CBRE 行业洞察
2026 澳洲大型零售资产
人口、就业与收入三重驱动
供需错配带来结构性机遇
无论是周末驱车采购的家庭，还是街角新兴的健身与宠物中心，日常生活习惯的细微改变正悄然重塑着城市的商业版图。
在人口、就业与收入“三驾马车”的驱动下，伴随着供需格局的深刻质变，大型零售物业（LFR）正释放出穿越周期的强劲生命力。本文将为您深刻剖析其未来的增长逻辑，洞悉未来商业的新风向。
01
消费激增
多重红利点燃家居市场
在宏观经济层面，人口增长、就业增加与收入提升的“三驾马车”正不断扩大零售市场的基本盘。CBRE 预测到 2030 年底，家居用品销售额将增至 $940 亿，整个 2020 年代的增幅高达 70%。
此外，随着房屋价值的不断攀升，西澳、昆士兰和南澳等地的家居用品消费支出也呈现出加速增长态势，为大型零售物业提供了坚实的消费基础。
人口、就业与收入的三重增长红利
02
供需错配
低渗透率与供应受限
尽管需求端表现火爆，但澳洲 LFR 的市场供给却严重不足。目前，澳洲人均 LFR 总可出租面积（GLA）仅为 0.22 平方米，仅相当于美国同类水平及澳大利亚购物中心水平的约三分之一，市场渗透率依然处于极低水平。这导致全国 LFR 的空置率已降至个位数，甚至全国 72% 的大型零售中心空置率低于 2%。
对于开发商而言，悉尼、堪培拉以及昆州、新州、维州的区域性市场（Regional Markets），仍处于相对渗透不足的状态，是极具潜力的价值洼地。
全澳各州主要市场人均总可出租面积（GLA）
与此同时，新供应的增长却步履维艰。2025 年，澳洲 LFR 的新供应量跌至十年来的最低谷。尽管我们预测 2026 年情况会有所好转，但目前大量开发项目仍卡在审批阶段。加之高企的建筑成本和高利率环境，许多项目面临被推迟甚至搁置的风险，这意味着未来 5 年内的整体竣工量将远低于历史常规水平。
全澳各州大型零售物业供应量
03
租户多元
传统品类稳固，新兴需求崛起
LFR 市场的繁荣也反映在其强大且多元的租户结构上。目前，全澳排名前 20 的核心租户共计运营超过 3,250 家门店。
部分核心租户预估门店数量
从空间占用细分来看：
家具店占比 33%
五金/园艺占比 19%
电器占比 12%
家居用品占比 11%
表明传统零售支柱依然稳固。
各品类建筑面积占比
值得注意的是，LFR 正在吸引越来越多新兴租户的青睐，比如宠物用品店和健身房纷纷选择入驻。同时，随着消费者生活方式的变化，食品和酒类零售商的渗透率也将迎来持续增长的空间。租户的多样化进一步增强了该资产类别的抗风险能力。
行业聚焦：蓬勃发展的宠物服务与健身房
04
租金与回报
高增长延续，领跑投资市场
在供需关系持续收紧的背景下，LFR 的租金表现极为亮眼。自 2020 年以来，全澳 LFR 租金平均上涨了 21%，其中悉尼更是以 31% 的惊人涨幅领跑全国。目前，空置率进一步收紧，同比下降 0.3% 至 2.8%，这继续为租金上行带来强劲支撑。CBRE 预测到 2030 年，LFR 租金将保持约 5% 的年均涨幅。
各州大型零售物业平均净面租金（Net Face Rents）
从投资回报来看，在过去 10 年里，LFR 凭借年均 +12.8% 的投资回报率领跑整个商业地产行业。卓越的业绩不仅源于租金的强劲增长，也得益于资本化率（Cap Rate）的持续压缩。展望未来，在租金上涨的持续驱动下，CBRE 预测未来的投资回报率仍可维持在年均 11% 左右的高位。此外，未来 3 年内，资本化率仍有约 10 个基点（bps）的温和压缩空间。
投资回报趋势
结语
总体而言，澳洲大型零售物业（LFR）正处于一个由强劲需求与受限供应共同塑造的结构性机遇期。尽管宏观建设成本带来了短期的供应挑战，但也进一步巩固了现有资产的稀缺性。低渗透率、高消费力以及日益多元化的租户生态，为其长期稳健发展提供了有力支撑。
在未来数年内，由租金内生增长驱动的高回报模式，将使 LFR 继续成为澳洲商业地产投资领域最具吸引力和防御属性的板块之一。
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