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“睿信咨询”物业行业分析月报 | 2026年7月

日期：2026-08-10 20:51:16 来源：网络整理作者：本站编辑评论：0

PART 01

行业现状与市场动态

2026年7月，物业行业在规模扩张与质量提升的双轮驱动下延续结构性分化态势，头部企业加速向科技赋能与城市服务赛道迁移，行业竞争格局进一步重塑。7月1日至3日，第八届中国国际物业管理产业博览会在上海国家会展中心举办，2.2万平方米展厅集结229家海内外优质展商，其中科技公司与产业链供应商占比超过七成，首次系统性呈现了从传统“四保一服”向城市服务、增值运营、科技赋能转型的行业全景图谱。展会期间，招商积余数字科技重磅亮相，集中展示两款自研AI软件与四款服务机器人，其智能管家系统实现工单效率提升90%的显著成效，上半年新增管理面积逾4000万平方米，充分印证了头部物企以科技驱动规模增长的战略路径。

7月8日至11日，第28届中国建博会期间，启盟科技CEO发表重要演讲，披露2025年物业行业整体规模已突破2.8万亿元，但百强企业人工成本占比仍高达50.82%，揭示了行业劳动密集属性尚未根本改变的现实。值得关注的是，启盟科技自营项目“爱物管”以仅5名管理层即实现14%净利率的运营表现，为行业效率变革提供了极具说服力的标杆样本，表明通过管理模式创新与技术深度应用，物业企业完全有可能在控制人力成本的同时实现高利润率运营。7月13日，中研网发布《智慧物业行业深度发展研究》报告，明确指出物业产业逻辑正从传统的人力驱动转向科技赋能与生态运营，这一判断与当月展会传递的行业信号高度吻合。

从市场拓展维度观察，非住业态——涵盖商业写字楼、产业园区、公共建筑、学校医院等细分赛道——继续贡献主要的增量份额，反映出机构类客户对高质量物业服务的旺盛需求。住宅物业的市场拓展竞争日趋白热化，头部企业与中小物业企业的规模差距持续拉大。7月13日行业中期业绩前瞻数据显示，核心利润增速区间约为-5%至+10%，分化特征显著：具备科技能力与多元业态布局的企业利润稳步增长，而依赖传统住宅物业的企业则面临利润收缩压力。恒大物业股权处置在7月27日公告中取得新进展，清盘人已重新对接新旧潜在买家并拟开展尽调，51%控股股权处置虽仍处于初期阶段，但行业并购整合进程在阶段性停滞后重新启动，为下半年资本市场运作提供了观察窗口。

PART 02

关键政策与监管变化

2026年7月，物业行业政策环境迎来多维度深层次变革，“透明化监管”与“服务本位回归”成为最鲜明的政策主线。7月14日，中国消费者协会发布覆盖全国50个住宅小区的专项调查报告，结果触目惊心：超过五成小区没有设置信息公告栏，七成小区未公示物业费收支情况，近六成居民不了解住宅专项维修资金的使用情况。这份报告以翔实数据揭示了物业行业长期存在的信息不对称痼疾，直接推动了社会舆论对物业服务透明度的高度关注，也为后续监管政策的密集出台提供了民意基础。

在制度层面，7月传出重大信号：7月17日及21日，福建省住建厅就物业管理政协提案作出正式答复，系统总结了前期三项治理成果，并针对性提出四项深化举措，涵盖服务标准细化、收费透明化推进、纠纷调解机制完善等方面，体现了地方政府在物业治理领域从被动应对向主动制度建设的转变。

7月，苏州住建局出台住宅区物业管理指导规范，创新性地将物业服务划分为五个层级，为不同档次住宅区匹配差异化的服务标准与收费参考，这一举措在全国范围内尚属先行探索，为“优质优价”市场机制的建立提供了可操作的制度框架。7月24日，多地物业费相关政策集中出台，形成密集的政策矩阵：黑龙江省发布物业服务费测算定额，为成本定价提供科学依据;浙江湖州积极推进信托制物业管理试点，探索物业费资金监管的新模式;安徽省拟规定小区公共收益独立列账，从制度上保障业主共有收益的透明管理;海南省等地则开放住房公积金提取用于缴纳物业费，拓宽了业主的资金渠道，也为物业企业提供了更稳定的收费保障。上述政策组合拳从定价机制、资金监管、收益分配、支付渠道等多维度同步发力，标志着物业行业监管体系正加速走向精细化与系统化。

PART 03

主要企业动向

7月头部物企动作频频，科技赋能与城市服务成为两大核心战略方向，企业间的竞争维度从规模比拼全面升级为技术能力与运营效率的较量。7月14日，碧桂园服务宣布首次进入深圳“城市管家”赛道，成功中标龙岗区吉华街道全域城市管理项目，合同金额3年1.84亿元。该项目明确要求配置智能机器人及无人机，标志着城市服务已从概念阶段进入以智能化装备为硬性门槛的实操阶段，碧桂园服务借此在粤港澳大湾区核心城市建立了城市服务的战略据点。

7月29日，万科物业发布“五好+”服务体系升级方案，在行业内首创全场景AI部署，依托自主研发的“灵石”智能中枢系统，实现AI全域感知识别30余种异常场景、1分钟内完成派单响应，故障率降低25%。这一发布代表了头部物企在AI应用层面的最新突破——从单点工具辅助走向全场景智能决策，物业服务正在经历从“人找事”到“系统派事”的运营模式变革。同样在科技赋能领域，绿城服务7月推出空关房AI巡检系统，针对长期空置房屋的安防巡查痛点提供智能化解决方案，展现了AI技术在细分服务场景中的深度渗透能力。

在市场拓展与业务多元化方面，中海物业于7月成功获取香港“简约公屋”运营合约，将服务版图延伸至香港公共住房领域，体现了港资背景物企在跨境公共服务领域的独特竞争优势。深业运营于同月接管泉州公共文化地标项目，将物业管理能力输出至文化场馆运营这一新兴赛道，反映出头部物企在业态边界拓展上的持续探索。然而，并非所有企业都延续了积极态势：祈福生活服务7月发布中期盈利预警，侨银股份同期预计上半年净利润大幅缩水，这两家企业的业绩承压折射出部分中小型物企在行业转型期面临的严峻挑战——在人工成本高企、收费增长乏力的双重挤压下，缺乏科技赋能与规模效应的企业利润空间正在被快速压缩。

PART 04

市场风险与机遇

风险层面

当前物业行业面临的风险格局在7月进一步明朗化。首要风险仍是关联方传导压力，大量物企依赖房地产开发母公司的项目输送与资源支持，在房地产行业整体流动性偏紧的背景下，应收账款回收周期延长、关联方面积交付缩减等问题持续困扰着与房企深度绑定的物业企业。其次是人工成本刚性上涨的结构性压力，启盟科技7月披露的百强企业人工成本占比50.82%的数据直观揭示了这一困境。最低工资标准持续上调与社保覆盖率提升等因素叠加，使得传统“人海战术”运营模式难以为继。第三是服务透明化带来的合规成本上升，中消协7月14日发布的调查报告显示行业在信息公示方面存在系统性缺失。随着监管要求趋严与业主维权意识增强，物业企业在信息公开、财务透明方面的合规投入将显著增加。祈福生活服务与侨银股份的业绩预警进一步印证了上述风险对中小企业的实际冲击。

机遇层面

7月的政策与市场信号同样提供了清晰的增长路径。第一，科技赋能已从差异化竞争优势演变为行业生存的必要条件，万科物业“灵石”系统1分钟派单、故障率降25%的实效数据，以及招商积余智能管家工单效率提升90%的案例，均证明AI技术能够实质性改善运营效率与利润率，这为有能力进行科技投入的头部企业创造了显著的竞争壁垒。第二，城市服务赛道正在加速兑现市场空间，碧桂园服务中标深圳1.84亿元城市管家项目表明，地方政府对专业化城市综合管理的采购意愿持续增强，该赛道合同期限长、客户资质优、收入确定性高的特征，使其成为对冲住宅物业增长放缓的重要战略方向。第三，政策端释放了多重利好信号：海南等地开放公积金缴纳物业费拓宽了行业收费保障，苏州五级服务标准为“优质优价”提供了制度基础，《物业服务条例》更名将强化行业服务属性、提升社会认同度，这些制度性变革有望在中长期改善行业的整体经营环境。第四，社区经济与资产运营潜力持续释放，中海物业获取香港简约公屋运营合约、深业运营接管公共文化地标，均表明物业企业正从基础服务向资产运营增值方向升级，REITs市场的发展为持有型物业资产管理打开了新的增长通道。

PART 05

后续展望与建议

展望2026年下半年，物业行业将在政策重塑、科技驱动与市场分化的三重力量下加速演进。《物业管理条例》更名为“物业服务条例”的立法进程将深刻影响行业治理结构，推动物业企业从管理思维向服务思维全面转型。中消协调查报告引发的社会关注预计将催生更严格的信息公示与财务透明要求，合规能力将成为物企的基础竞争门槛。城市服务、科技输出与资产运营三大赛道的竞争将进一步加剧，头部企业凭借技术积累与品牌优势持续扩大市场份额，缺乏核心能力的尾部企业面临加速出清。

基于7月行业动态，对各类市场参与者提出以下建议：

科技投入已从战略选项升级为生存必需，建议物企重点布局AI感知、智能调度、无人化设备等核心技术领域，以万科物业“灵石”系统和招商积余智能管家为标杆，系统性提升人均管理效率，从根本上对冲人工成本上涨压力。
城市服务赛道正处于从概念验证向规模化落地的关键窗口期，碧桂园服务深圳城市管家项目的中标模式——以智能化装备配置为硬性要求——预计将成为行业标配，建议有条件的企业提前构建城市服务的技术方案与运营能力。
密切关注各地物业费政策调整动向，苏州五级服务标准、湖州信托制试点、安徽公共收益独立列账等创新举措可能在全国范围内推广，物企应主动适应差异化监管要求，将合规能力转化为竞争优势。
在投资标的选择上，应重点关注具备全场景AI部署能力、非住业态占比持续提升、关联方依赖度低的头部物企，对盈利能力持续承压的中小物企保持审慎态度。
社区增值服务与跨境资产运营是中期增长的重要方向，建议跟踪绿城服务空关房AI巡检等细分场景创新的商业化进展，以及中海物业简约公屋等公共服务项目的运营回报表现。

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