本文为安信国际近期发布的关于房地产行业研究报告，摘要如下
根据克而瑞数据，百强房企1-4月全口径销售总额同比增长66.6%至42,825亿元，权益销售总额同比增长60.0%至30,468亿元。四月单月全口径销售总额同比增长34%至12,066亿元，权益销售总额同比增长28.3%至8,456亿元，四月销售增幅比首季度下降50.1个百分点。受土地供应集集中措施影响，投销比为24.6%，较2020年及2019年同期分别下降11.7及9.0个百分点。综合8家A股头部房企首季度业绩情况，毛利率平均下降5.5个百分点，行业盈利能力仍在下降轨道中。在「管理红利」时代，我们继续看好投融资能力较佳的头部房企如龙湖、华润、万科、世茂等，亦看好旧改资源较多的房企如龙光、奥园、佳兆业等。
两大经济圈增长较高。
大型房企在高基数效应下，增速普遍放缓，排名首十房企平均增速为57.6%，较百强平均为低；排名11-30位之房企平均销售增速为110.1%、排名31-50位之房企平均为101.9%，增幅较高。累计全口径销售增长较快的港股房企有建发（1908.HK）、绿城（3900.HK）、宝龙（1238.HK）、旭辉（884.HK）、佳兆业（1638.HK）、弘阳（1996.HK）、龙光（3380.HK）、中梁（2772.HK）、越秀（123.HK）、美的（3990.HK）等，同比增长超过120%。大湾区及长三角之区域龙头增速保持较高水平。
毛利盈仍在下降轨。
我们跟踪的主要港股房企2020年毛利率平均约24.5%，同比下降4.0个百分点，从2017-18年的高位下降6.0个百分点，反映2016-17年的土地价格上升，迭加调控限价的影响。综合8家头部A股房企的首季度业绩，平均营收同比增长为44.0%，但毛利率平均下降5.5个百分点至25.9%。土地价格在市场竞争激烈的背景下，于2018-19年持续上升，从房企已售未结的状况来看，毛利率指引约在20%之水平，预期2021年行业毛利率仍然在下降轨道中。
看好投融能力较强的房企。
政府实施土地供应双集中之措施，短期内土地价格将高维持较高水平。近期的中央政治局会议中，再次强调房住不炒，并表示会加大供应保障性租赁住房和共有产权住房，同时防止以学区房等名义炒作来控制房价。整体房产发展项目预期将持续受压，对房企的财务管理能力造成考验，在「管理红利」时代，我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖、华润、万科、世茂等，亦看好掌握旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业等。
风险提示：i)热点城市优质土储竞争激烈；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧
分析师：黄焯伟Steve
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