7月22日，爱建集团发布了对上交所2025年年报问询函的回复公告。
问询函第一项就是关于信托业务。问询函要求爱建集团回复三个问题：
一是说明信托资产规模微降的情况下，2025年营收和利润大幅下滑的原因；二是分类列示公司管理的信托计划和固有业务的主要底层资产情况；三是详细说明爱建信托以固有业务购买或承接信托业务的情况，说明公允价值变动损益确认是否充分、审慎。
数据显示，2025年爱建信托实现营业收入3.84亿元，同比下降45.38%；净利润-16.19亿元，同比增亏166.72%。而在信托资产规模方面，期末管理信托资产690.91亿元，仅同比下降4.12%。
资产规模微降，营收何以“腰斩”？
在《关于上海爱建集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》中，上交所对于爱建信托发出了追问：信托资产规模几乎持平，营收和利润为什么却出现断崖式下跌？
爱建集团在回复中给出了三点解释：
其一，房地产信托业务进入“风险化解模式”。受市场持续下行影响，存量项目普遍进入展期阶段，业务重心从创收转向风险处置，相关信托报酬大幅缩减，部分甚至暂停计收。截至2025年末，爱建信托展期信托项目共65个，资产余额166.64亿元。
其二，主动收紧城投业务。爱建信托主动收紧城投业务的风控政策，集中于区域核心平台，业务规模因此有所下降。
其三，创新业务“远水难解近渴”。重整服务信托、个人财富管理信托、养老信托等创新类业务均处于探索培育阶段，尚未形成具体有计划的规模。尤其值得关注的是，2025年新增一笔房地产服务信托规模达89.2亿元，但报酬率仅有0.02%，当年确认的收入仅19万元。
这三重因素叠加，导致手续费及佣金收入从上年同期的6.71亿元降至3.77亿元，同比减少2.94亿元，营业收入出现大幅下滑。
利润巨亏的真正“杀手”：大额减值
如果说营收下滑是“外伤”，那么大额减值计提则是致命的“内伤”。
2025年，爱建信托合并口径计提信用减值损失14.88亿元，较2024年增加6.54亿元，同比增长78.42%；计提资产减值损失4.03亿元，较2024年增加3.62亿元，同比增长882.93%。仅信用减值与资产减值两项，就较上年多计提了10.16亿元。
爱建集团表示，减值大幅增加的原因主要有两点：
一是资产估值持续下行的压力。2025年国内房地产行业持续调整，市场恢复不尽人意，部分区域房价跌幅显著，导致公司所持有的房地产项目底层资产估值大幅下降。
二是风险资产处置进展缓慢。尽管已通过资产重组、司法拍卖等方式推进处置，但受限于司法程序周期长、资产流动性差及买方意愿不足等因素，处置进度和效果不及预期。
从底层资产结构来看，截至2025年末，爱建信托信托资产中房地产占比36.38%，证券市场占比27.01%，工商企业占比21.57%。房地产行业的高度敞口，使其成为本轮减值冲击的“重灾区”。
固有业务接盘风险项目的历史包袱
问询函的第三项关注点，则是爱建信托以固有业务购买或承接信托业务的情况。
公告披露，截至2025年末，爱建信托以固有资金认购自有信托产品共6笔，规模2.16亿元，主要用于平滑资金需求压力。公司表示这部分规模较小，且已足额计提减值准备，对报表影响有限。
但真正值得关注的是一个“历史遗留”某项目，2022年9月，爱建信托以固有资金承接了该信托风险项目，规模2.19亿元，资金投向为房地产类。项目底层资产虽已交付并确权，但2025年法院实际执行过程中出现大量申报债权情形，同时项目拖欠大额工程款项，导致债权受偿存在重大障碍，款项回收存在显著不确定性，目前该项目处于逾期状态，已按100%计提减值拨备。
风险出清是转型必经之路
综合来看，爱建信托2025年的巨亏绝非一日之寒。房地产行业持续调整的背景下，历史存量风险资产集中暴露，叠加创新业务尚在培育期、传统业务主动压降，共同导致了这份“惨淡”的成绩单。
从积极的一面看，爱建信托对存量风险资产进行了较为彻底的减值测试，公司也表示“本次减值计提仅针对存量历史资产，短期影响当期业绩，对公司日常经营基本面无重大冲击”。
信托行业正经历从“规模驱动”向“质量驱动”的深刻转型，或许卸下历史包袱，才能轻装上阵。同时，历史风险资产出清的速度，往往决定着一个企业转型的成败。
综合自丨信托百老汇、中国证券报、东方财富
（封面由AI生成）
编辑丨林斌、逍遥
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