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小白下面从15个方面全方位剖析此楼盘（包括产品本身规划、区位、配套、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等），分析观点维持客观，中立，第三方。
1、缘起
项目商业用地49313.95平方米，住宅用地121266.71平方米。其中N07-B15地块规划用途商业，容积率≤1.2；N07-B16地块规划用途商业，容积率≤1.5；N07-B07地块规划用途住宅，容积率≤1.8；N07-B12地块规划用途住宅，容积率≤2.0；N07-B14地块规划用途住宅，容积率≤1.8。
成交总价104160万元，成交楼面价3600元/平，地块本身比较便宜。
运达物业在长沙基本是天花板，口碑较好。
小结：交付靠谱指数--3.5颗星。
2、总图规划
规划总图
（图中楼栋间距标注均取整）
总图排布特点分析：
1、由于拿地较大，开发商切成小豆腐块，分期开发，部分地块中心园林不突出，如目前在售的b07地块，基本为小块园林，辅以线性连接；
2、楼栋朝向上主要为偏东南；
3、楼栋间距主要为35~40米左右，相较楼栋高度来说，间距还可以。
小结：总图排布--3.5颗星。
3、指标分析
（来源：自规局官网）
B07地块小区分布11栋小高层（泛指7~18层），综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为1.91，绿地率35%，建筑密度25%；
2、纯住宅地块；
3、设置人防地下室，可了解具体位置，人防楼栋地下大堂可能有一定高度的门槛，详细需咨询；
4、住宅地库车位配比为1:1.3，比较充裕；
5、户型面积均大于150㎡，主要瞄准改善人群。
B12地块小区分布6栋小高层（泛指7~18层），综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为2.0，绿地率35%，建筑密度25%；
2、商住比为1.9%；
3、设置人防地下室，可了解下具体位置，部分楼栋入户可能存在人防门及门槛；
4、住宅地库车位配比为1:1.1，相对够用；
5、户型面积大于150㎡的占比为42%，主要瞄准刚需人群。
B14地块小区分布10栋小高层（泛指7~18层），综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为1.69，绿地率35%，建筑密度25%；
2、纯住宅地块；
3、设置人防地下室，可了解下具体位置，部分楼栋入户可能存在人防门及门槛；
4、住宅地库车位配比为1:1.3，比较充裕；
5、户型面积均大于150㎡，主要瞄准改善人群。
小结：B07与B14地块指标较好，综合硬性指标--4颗星，比较低密。
4、区位分析
（示意图）
片区及地块本身素质：此地块位于长沙县会展新城，周边都在建设，配套在逐步完善。
（示意图）
地块周边主要节点：
综上：目前出行需依赖私家车，生活配套上周边无成型的综合体，后期会自建配套商业。
小结：区位及周边配套--3颗星。
5、交通分析
高速路网：往东可前往绕城高速，往西可经雨花区上京港澳高速；
城市路网：劳动东路往西可前往雨花高铁新城（吾悦广场，沙湾公园等）。
小结：周边交通便利性--2颗星。
6、小区流线
人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面只讨论相关问题；
三地块出入口设置的原则相同，主人行与车行在同一处集中管理，其他车行入口分散设置。
优点在于管理集中，物业可以用更小的成本提供优质的服务（当然前提是物业好），其次外来人也好管理，不会从小口子溜入。
缺点在于小区往北侧景观带无开口，步行去还是有点不方便，其次在主入口前坪，车行与人行可能在十字方向还是会有点交叉。
小结：小区入口流线规划--3.5颗星。
7、教育配套
学校配套方面：周边最近的是松树中小学，小学拟引入育英小学，中学拟引入雅礼洋湖实验中学，具体以楼盘公示为准。
8、地块细节分析
（示意图）
垃圾站（B07地块）：位于6#、7#西侧。
（示意图）
垃圾站（B12地块）：位于6#西南侧。
（示意图）
垃圾站（B14地块）：位于6#、7#西侧。。
（示意图）
公厕：可能位于B12-2#东单元底部，公示图看不太清，可现场问下。
（示意图）
架空层（设置相关主题，实用性较高）：B07地块7~11#有架空层，B12地块均设置架空层，B14地块7~10#有架空层。
消防扑救场地（需采用硬质铺装）：楼栋之间的消防扑救面均在南向，设置较为合理，不存在某些两楼栋之间夹着设置，导致园区局部绿化面积过小的情况。
9、小区典型户型分析
191户型亮点：
1、户型总体规整，但未有创新，基本是在传统143构型上深化而来；
2、客餐厅南北通透，适合南方气候，北侧设置晾晒阳台，比较实用；
3、主卧各功能分区明显，主卫空间尺度大，起居体验较好；
4、玄关处老人房不仅带独立卫生间且是明卫，居住舒适性佳。
户型遗憾：
1、户型进深太长，面宽过小；
2、客餐厅面宽太小；
3、厨房离居住空间过近，可能有一定气味干扰。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间；
主卧与北侧书房可连通，做成主卧套间。
263户型亮点：
1、玄关空间较大，居家实用；
2、客厅外侧设置较大的空中花园，日常休憩、观景、打理小院，甚至搞个烧烤，都是个好地方，这也是户型最大的亮点，但也需大量时间打理；
3、客餐厅、厨房挂边布置，有一定豪宅的构架身影；
4、多套房布置，家庭居住体验较好。
户型遗憾：
1、厨房北侧为长窗，对吊柜安装有点影响；
2、设置洗衣房，但缺乏专门的晾晒空间，放客厅阳台和空中花园影响观感；
3、空中花园植物生长过程不可避免会有蚊虫，打理的不好，可能对居住舒适度有一定影响；
4、卧室之间的房门距离较近，可能互相之间有点干扰。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但东侧有承重墙垛；
南北房间都可做加大套间处理。
259户型：
1、户型主要是从前面的191户型进化而来；
2、优化了各空间大小，尺度更加舒适；
3、增加了卧室与卫生间；
4、优化了厨房，餐厅与客厅的布局，并且增加了西厨，起居空间更加合理。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，且中间无承重墙垛。
378户型亮点：
1、客餐厅，中西厨，洗衣房，晾晒阳台，书房这一整条流线的布置，都比较合理，也基本复核豪宅的构型，唯一缺乏的是保姆间这个功能空间；
2、卧室全套房设计且收纳空间也较多，对于家庭任何一份子都是利好；
3、卧室集中布置与东侧起居分开。
户型遗憾：
1、卧室有东西朝向房间，夏天体验相对较差；
2、户型的进深还是偏少，虽然户型大，但感觉就是会很集聚，不够松散。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性：
客厅、书房与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛；
主卧与西侧卧室可连通，如主卧想做独立的影音房或书房，是个不错的选择。
小结：户型产品力3.5颗星。
10、周边在售竞品情况
周边其实没有相同段位的对手，运达在这有点参考自己的成功作--运达中央广场，认可长沙运达IP的自然会买，也不会和周边去对比。
11、周边二手房参考
周边二手房比新房还便宜，谈发展就如离市中心一样，有点远，而且融创爆雷后，给了更多的不确定性。
小结：投资属性2颗星。
12、周边城市界面
目前周边还在开发中，尚未形成完整的城市界面。
小结：周边城市界面2颗星。
13、效果输出研判
首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体的建议咨询开发商。
立面没有细部，从比例来看应该还是不错的，大面的玻璃与简洁的竖向线条搭配，总体现代感十足，但个人认为灰色的线条偏多，这个看个人喜好，不做重点讨论。
材质上可以问下，目测应该是没有铝板线条，主要是真石漆与玻璃窗。
小结：效果图呈现--3.5颗星。
14、已有项目交付产品力
交付项目可以看下运达中央广场，小编也去看过，不是说人家营造手法有多好，架不住人家苗木选的大，铺装整齐划一，物业后期勤打理；即使交房多年，园区的绿化依然是郁郁葱葱，地面干干净净。
公区精装和地下室最大的亮点也是物业维护，其实公区挂石材，地下室吊顶的在长沙也不少，运达做出来的效果也只有一般，有的人可能会觉得有点土，但维护的水平，运达好很多。
当然小编不是去吹运达，大家可以去实地看，我们真诚做出评价就行。
15、总结
地块综合：此地块位于长沙县会展片区，最主要的亮点估计是开发商引进的酒店和商业配套，买这的人看中的也是运达在长沙的操盘IP，要换个开发商肯定也卖不到这个价。
适合人群：喜欢运达的作品，千金难买我喜欢。
如何选房：目前在售地块，前后双公园，地理位置也还是不错的。
北侧为线性公园，在户型普遍朝南的情况下，从观景面来说，南侧的9~11#区位较好，喜欢静谧点的可以考虑中央的5#，要是喜欢北侧风光带，那就是前排三栋且以2#最佳。
文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。
文中户型改造部分均为示意，如需采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。
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