一、政策背景与市场效应

1.1  市场痛点

建设者之家的创新，源于传统保租房体系存在的覆盖盲区：公租房（含廉租房）主要面向本地户籍的低收入家庭，保租房则主要满足新市民、青年人的一间房需求。而收入更低的蓝领群体以及公共服务领域的就业者，则成为“夹心层”，缺少相对应的住房租赁产品。以上海为例，近两年随着成片旧改完成，大量低租金的“老破小”被拆除，传统意义上的低价租住空间亦被压缩，这进一步要求地方政府设计和推进相关住房租赁产品。

1.2  政策支持

建设者之家正是在这一背景下应运而生。以下对上海近几年建设者之家的相关政策进行系统梳理。

表1：上海建设者之家的政策推进情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

从上海2026年以来的推进路径来看，建设者之家主要通过两种方式筹措房源：一是从保障性租赁住房中遴选；二是通过工地临时集中居住点进行新建或提标升级。总体而言，上海在该领域的政策体系较为完备，对全国建设者之家的工作推进与政策创新具有重要启示。

1.3  市场效应

建设者之家是“十四五”时期超大城市保租房产品的创新之举，当前已经从个别地方探索扩展到更多城市试点的范围。其核心价值是立足于“人”与“产”、“职”与“住”的关系，紧扣新业态，精准填补传统保租房领域的结构性空白。

从保障对象的角度看，相比公租房和保租房，建设者之家或“一张床”的供给缺失，使得数以千万计的城市一线劳动者——建筑工人、快递骑手、环卫工人、保安保洁等——成为了夹心层，其住房保障问题颇受关注。建设者之家的出现，首次以“一张床”为最小供给单元，将保障触角延伸至城市运行最基础、最不可或缺的群体。这不仅是对住房保障产品的优化，更是从住房端对一线劳动者的充分肯定，体现了城市对价值的认同，即真正认可他们是共享城市发展成果的“建设者”与“管理者”。

从社会效益外溢与城市治理价值的角度来看，可以从微观个体赋能、社区归属构建、宏观社会融合、资产运营激活四个递进维度加以审视。以下是对相关情况的梳理。

表2：社会效益外溢与城市治理价值分析

资料来源：网络公开信息、易居研究院

二、全国样本数据分析

2.1  统计数据的情况说明

本报告通过公开渠道，搜集了全国45个建设者之家项目。以下对本次报告涉及的样本数据相关情况进行说明：

第一，这45个建设者之家项目，不仅包括明确挂牌为“新时代城市建设者管理者之家”的项目，也涵盖了一些名称虽非“建设者之家”，但实际运行功能相似的项目，如宿舍型项目、床位出租项目，或专门面向外卖小哥等相关群体的项目。

第二，从研究角度出发，为确保统计口径一致，我们对不同项目的床位规模进行了统一换算。从实际观察来看，部分项目以“套”为单位出租，部分以“间”为单位出租，仅有宿舍型项目明确以“张”或“床”为单位。为使各城市、各项目之间的数据具有可比性，统计时按照“一套有两间房、一间房有两张上下铺即4个床位”的通用标准进行统一估算。

第三，本次统计的时间节点为2026年6月底。由于各地项目认定、房源发布和数据更新的节奏并不统一，6月底的统计数据难免存在部分批次项目已投用但尚未纳入统计等情况。因此，本报告的统计数据仅用于分析行业特征，不能简单作为具体项目或城市发展的最终评判依据。

2.2  全国8城的总体情况

本报告采集了全国8个城市共45个已公开的建设者之家项目数据，统计维度包括城市、项目名称、床位数量、月租金水平及面向群体等信息。这8个城市分别为上海、北京、深圳、杭州、成都、重庆、武汉和宁波。相关数据来源于各地方政府官网、住建部门公告及主流媒体的公开报道等。

表3：8个城市45个建设者之家的统计数据

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2.3  相关项目的城市分布

从这45个项目的城市分布来看，上海以32个项目（占比71%）遥遥领先，这与上海率先提出“新时代城市建设者管理者之家”概念，并系统推进“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系的政策背景高度吻合。相比之下，北京、深圳、杭州、成都、重庆、武汉和宁波等城市仍处于起步或试点阶段，项目数量相对较少。这也反映出当前市场以上海为主导，其他一二线城市持续跟进的特征。

图1：45个项目的城市分布比例

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2.4  项目的规模分类

项目规模呈现明显的“两头小、中间大”特征，即“橄榄型”结构。其中，中型项目（100至500张）占比最高，达44%，成为主流形态。这一结构契合了“小体量、多点位、嵌入式”的布局原则，便于在配套成熟、交通便利的区域灵活插建，有助于缩短一线劳动者的通勤时间，并增强项目的覆盖面。

同时，大型项目（500至2000张）次之，占比36%，多由国企或专业运营机构主导，具备较强的资源整合和持续运营能力。超大型项目（2000张以上）虽仅占11%，但单体规模可观，多为政府主导的大规模集中建设，在产业集聚区或重大建设区域发挥托底保障作用。小型项目（100张以下）占比最少，为9%，主要用于定向服务特定行业或单一用人单位的个性化需求，例如部分项目为企业自建，服务于自身员工。

总体来看，当前建设者之家形成了合理的规模梯度，既保证了保障覆盖面，又兼顾了运营效率和可持续性。从规模合理性角度分析，200至500张床位的单体项目或将成为后续此类产品的主流。

图2：45个项目规模的分类及比例

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2.5  租金价位分布

从租金价位分布来看，建设者之家的定价体系呈现出鲜明的“金字塔”结构：

主流区间（每月500至750元）项目数量最多，占比达64%，构成市场绝对主力。这一价格带覆盖了大部分项目，兼顾了一线劳动者的可负担能力与项目运营的可持续性，较好地兑现了“人均床位月租金控制在入住人员月收入10%至15%”的政策承诺。

同时，较高区间（每月750至1000元）占比27%，主要分布于中心城区等租金水平较高的区域，反映了区位禀赋对租金的刚性影响。需要说明的是，实际过程中也存在超过2000元的租金项目，但本报告将其折算为床位租金，因此折算后的租金有所下降。

另外，统计还显示，低租金区（每月500元以下）占比约为9%。这类项目多由企业让利或政府大力补贴，以象征性收费或远低于市场价的水平，定向服务于特定行业的一线劳动者，体现了地方政府和用人主体的托底关怀。例如，部分租金较低的项目属于企业自建的公寓宿舍，如快递物流企业为员工提供的宿舍，仅象征性收取每月50元的水电费等，因此租金水平较低。

整体来看，当前建设者之家的租金梯度较为合理。其既保障了项目在市场化运营中的财务可持续性，又通过差异化定价策略，回应了不同区位、不同行业劳动者的实际承受能力，体现了“精准供应、分层保障”的政策设计初衷。从统计数据来看，对于超大城市而言，按中位数租金计算，750元/床位的定价相对合理，也较易被市场接受。

图3：建设者之家租金的价位分布和比例

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2.6  租客的群体结构

建设者之家的服务对象主要面向城市建设者和公共服务者，相关职业类型呈现出多元化特点。以下对具体项目招租中设定或默认的群体对象进行系统梳理。

需要说明的是，一个具体的建设者之家项目，可能覆盖多个职业群体，因此实际覆盖的职业统计样本数量大于项目总数。我们据此计算不同职业在所有职业中的比重，此类比重加总为100%。

统计显示，快递/外卖是建设者之家覆盖面最广的职业，在统计的45个项目中，有31个项目将其纳入服务范围。快递/外卖的职业数量占所有职业数量的比重超过了五分之一（24%），反映出这一新业态就业人群已成为各城市建设者之家的核心服务对象。同时，保安/保洁（18%）、建筑/施工（12%）、环卫/绿化（12%）紧随其后，共同构成城市运行基础保障的主力人群，也意味着其是建设者之家的主力客群。此外，包括医护人员、餐饮/家政、公交/网约车/集卡司机、制造业/产业工人等职业也占有一定比例，部分城市还将网络主播等新型职业纳入服务范围。

总体来看，当前建设者之家的政策覆盖面正逐步向更多一线劳动者拓展。职业分布呈现出以“快递外卖、保安保洁、建筑施工、环卫绿化”四大群体为支柱、多职业逐步覆盖的格局。

图4：建设者之家租客的职业比例

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2.7  头部项目的情况

对全国45个建设者之家的床位规模进行排序，床位规模最大的10个项目中，上海占5个，成都、杭州、北京、宁波、重庆各有1个。为更好了解大型建设者之家的相关情况，以下选取上海、北京和杭州的三个项目进行分析。

统计显示，这三个项目合计床位达27400张，占45个项目总床位（55820张）的49%，充分体现了超大型项目在整体保障供给中的“压舱石”作用。其中，上海临港江山路蓝领公寓以15000张床位居首，规模远超其他项目，反映出临港新片区作为上海产业高地，对一线产业工人集中居住的刚性需求最为突出；杭州宁巢钱塘公寓床位位居第二，与杭州数字经济、平台经济发达，快递外卖从业人员高度集聚的产业结构紧密相关；北京七彩家园位列第三，作为首都最大单体项目，以“平急两用”的功能为特色，主要客群为快递员、保洁员、出租车司机、新就业大学等。总体上看，这三个项目分别代表了产业新区集中配套（上海临港）、数字经济城市专项保障（杭州）和超大城市普惠型供给（北京）三种典型模式。

表4：全国规模相对大的建设者之家相关情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

三、市场要素与运营模式

3.1  基本要素

从定义上看，“新时代城市建设者管理者之家”这一名称的核心，在于通过称谓的重塑，确立城市一线劳动者和公共服务者的主体地位。他们不仅是城市的“建设者”（如建筑工人、快递外卖员），更是城市运行的“管理者”（如环卫、保安、医护等维系城市日常运转的职业），共同构成城市发展不可或缺的贡献者群体。

在解决一线劳动者“租房难、住得远、条件差”的现实困境过程中，这一模式改变了传统工地临时宿舍或群租房的形态，更强调配备居住设施、公共共享空间，亦强化社区治理服务。建设者之家体现了保租房政策从“基本生存型”向“品质发展型”的转变，是“人民城市人民建，人民城市为人民”理念的体现。

表5：建设者之家的基本要素

3.2  参与主体

建设者之家的建设和运营呈现出“国企主导、民企参与、多元协同”的格局，这里出现了四类主体。四类主体在供给体系中各有侧重。

其中国有房企或保障房平台承担了大部分超大型、大型项目的投资建设，是政策落地的压舱石；专业住房租赁企业凭借市场化运营能力，在存量改造和精细化运营方面优势明显；平台企业的参与体现了用人单位责任与劳动者保障的深度绑定，能够精准服务自有员工；产业园区运营方则聚焦产业集聚区，实现“职住平衡”的就近供给。四者共同构成了“政府引导、国企托底、市场运营、企业参与”的多元共建格局。

从参与主体的角度来看，各地在推进建设者之家的过程中，探索出了一套兼顾普惠性与可持续性的操作模式。从全链条的角度来看，在降低土地成本、财税减免、金融创新、收益平衡、企业包租这五项措施方面，贯穿了“拿地——建设——运营——融资——需求”全链条，既有效降低了建设运营主体的前期投入和长期成本，也为项目提供了稳定可预期的租金收益来源。当前国企、专业租赁企业、平台企业、产业园区运营方等多元主体的共同参与模式已形成。

表6：四类主体的参与模式

资料来源：网络公开信息、易居研究院

3.3  运营模式

运营模式主要聚焦于土地或房产的来源，具体包括增量建设和存量改造两种方式。这与近年来“严控增量、优化存量”的政策导向亦高度契合。

表7：建设者之家的土地项目来源

资料来源：网络公开信息、易居研究院

3.4 融资支持

建设者之家的建设逐步形成了可持续的融资支持模式。下表的五项措施从前端降本（土地成本）、中端减负（财税支持）到后端融资（金融创新），打通了项目落地的全链条障碍；同时，通过内部调剂（收益平衡）和需求保障（企业包租）等机制，解决了项目运营的后顾之忧。融资支持的有效性，不仅降低了项目前期投入和长期成本，也为项目提供了稳定可预期的租金收益来源。这也是建设者之家实现可持续扩容的重要保障。

表8：建设者之家的融资支持

资料来源：网络公开信息、易居研究院

当然必须看到，此类项目总体仍处于微利阶段。以下对收益水平进行简要测算。从具体项目来看，月租金每床600-750元是主流区间。以四人间为例，单间月租金收入为2400-3000元，年化收入约为2.9-3.6万元。综合考虑改建成本、运营成本和较低的土地成本，项目IRR（内部收益率）估计在3%-5%之间，其属于微利水平。这从侧面说明，各项目需依赖持续的政策支持和商业模式优化，才能实现可持续运营。

四、政策建议和优化方向

4.1  完善制度供给

结合“十五五”宏观经济与房地产发展的规划要求，以及人民城市建设和新兴产业发展方向，应加快出台全国层面的“城市建设者管理者之家”建设标准和运营管理规范，明确宿舍型项目的户型配比、人均面积、公共配套、租金水平、职业门槛等核心指标，为各地提供统一参考。同时，建议将此类项目简称为“建设者之家”。在此过程中，需强化跨部门协调机制，打通住建、人社、民政、公安、网信等部门的数据壁垒，实现入住资格审核的线上化和标准化，并与户籍、公积金贷款等相关工作有效对接。

4.2  优化空间布局

坚持“小体量、多点位、嵌入式”原则，优先在中心城区和产业聚集区布点，力争将入住者通勤时间控制在30分钟以内，真正实现“住在市区、就近上工”。结合“十五五”时期各地收购二手房用于保障房等工作，在前期盘活闲置商办楼宇、老旧厂房、低效商业设施的基础上，还应将各地二手房，尤其是“老破小”等项目的盘活纳入新的路径。在此过程中，需对二手房房源的改造和空间布局等形成更加清晰的路径。

4.3  健全融资体系

在中央财政补助和保障性租赁住房现有融资支持的基础上，可探索发行“建设者之家”专项债券或信贷产品，鼓励保险资金、养老金等长期资本参与，拓宽项目建设资金来源。随着更多“建设者之家”项目入市，还可推动成熟项目发行REITs，形成可预期的市场化退出路径。在融资工作的基础上，应结合此类群体的职业特征，拓展增值服务，更好平衡“建设者之家”的财务状况。

4.4  优化运营模式

要立足于建设者之家入驻群体的职业特征、作息时间和收入诉求，形成更具特色的运营模式。特别是在入住申请、消防安全、卫生管理、日常作息、入住退出、投诉处理等关键环节，应优化相关管理方式。例如，以外卖小哥为主的建设者之家与以保洁员为主的建设者之家，其需求必然存在差异，这就要求相应的服务和管理模式也必须体现差异化。

4.5  促进社会融合

建设者之家是一类非常特殊的保障性租赁住房项目，关系到一线劳动者的城市生活与尊严，推动其与社会的融合至关重要。建议促进建设者之家与周边社区在公共服务资源上的共享，包括社区医疗、文化设施、教育资源等，使一线劳动者真正融入城市社区生活圈。依托党群服务中心搭建社区治理平台，定期开展技能培训、法律咨询、心理关怀等软性服务，特别是加强此类群体在人工智能等方面的技能提升，切实实现从“住得下”到“融得进”的深层转变。