2026年1-7月中国房地产市场研究报告
全国数据与全青岛市数据 · 土地 / 二手房 / 新房 / 非住宅全业态深度分析
编制：房地产研究中心（资深专家组）
发布日期：2026年8月
【说明】数据说明：截至2026年8月1日，国家统计局1—7月累计官方数据尚未发布（通常8月中旬披露），全国总量以已发布的1—6月官方数据 + 7月机构月报补充为准；青岛市数据以青岛网上房地产、克而瑞青岛、中指研究院、青岛锐理及本地权威媒体为准。所有数据均经多源交叉验证与去重，口径差异已标注。
一、报告摘要（核心结论）
存量时代确立：上半年全国二手房占一二手交易总量50.4%（半年度首超一半），18个省区市二手住宅成交面积已超新房，市场重心从增量转向存量。 土地“总量冷、核心热”：2026上半年300城住宅用地出让金约5946亿元（同比-31.2%），但TOP20城市出让金占比升至62%，一线溢价率高达19.8%，三四线仅2.9%，分化达历史极值。 新房量仍筑底、价分化：1—6月全国新建商品房销售面积4.01亿㎡（同比-11.6%）、销售额3.79万亿元（同比-13.6%）；70城6月20城新房环比上涨，三四线仍跌。 二手房“以价换量”放量：重点30城上半年二手住宅成交96万套（同比+6%），二季度单月同比均超10%；但百城二手房价连续27个月环比下跌，同比仍跌约6%—7%。 商办持续承压：办公楼待售5209万㎡（去化约28个月）、商业营业用房待售13544万㎡（去化30个月+）；一线甲级写字楼空置率北京15.3%、沪深穗22%—29%，租金同比仍跌。 青岛结构性“K型”回暖：上半年新房签约约3.2万套（同比约-30%），二手房成交约3.9万套（同比基本持平）；主城土地崂山溢价16.26%领涨，远郊底价托底；商办空置23.5%、租金连降。 政策托底显效：全域取消限购限售、公积金提额（青岛双方最高240万）、以旧换新、22省下调商业首付至30%、专项债收储闲置土地等，核心城市率先释放企稳信号。 研判：下半年在低基数下同比降幅有望收窄，但全面企稳仍需新房销售实质性修复；核心城市“好房子”项目与改善需求为结构性支撑，弱能级城市去化压力未解。
第二部分 全国房地产市场数据
【说明】本章数据口径：国家统计局（1—6月）、中指研究院、克而瑞（CRIC）、上海易居研究院、贝壳研究院、戴德梁行/仲量联行/世邦魏理仕等。
2.1 全国土地市场（库存 / 拍卖 / 成交）
（1）土地库存与去化
截至2026年上半年末，全国房地产总库存约27.1亿㎡，其中存量未开工土地17.5亿㎡（占65%）、已竣工未售现房7.7亿㎡；全口径去化周期约3.5年（土地库存2.5年）。百城存量住宅用地库存建筑面积约5.6亿㎡，去化周期约5年（计入现房后约5.6年，健康区间为3—4年）。6月末全国商品房待售面积76315万㎡，同比-0.9%，连续4个月回落。克而瑞重点50城去化周期26.1个月，其中一线25.3月、二线24.4月、三四线31.6月。
（2）土地拍卖 / 出让（中指300城，2026上半年）
推出规划建面（住宅）1.6亿㎡，同比-20.7%；成交规划建面1.3亿㎡，同比-23.7%。 住宅用地出让金5946亿元，同比-31.2%；各类用地出让金8934亿元，同比-25.6%。 平均溢价率（H1住宅）约9.1%；6月单月16.3%。平均楼面价（纯住宅招拍挂）4457元/㎡，同比-16%。 流拍率：重点50城H1月度均值2.3%，低于2025年同期4.1%——源于政府主动缩减低质地块，非需求回暖。
（3）分线城市与重点城市
分线看，一线溢价率19.8%（各线最高），推出/成交降幅约两成；二线推出/成交同比降超三成、出让金降超四成；三四线溢价率仅2.9%。重点城市表现：上海宅地出让金521亿（全国第1），杭州485亿（第2，15宗溢价率>30%、单宗最高79%），北京340亿（同比-66%，楼面价27885元/㎡），广州约300亿（天河马场地块236亿、243轮），深圳约291亿（粤海街道地块溢价150.7%、楼面10.87万/㎡创纪录），成都成交32宗、10宗溢价。房企端100家典型房企拿地总额约3360亿（同比-33.7%），央国企为主力（TOP30中民企仅4家）。
（4）走势研判
整体呈现“缩量提质、点状高热、分化加剧”：300城整体缩量两到三成，但资金向头部城市高度集中；溢价率结构性冲高源于核心区优质地块，三四线普遍底价；去库存主要靠“控供给”（新开工、供地双缩）。全面回暖仍依赖新房销售实质性修复，下半年预计延续“点状高热、分化加剧”。
2.2 全国二手房市场（新增 / 库存 / 成交 / 价格）
（1）新增挂牌与库存
重点8城（北上广深杭宁成汉）2026年6月底在售挂牌约123万套，较2025年6月历史高点（151万套）减少28万套（-19%），较2025年末减少9万套（-7%）。重点15城挂牌规模从2025年12月226万套降至2026年6月190万套，半年-16%（首度明显回落）。去化周期方面，重点30城狭义库存去化周期23.9个月（一线25.3/二线24.4/三四线31.6个月）；分城看上海5.6个月（流动性最强）、深圳13个月、广州16个月，而苏州42个月、天津39.5个月为高库存。百城挂牌时长2026年2月平均104.56天（杭州45.10天最低、苏州136.79天最高）。
（2）成交量与成交面积
全国：上半年二手房网签面积同比+10.2%（增速较1—5月加快2.5pct）。 重点20城：上半年二手住宅成交76.1万套，同比+5.6%（中指研究院）。 重点30城：上半年二手住宅成交96万套，同比+6%，二季度单月同比均超10%。 北京：上半年93583套（同比+5.7%，近5年同期新高）；6月16618套（环比+4%、同比+10%）。 上海：上半年超14.7万套（近5年高位）；6月25158套（含商办，同比+21%，连续4个月破2.5万）。 深圳：上半年33892套（同比+5.0%）；6月5093套（同比+13.1%，连续4月破荣枯线5000）。 成都：上半年119530套（同比+8%），成交面积超1100万㎡（全国第一）。
（3）价格走势
70城二手住宅价格指数：6月一线环比+0.3%（北京+0.1%、上海+0.4%、广州+0.4%、深圳+0.3%），二线-0.3%，三线-0.4%；3—6月一线环比连续4个月上涨。同比看，6月一线-4.9%、二线-5.4%、三线-6.0%，降幅均收窄。百城二手住宅（中指）7月均价14653元/㎡，环比-0.74%、同比-6.58%，连续27个月环比下跌。议价空间方面，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%（连续7个月收窄）。
（4）区域分化与结论
价格上，一线环比连涨、同比仍跌约5%；二线、三四线环比仍跌（6月各-0.3%、-0.4%），同比跌幅6%左右，核心城市率先企稳、弱能级城市承压。成交结构上，全国二手房占一二手交易总量50.4%，存量时代确立。挂牌库存回落、去化改善，但整体去化周期仍长（三四线31.6个月）。业主预期边际修复，企稳信号由一线向核心二线传导。
2.3 全国新房市场（新增 / 库存 / 成交 / 价格）
（1）新增供应（批准预售）
全国批准预售面积官方不单列。重点50城商品住宅批准上市面积2026上半年5045万㎡（同比-23%，中指）；克而瑞50城供应建面上半年4288.1万㎡（同比-36.8%）。地方样本深圳上半年获批预售住宅12244套/159.26万㎡（同比-14.9%）。供给端“控增量”特征明显。
（2）库存与去化周期
6月末全国商品房待售面积76315万㎡（住宅待售40865万㎡，同比持平），连续4个月回落。重点50城出清周期5月末23.5个月（一线13.3/二线23.6/三四线32.4个月）；克而瑞口径50城6月末为26.1个月。结构性压力仍在，但新开工持续低于销售推动库存收缩。
（3）成交量 / 面积 / 销售额
1—6月新建商品房销售面积40140万㎡（4.01亿㎡），同比-11.6%（住宅33318万㎡，-12.4%）。 1—6月销售额37945亿元，同比-13.6%（住宅33270亿元，-13.7%）。 克而瑞50城前7月成交面积约8299万㎡，累计同比-10.9%；7月单月1069万㎡，同比-4.8%。
（4）价格走势
70城新建商品住宅（6月）：一线环比+0.1%（沪+0.3%/穗+0.2%/深+0.3%/京-0.3%），同比-1.3%；二线环比持平、同比-3.1%；三线环比-0.3%、同比-4.2%；70城中20城环比上涨（2025年5月以来最多）。百城新建住宅（中指7月）均价17229元/㎡，环比+0.26%、同比+2.09%；一线环比+0.63%/同比+5.40%，二线+0.14%/+1.85%，三四线-0.07%/-2.41%。
（5）房企销售
克而瑞1—7月典型房企权益金额约12332亿元；全口径破千亿4家：保利发展1500亿、中海1494.6亿、华润1306亿、招商蛇口1098.6亿；权益榜首中海1375.1亿。TOP10中中海/华润/金茂累计同比正增长，央企“压舱石”凸显，千亿阵营缩至3—4家，马太效应深化。
2.4 全国非住宅市场（商业 / 写字楼 / 商铺）
（1）新增供应（国家统计局1—6月）
办公楼新开工489万㎡（同比-35.0%）、竣工591万㎡（-19.5%）、施工24234万㎡（-10.6%）；商业营业用房新开工1493万㎡（-23.5%）、竣工1150万㎡（-27.6%）、施工48254万㎡（-12.8%）。开发端“降开工、缓竣工”，供给持续收缩。
（2）库存与去化
6月末办公楼待售5209万㎡（同比+1.1%，去化约28个月）；商业营业用房待售13544万㎡（同比-5.5%，去化30个月以上）；两者合计占商品房待售的24.6%。深圳6月一手商业去化42.4个月、一手办公15个月。注：统计局待售仅含现房，广义库存更高；商铺全国细分未单列，以商业营业用房近似。
（3）成交量
办公楼：1—6月成交1110万㎡（同比-3.7%）、金额1388亿（同比-6.6%）。 商业营业用房：1—6月成交2273万㎡（同比-14.7%）、金额1987亿（同比-20.4%）。 城市：深圳上半年一二手写字楼成交6567套（+103%，近六年新高）；北京办公楼销售31.5万㎡（-16%）。 办公楼销售前4月曾+10.8%，至1—6月转负，5—6月单月骤冷抹平前5月修复，需求脉冲式、依赖企业自用。
（4）租金 / 空置 / 大宗交易
一线甲级写字楼（戴德梁行Q2）：北京空置率15.32%、上海22.5%、深圳29.1%、广州22.9%，多数环比下行。重点城市写字楼租金Q2环比-0.48%、上半年累计-1.01%。零售：上海核心商圈空置率8.1%、首层租金41.4元/㎡/天；深圳零售空置率6.7%；广州空置率12.3%。大宗交易：中指上半年监测599亿元/117宗，写字楼占301亿（50%）；上海233亿（+47%）、北京257亿（+50%），自用买家占比由2025年26%升至约50%（AI、先进制造产业资本入场）。商业不动产REITs开闸（截至4月受理17单/超626亿）打通退出闭环。
2.5 全国市场小结
总量收缩、结构分化是上半年主基调：土地、新房、商办全面缩量，二手房在“以价换量”下放量。 价格呈现“核心企稳、弱能承压”：一线新房/二手环比连涨，三四线仍跌；百城二手房价连续27个月环比下跌。 去库存靠“控供给”：新开工、供地、预售全线收缩，待售面积连续回落，但重点城市去化周期仍达13—32个月。 房企与资金向头部集中：央国企拿地/销售双主导，千亿阵营缩量，马太效应深化。 商办去库存压力显著大于住宅，租金筑底、空置分化，REITs与产业资本自用成为新支撑。
第三部分 全青岛市房地产市场数据
【说明】本章数据口径：青岛市自然资源和规划局、青岛网上房地产、克而瑞青岛、中指研究院、青岛锐理、卓易数据、戴德梁行、贝壳研究院青岛、诸葛找房青岛及本地权威媒体。机构口径差异（如锐理vs卓易套数、克而瑞vs乐居去化周期）已标注。
3.1 青岛市土地市场
（1）成交概况
全市涉宅用地上半年成交12宗，成交金额约61.28亿元，总建面65.32万㎡（卓易/克而瑞口径，含郊区）。4主城区（市南+市北+李沧+崂山）官方口径：上半年招拍挂出让居住用地9宗/324.45亩（21.63万㎡）/51.69亿元，其中5宗溢价，最高溢价16.26%。7月新增黄岛江山南路1宗5.79亿元（2.80万㎡）。
（2）分区域楼面价（1—5月）
崂山22164元/㎡（溢价16.26%，全市最高）、市南12562、市北10230、李沧9010、黄岛5105（底价）。单宗标杆：市北捷能南（海信）10.64亿、楼面10020、溢价7.51%；李沧东李两宗溢价11.61%/9.78%。市场呈“核心区溢价、远郊底价托底”，流拍率偏低（未获取公开精确数据）。
3.2 青岛市二手房市场
（1）成交量与面积
1—6月全市成交33763套（同比-0.5%），二手住宅31924套（同比-0.4%）；6月单月5972套（环比-4.2%）。 7月单月5623套（环比-5.8%），1—7月累计39386套（同比-1.8%）。 月度：3月6335套（环比+113.4%，小阳春）、5月6232套（环比-11.7%）、6月5972套。
（2）挂牌库存与价格
5月在售约11.1万套（高位），去化周期约143天；区域挂牌黄岛15574套、城阳13752套领先。价格：二手住宅均价（诸葛第28周）18534元/㎡（环比持平）；国家统计局5月二手房价同比-6.6%；样本成交均价约1.12万/㎡（同比降幅大），核心区次新议价空间5%—10%，整体“以价换量”。
3.3 青岛市新房市场（商品住宅）
（1）成交与价格
上半年新建商品房签约32122套/416.02万㎡/602.25亿元（同比套、面、金均约-30%），均价14477元/㎡（同比基本持平）。 口径冲突：卓易统计上半年新建商品房28093套（商品住宅20410套/353.07万㎡/492.8亿），与锐理差异源于统计口径，均列示。 商品住宅（中指口径）1—6月成交金额409.5亿/260.5万㎡；TOP项目银丰玖玺城14.5亿居首。 月度：6月商品房7327套/98.35万㎡/159.68亿；7月商品房3630套/63.41万㎡/85.46亿（环比-50.5%/-35.5%/-46.5%，均价13477环比-17%）。 1—7月累计：商品房35752套/479.44万㎡/687.71亿，均价14344元/㎡（同比+0.6%）。
（2）库存与去化
克而瑞3月末库存67206套/870.91万㎡（同比-11.5%/-10.2%），4月末66545套/862.95万㎡，12个月去化周期18.1—18.2个月；另有近3个月窗口口径去化周期25.2个月。库存改善但压力未消。
（3）区域成交（上半年）
西海岸6650、城阳6553、市北3487、胶州3134、崂山2785、即墨2766、平度2660、莱西2122、李沧1503、市南462套。7月热点西海岸525/城阳331/崂山182。分区域均价：市北海信境观2.4—2.8万、国信和悦1.8—2.2万；崂山高端盘6—10万/㎡。
3.4 青岛市非住宅市场（商办 / 商铺）
写字楼（戴德梁行）：优质甲级存量183.6万㎡（上半年无新增），租金86.13元/㎡/月（同比-5.9%），空置率23.5%（微降），季度净吸纳11818㎡。 零售：优质购物中心存量442.9万㎡，核心商圈首层租金410元/㎡/月，空置率10.49%；上半年新增7.5万㎡。 办公租金（禧泰6月）：挂牌1.83元/日/㎡（环比+5.1%）；区域市南66.58、崂山63.58、市北49.86、李沧42.62、黄岛36.58、城阳24.52元/月/㎡。 商办供求关系：近12月供求比0.4（供小于求），均价由17284降至9691元/㎡（以价换量）；5月办公成交环比+25%。 商铺（禧泰6月）：挂牌1.45万/㎡（环比-1.63%）。
3.5 青岛市政策环境
全域取消限购限售（2023.9起），买房租房均可落户。 公积金新政（2026.4.20）：单方最高90万→叠加后160万，双方130万→叠加后240万；余额倍数15→20倍。 高质量发展13条（2026.5.8）：'好房子'金融、康养地产、城镇老旧房原拆原建、配售型保障房扩围。 以旧换新：'卖旧买新'，收购旧房须同步购新房（建面/总价更大）；房票安置未检索到青岛明确公开政策。
3.6 青岛市场小结
先抑后扬、结构分化：3月小阳春后6月翘尾，7月传统淡季回落；上半年新房同比仍降约三成，核心区/改善盘韧性强。 二手房'以价换量'：半年成交近3.4万套基本持平去年，均价累计下行（同比-6.6%），挂牌11万+套高位，去化靠降价。 土地'K型'回暖：主城12宗/61亿，崂山溢价16.26%领涨，远郊底价托底，流拍可控。 库存改善但去化周期仍长：新房库存同比降约11%，12个月去化18个月上下，压力缓解未消。 商办承压：写字楼空置23.5%、租金连降，零售存量充裕，整体以价换量。 政策托底明显：公积金提额+以旧换新+限购全松，改善与刚需入市加快，但远郊（即墨/胶州）仍供过于求。
第四部分 深度分析与趋势研判
4.1 全国与青岛对比
4.2 趋势研判
下半年在低基数下，新房同比降幅有望收窄，但全面企稳仍需新房销售实质性修复。 二手房“以价换量”将持续，价格底部特征显现但趋势性反弹未成，议价空间进一步收窄是企稳先行信号。 土地市场延续“点状高热、分化加剧”，资金向头部城市/优质地块集中，三四线底价托底。 商办去库存依赖REITs扩容、产业资本自用与专项债收储，短期仍承压。 青岛等强二线在政策托底（公积金提额、以旧换新、限购全松）下，核心区改善盘率先企稳，远郊去化仍是难点。
4.3 风险提示与建议
风险：弱能级城市/远郊去化周期过长；商办库存高企、租金下行；房企资金链与交付风险；二手房挂牌高位对价格的压制。 对开发企业：聚焦核心城市优质地块与“好房子”产品，控制远郊与商办投资，强化现金流。 对购房者：核心区刚需/改善可择机入场，远郊与商办需谨慎评估流动性与租金回报。 对监管层：持续推进专项债收储闲置土地、商办去库存与REITs扩容，稳定预期。
附录 主要数据来源清单
国家统计局：《2026年1—6月份全国房地产市场基本情况》《2026年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（stats.gov.cn） 中指研究院（CREIS）：《2026上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》《7月百城价格指数》《二季度写字楼租金指数》（cih-index.com） 克而瑞（CRIC）：《2026年1—7月中国房地产企业业绩分析报告》《重点50城库存与去化周期》（finance.sina.com.cn） 上海易居房地产研究院 / 普睿数智研究中心：二手房挂牌与去化周期（光明网、腾讯新闻） 贝壳研究院：重点城市二手房成交与价格（贝壳找房、青岛日报） 戴德梁行（Cushman）、仲量联行（JLL）、世邦魏理仕（CBRE）、第一太平戴维斯：商办租金/空置/大宗交易 青岛市自然资源和规划局、青岛网上房地产、青岛锐理、卓易数据、克而瑞青岛、诸葛找房青岛、青岛新闻网 地方权威媒体：光明网、经济参考报、每日经济新闻、21世纪经济报道、南方日报、半岛都市报、大众网等
【免责声明】：本报告基于公开渠道数据整理，部分指标存在机构口径差异与发布时滞，已尽力交叉验证与去重；数据仅供研究参考，不构成任何投资或交易建议。
