这种向“城市核心区”的集体回归，正在重塑保险养老的供给形态。
<文｜顾柠>
据国家统计局数据，截至2025年底，全国60岁及以上人口突破3.2亿，占总人口比重达22.8%；“十五五”期间，这一群体年均增量将超1300万，期末有望突破3.8亿，中国已进入深度老龄化的加速阶段。与之形成反差的是，当前全国养老机构平均入住率仅约45%，超半数床位长期闲置，行业普遍面临盈利难题。
一边是持续释放的海量养老需求，一边是机构养老“叫好不叫座”的经营困境，供需两端的结构性错配，构成了中国养老市场最核心的现实矛盾。
作为养老产业最重要的入局者之一，保险公司凭借长周期资金优势、上亿存量客户的需求基础、数十万代理人的渠道网络，过去十余年里累计投入数百亿资金，在全国布局上百个养老社区项目，掀起了一轮规模竞速。
但重资产、长周期、低周转的行业属性，让盈利难度远超预期。百舸争流之中，向城市核心区回归的“城心养老”模式正成为行业重构供给形态的关键方向。
需求分层引发险企养老布局路径分化
需求侧的压力远不止于人口总量的增长，更来自客群分层与空间分布的双重错位。
“十五五”期间，60至69岁低龄活力老人将从1.6亿增至2亿，独居老人规模达3729万户，失能半失能老人约4500万。换言之，不同年龄、不同健康状态的老人，需求差异极大：活力老人追求社交与生活品质，失能老人刚需医疗与专业照护，而当前多数养老社区的产品定位模糊，难以匹配分层需求。
清华大学五道口金融学院中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳指出，传统“9073”的养老格局下，90%老人选择居家、7%选择社区养老、仅3%入住机构，但城市核心区长者密度最高、照护需求最迫切，品质型机构养老供给却最为稀缺，供需的空间错位十分突出。
中国老龄科学研究中心原副主任党俊武则认为，银发经济“叫好不叫座”的根源之一是养老观念的滞后。当前社会对养老的认知存在普遍逻辑缺陷：到底是在养老年人，还是让老年人养？他强调，“60后”新一代老年人受教育程度更高、财富积累更扎实、社会参与意识更强，需求核心是“在创造中享受”，而非被动式的“躺平享老”。
需求端的分层与空间错位，直接倒逼险企调整养老社区布局策略，既体现在资产模式的选择上，更落脚于选址逻辑的分化。目前多家保险公司探索出了不同路径：泰康、太保等选择买地自建的重资产路线，大家保险曾通过租赁存量物业改造的轻资产路径，也有部分险企以参股控股的中资产模式介入。
同时，各家机构在养老社区的选址上也形成差异化布局。早期资本扎堆城市远郊，看中土地成本低、可建设上千张大规模床位，在离市区较远的地方打造独属老年人的山水项目；也有机构从老年人最核心的诉求——亲情探视便利、优质医疗可及、贴近生活烟火气等层面出发，选择把养老社区办在城市核心生活圈里。
不可否认，不同资产模式和选址逻辑各有其商业底层支撑，但在重资产面临高折旧、慢资产回笼的现实压力下，险企开始重新审视老人的核心心理与物理需求。无论资产是轻是重，将养老床位“搬回城内”正成为行业选择的重要方向。以重资产远郊大盘为代表的泰康，近年来也开始在核心城市查漏补缺，布局轻资产“城心养老”模式项目。
这种向“城市核心区”的集体回归，正在重塑保险养老的供给形态。
“城心模式”商业价值逐步显现
从市场实践来看，“城心养老”模式之所以在供给侧错配中突围，核心在于其破解了传统远郊养老与老年人社会关系割裂的痛点。
所谓“城心养老”模式，其本质是空间地缘的就近化。对中国长者而言，主流养老诉求的“最大公约数”，可以概括为五个“不离”，不离家、不离亲人、不离烟火、不离核心医疗、不离社会关系。这既是物理层面的刚需，也是心理层面的底线。“城心养老”的模式则打破了传统养老社区偏远、孤立的局限，有效保障了长者便捷获取三甲医院等优质医疗资源，同时也降低了子女的探视成本，使长者能够持续参与原有的社会生活。
在商业逻辑上，城心模式的高黏性正在转化为高入住率，为行业打破盈利僵局提供了数据支撑。以业内率先提出并深耕该模式的大家保险为例，其专业养老品牌“大家的家”通过盘活城市存量资产（如闲置酒店、办公楼、商业体），在核心地段进行适老化旧改。截至2026年5月底，其在全国的在营社区已达12家，其中北京友谊、朝阳等成熟社区入住率接近100%，天津泰安道社区开业不足两年入住率亦超95%，全国平均入住率超过70%。这一数据明显高于行业45%的平均水平，且首个社区已跑通财务盈亏平衡模型，印证了城心模式在商业上的可复制性。
除大家保险外，传统巨头的下沉也佐证了这一趋势。泰康通过在城市核心区增设中小型康养项目，与远郊的“长寿社区”形成多层级网络，以此覆盖更多不愿离开原有生活圈的高龄、高照护需求客群。从“出城进山”到“回城入市”，险企在空间布局上的重构，反映出养老赛道已从单纯的地产开发逻辑向地缘服务逻辑演进。
下半场如何作答？
从空间供给到属地化服务中枢的升维
从各家的路径分化与城心模式的兴起中，可以清晰观察到，险企养老社区的上半场“规模竞速”已基本结束，正式进入下半场“精耕细作”的盈利周期与生态升级期。
这种深层变化表现在三个维度：其一，头部企业已基本完成核心城市点位覆盖，规模扩张的优先级让位于单店盈利与长期抗周期回报；其二，单一的机构床位难以覆盖绝大多数居家需求，险企必须顺应“9073”格局，以物理社区为支点向居家养老、社区嵌入式服务延伸；其三，保险保单从单纯的“入住门票”转向“增值权益”，接纳散客、让客群向大众中产渗透成为共识。
因此，险企养老下半场的关键命题，已不再是成本与入住率的简单算术题，而是险企能否将高入住率的社区，升级为扎根属地的养老服务中枢平台。
对于行业的长期价值，魏晨阳将银发经济为城市注入的活力归纳为五个维度：健康照护催生新服务业增长、日常生活拉动社会消费、长期支付构建养老金融生态、科技需求驱动智慧康养、适老化需求推动城市更新。养老社区不仅是险企的业务布局，也是城市更新与银发经济的重要载体。
大家健投副总经理张泽旭则指出，未来的城心医养社区将不再只是一个封闭的养老居所，而是依托智慧化运营体系整合线上线下资源的开放平台。通过引入AI应用、智能康养终端，社区在提升自身内部运营效率的同时，开始具备向外输出标准化运营和全面照护能力的可能性。
商业本质的回归，终究要落在精细化运营构建的壁垒上。3.2亿老年人的真实需求摆在面前，优质供给仍然有限。在各家险企在养老领域的不断摸索与提质增效下，谁建得多、建得大已不是主要矛盾，谁能以更低的社会资源成本、更深的地缘嵌入，真正融入城市与长者的生活，或许更接近正确答案。
来源：险企高参
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