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文章摘要
分析框架：资产基本盘，运营差异化。我们将从三个维度分析已上市消费 REITs，分别是：资产端、运营端和估值端。REITs 的主要特色财务指标包括：折现率、资本化率、 NOI、EBITDA、FFO 等。
资产端：区位和产品是基本盘。
1）绝对区位：城市能级和可达性是基础。消费 REITs底层资产基本都位于一二线城市，交通可达性便利（购物中心类 TOD 等）；GLA 均值7.1 万平、体量中上、便于业态配比；平均开业年限 11.8 年、较为成熟。
2）相对区位：商圈竞争决定了中期购物中心的零售额增长空间。竞争格局分为三类：市级全域辐射、成熟商圈+多竞品、新兴商圈+少竞品。
3）增长上限：A、城市，宏观环境（人口、收入、消费支出等）和绝对区位（城市能级、地段等）；B、商圈竞争，竞品、运营能力、客群抓取和营销等；C、产品定位（城市/区域/社区级等）。
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文章内容
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回复暗号：申万宏源-房地产行业REITs深度报告系列之一：消费REITs，解析消费REITs，探寻长期价值-260703
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