租赁，已经成为企业一项重要资源获取方式或者融资渠道。但是，不同的租赁业务，有不同会计处理和财务列报要求。本文对租赁业务财务会计处理进行分析，帮助读者快速读懂企业财务报表。
首先，租赁的主要分类
一是承租人角度：按照新的租赁准则，除了可以进行简化处理的短期租赁（期限短于一年，而且不包含购买选择权）和低价值资产租赁以外，不区分经营租赁和融资租赁。
二是出租人角度：如果租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬（比如，租赁期届满时所有权转移给承租人、承租人期满购买租赁资产的对价显著低于资产价值、租赁期限占租赁资产寿命的大部分、租赁收款额的现值几乎相当于资产公允价值），应当分类为融资租赁；其他租赁应当分类为经营租赁。
三是售后回租：销售方（也是承租人）将资产销售给租赁公司，然后再以租赁的方式租回使用。
第二，承租人对于租赁的会计处理与财务列报
会计处理：
对于短期租赁和低价值租赁，不确认资产、负债，支付的租金直接计入当期损益。
对于其他租赁，在租赁期开始日，要按照未来租赁付款总额的现值（将未来应付租赁款按照租赁内含收益率折现），分别确认使用权资产、租赁负债（租赁负债=租赁付款总额-未确认融资费用）；在后续计量时，要对使用权资产计提折旧、同时确认财务费用（未确认融资费用），计入当期损益。
财务列报：
在承租人财务报表中，资产负债表体现为使用权资产（原值-累计折旧）、长期应付款（租赁付款额-未确认融资费用）；同时，损益表体现折旧计提和财务费用增加。
新租赁准则下，承租人无法再美化报表了
第三，售后回租的会计处理和财务列报
从法律性质上，资产销售意味着所有权转移，已经不属于销售方（也是承租人）的资产；但是会计处理上，按照实质重于形式的原则，分别进行会计处理和财务列报。
会计处理：
如果销售价格反映了资产的公允价值，构成实质性的销售，应该按照固定资产清理进行会计处理，终止固定资产核算、确认资产处置的损益；同时，按照租赁协议，确认使用权资产以及相关租赁负债。
如果销售价格不反映资产公允价格，不构成实质性的销售（实质上是融资），则不终止资产的核算，将收到的销售对价作为一项金融负债进行会计处理。
财务列报：
如果构成实质性销售，固定资产不再体现，财务报表反映融资租赁对应的使用权资产、长期应付款。
如果不构成实质性销售，固定资产仍然体现，财务报表增加货币资金、长期应付款。
