01 从历史中寻找答案：美日英的房产泡沫启示录
2026年，中国房地产市场进入深度调整的第6个年头。房价从2021年高点普遍下跌30%到40%。站在这个时间节点，很多人都在问同一个问题：房子还能买吗？
要回答这个问题，我们不妨先看看发达国家的历史。
美国：快速出清，9年重回巅峰
2007年，美国次贷危机爆发，房价指数从2006年7月峰值185跌至2012年2月的134，降幅达28%。美国现存独户家庭住房售价中位值从2005年的21.9万美元降至2010年的17.3万美元。
但美国的恢复速度令人惊讶。实际房价在危机爆发后第4年便触底，见底后第9年即超过危机前水平。到目前，美国房价已是危机前峰值的1.8倍、谷值的2.28倍。美国从次贷危机中恢复大约用时5-10年。
美国能够快速走出危机，关键在于政府对危机的果断干预——从常规货币政策到非常规量化宽松，从流动性支持到直接救助系统重要性金融机构。
日本：迷失的三十年，至今未回巅峰
日本的故事则截然不同。1991年房地产泡沫破裂后，日本房地产价格下行周期长达22年，累计跌幅达45.9%。实际房价调整耗时19年才见底，即便筑底后逐步回升，到2022年仅恢复到峰值水平的71%。
日本房价下跌并非一泻千里，而是经历了三轮下跌和三轮反弹的漫长拉锯。直到2013年“安倍经济学”之后，房价才真正开始趋势性回升。2023年东京新建公寓平均价格甚至创下历史新高。
日本为何陷入“失去的三十年”？关键教训在于危机初期应对滞后。政府未及时处置不良债务问题，居民负债居高不下，拖累了整个经济体的修复。
英国：温和调整，83个月重回高点
2007年危机后，英国房价下跌18个月，跌幅19.3%。但房价经过83个月后恢复到危机前峰值，目前价格为危机前峰值的1.55倍。
一个重要的统计学规律：IMF对全球过去五十年二十多次房地产泡沫破裂的统计显示，实际房价从见顶到触底平均耗时约6年，中位数为5.8年。而从底部回到泡沫时的高点，平均需要12.69年。
02 中国现在处在周期的什么位置？
调整时长已与国际经验基本匹配
中国房地产从2021年高点开始调整，到2026年已进入第6年。从时间维度看，已经接近IMF统计的全球平均调整周期（6年）。多家机构研判，中国房地产调整周期有望在2026年底或2027年年中止跌回稳。
当前市场正在筑底
2026年上半年的数据显示，房地产市场已出现一系列筑底企稳信号：
一线城市房价环比连续4个月上涨。2026年3-6月，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。二线城市房价近一年首次止跌。6月二线城市新房价格环比由下降0.1%转为持平。
70城房价上涨城市数量创近一年新高。6月新建商品住宅价格环比上涨城市增至20城。库存压力大幅缓解。全国商品房待售面积连续4个月下降。
上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，但跌幅较2025年下半年有所收窄。上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳6月转涨。
但分化极其严重
当前市场呈现 “K型分化” 特征：一线与三四线分化：一线城市房价企稳，三四线城市仍在探底；新房与二手房分化：上半年重点30城二手房成交同比增长6%，而百城新房销售面积同比下降12%；核心区与郊区分化：中心城区优质楼盘受追捧，远郊楼盘无人问津。
二手房交易面积已超过新房，中国房地产正式进入 “存量时代” 。
03 泡沫破灭后，房子还是普通人的“底盘资产”吗？
中国家庭资产的“房地产依赖症”
中国家庭资产结构中，房产占比高达55%，储蓄占31%，二者合计86%。保险只有5%，股票基金仅占9%。这意味着，中国家庭的财富与房地产深度绑定，远高于美国和日本泡沫破灭后的水平（美国25.2%，日本33.5%）。
泡沫破灭后的资产结构重构是必然趋势
高盛通过对标日本90年代地产泡沫破裂后的经验指出，居民资产结构的切换并非一蹴而就，而是一个长达十年的渐进过程。中国居民目前正处于这一变化的初期，未来十年，房产配置份额将持续向金融资产转移。
但这不意味着房产将失去“底盘资产”的地位
吴晓波给出的建议是：用3-5年时间逐步调整，将房产在总资产中的占比降至30%以下——并非要求全部抛售房产，而是告别“重仓全押房产”的思维。房产依旧是资产组合里的稳定一环。
关键在于：什么样的房子值得持有？
04 什么样的房子值得买？
1. 核心城市、核心地段
从历史经验看，泡沫破灭后最先企稳、最先反弹的，永远是核心城市的核心地段。日本泡沫破灭后，东京核心区的房价率先企稳回升；美国次贷危机后，纽约、洛杉矶等大城市的恢复速度远快于中小城市。
2026年的数据也印证了这一点：一线城市房价环比连续4个月上涨，而三四线城市仍在下跌。上海、北京二手房成交量均创近5年新高。
2. 优质改善型住房
当前市场修复聚焦核心区位与高品质产品。重点城市120㎡以上改善户型成交占比持续提升。“好房子”持续受到市场追捧。面积适中、品质优良、配套完善的改善型住房，是穿越周期的优质资产。
3. 租金回报率合理的房子
百城租金回报率逐步攀升，目前为2.4%左右，已超越无风险收益率，接近住房公积金贷款利率。租金回报率高于房贷利率的房子，说明其真实居住需求支撑较强，抗跌能力更强。
4. 人口持续流入的城市
房价的底层逻辑，归根结底是人口与产业。选择人口持续净流入、产业有竞争力的城市，房产才有长期价值支撑。
5. 什么样的房子不能碰？
远郊概念盘：缺乏产业和人口支撑，泡沫破灭后首当其冲；三四线城市的非核心区：人口流出，库存高企，很难翻身；旅游地产、海景房：流动性差，价格已普遍腰斩；高杠杆投资的房产：在资产负债表衰退周期中，高杠杆意味着高风险。
05 给普通人的买房建议
如果你是刚需（首套自住）：可以买，但要挑着买。刚需购房的核心是“住”，而非“投资”。当前房贷利率处于历史低位，政策面持续宽松——上半年地方累计出台宽松性政策160条，住房消费已被纳入国家扩大消费的顶层设计。对于有真实居住需求的购房者，核心城市的优质房产已经进入性价比较高的区间。
如果你是改善型需求：可以置换，但要“卖旧买新”同步操作。当前二手房市场活跃，正是置换的好时机。重点城市120㎡以上改善户型成交占比持续提升。建议优先选择核心城市、核心地段、优质产品。
如果你是纯投资：谨慎再谨慎。房地产普涨时代已经落幕。未来房价大概率是分化走势——核心城市核心地段缓慢上涨，非核心区域继续调整。纯投资房产的回报率已不具备吸引力，建议将更多资产配置到其他品类。
几个实操原则：
1. 控制房产在总资产中的占比不超过50%，理想状态是30%左右；
2. 月供不超过家庭月收入的40%，给自己留足安全边际；
3. 优先选择现房或准现房，规避烂尾风险；
4. 关注“好房子”政策导向，品质将成为未来房产价值的关键变量。
写在最后
历史告诉我们，房地产泡沫破灭后，房子不会消失，但“闭眼买房就能赚钱”的时代一去不复返了。
美日经验告诉我们：美国用了9年重回巅峰，日本用了30年还在半山腰。区别在于应对危机的速度、力度和制度设计。中国当前的政策组合——六部委协同出台系统性政策、覆盖金融税费行政全链条、形成长效制度安排——已经具备明确的政策底特征。
但政策底不等于市场底。市场底需要成交量、房价、居民收入、购房信心等多重因素的共振。这个过程需要时间，也需要耐心。
对于普通人而言，与其纠结“现在能不能买”，不如想清楚 “买来干什么、买在哪里、拿不拿得住” 。房子依然是底盘资产，但不再是唯一的、稳赚不赔的底盘资产。在分化的时代，选择比努力更重要。
战略策划：陈佩蒂
