本报告由远翔神思咨询于 2026 年 3 月发布，围绕中国城市更新的内涵模式、存量规模、量化目标、实施主体、政策节点、产业链环节、细分增长点、核心发展趋势八大核心维度展开分析，核心结论为：2026 年城市更新进入 “后目标时代”，从数量达标转向质量跃升、机制创新、价值永续，数字化、绿色化、适老化成为行业硬性约束，央国企主导、地方平台支撑、民企退居微改造环节的格局已固化，市场空间广阔且长期确定性强。
一、城市更新内涵与模式：告别大拆大建，三元模式并行
法定内涵：国家确立七大基础类型（居住、工业、商业办公、公共设施、公共空间、历史文化保护、综合区域）、36 个中类，明确 “留改拆并举、以保留利用提升为主”，严禁大拆大建。
三类核心模式
拆除重建类：推倒重建、增量开发，土地用途 / 权属变更，依赖房企开发融资，典型为棚户区改造。
有机更新类：保留主体、功能置换、提质增效，权属可不变，融资靠基金、信贷、运营证券化，适用于历史街区、旧商业区活化。
综合整治类：不涉大规模改建，聚焦管线翻新、加装电梯、绿化补植，财政主导、公益性强，是老旧小区改造核心模式。
2026 年实践转向：模式边界融合，“拆整结合” 成城中村改造主流；综合整治突破 “修修补补”，嵌入社区食堂、托育中心等准经营设施；有机更新升级为国家战略支点，聚焦绿色智慧城市、城市生命线安全工程。
二、存量待更新规模：需求蓄水池庞大，动态扩容
核心载体包括老旧小区、城中村、老旧管网，存量远超官方统计，呈动态释放特征：
老旧小区：“十四五” 目标为 21.9 万个（2000 年底前建成），截至 2024 年底已开工 28 万个、惠及 4800 万户；2001-2005 年 “次新老” 小区未纳入统计，真实需求持续扩容。
城中村：首批 35 城排查 170 万套，叠加危旧房 50 万套，合计 220 万套；政策扩围至近 300 个地级市，潜在规模达数百万套，年投资潜力 1.68-3.15 万亿元。
老旧管网：全国四类主干管网总长近 382 万公里，近 10 万公里老化；未来五年改造目标 60 万公里、总投资约 4 万亿元，2023-2024 年中央财政支持超 4700 亿元。
核心判断：三类载体并非割裂，形成复合型更新网络；2021-2024 年累计项目超 21.4 万个、总投资超 16.6 万亿元，存量价值在于改造质量与运营效益。
三、量化目标与阶段转向：后目标时代，从数量到质量
“十四五” 目标：核心刚性目标为 21.9 万个老旧小区改造，2025 年收官之年进度扎实，累计开工 28 万个，超额完成 6.1 万个。
结构性缺口：区域不平衡（中西部城中村底数待排查）、内容不均衡（重基础改造、轻深度更新）、模式不可持续（市场化运营项目占比不足 15%）。
2026 年后目标时代：三大转向 —— 目标升级（聚焦 “好房子、好小区、好社区、好城区”）、空间扩容（街区式更新试点）、机制破冰（REITs、专项债支持，容积率奖励、混合用地），核心是从 “工程化” 转向 “治理现代化”。
四、实施主体格局：央国企主导，民企退居次要
2026 年实施主体彻底重构，告别房企主导，形成央国企主导（45%-50%）、地方平台支撑（35%-40%）、民企边缘化（不足 10%）、专业运营方嵌入式补位的格局：
央国企：中交城投、中国建筑、华润置地等深度介入标杆项目，主导规划、投资、建设、运营全链条，匹配长周期、高复杂度、强公共属性的项目要求。
地方平台：广州城投、上海城投等承担一级开发、征拆安置、资金归集职能，是政策落地核心载体，21 城设城市更新局、7 省纳入绩效考核。
民营房企：基本退出拆除重建类项目，仅参与三四线微改造、轻资产运营，纯民企单一主体项目占比不足 5%。
专业运营方：物业、文旅、智慧基建服务商嵌入国央企项目，提供运维、增值服务，2025 年超 200 个项目采用 “建设 + 运营” 一体化招标。
五、政策节点与风向：从概念提出到国家战略，2025 年后聚焦落地
关键政策节点
2019 年 12 月：中央经济工作会议首次提出 “城市更新” 概念。
2020 年 10 月：“十四五” 规划将城市更新纳入国家战略，设定 21.9 万个老旧小区目标。
2021 年 3 月：写入政府工作报告，正式上升为国家战略；9 月住建部划定 “留改拆” 红线（拆除≤20%、拆建比≤2）。
2022-2024 年：二十大强调宜居韧性智慧城市；城中村改造扩围至 300 城，纳入 “三大工程”。
2025 年：中办国办印发意见、中央城市工作会议定调，政策转向 “质量、可持续、惠民”。
2025-2026 年风向转向：从 “数量达标” 转向 “质量跃升、机制创新、价值永续”，新增 “平急两用”、完整社区、城市生命线安全工程，强化数字化、绿色化、适老化硬性约束，中央财政支持超 200 亿元，城中村改造单城最高补助 12 亿元。
六、产业链关键环节：全链条升级，运营成核心
前期体检与顶层设计：城市体检为强制前置条件，657 城开展监测、433 城由国资平台统筹；CIM 平台、数字孪生成为标配，数字化纳入审批刚性门槛。
策划设计：从单一建筑设计转向空间、功能、产权、资金、政策五维融合，前期周期长、跨部门协调多，设计方升级为 “更新合伙人”。
建设施工与材料供应：拆除重建拉动传统建材，综合整治催生精细化施工；地下管网更新成最大增量，非开挖修复技术渗透率达 42%，带动检测、修复材料需求增长 60%。
资产运营与智慧治理：从工程交付转向价值永续，分三层运维（硬件运维、平台运营、生态服务）；73% 项目采用 “建设 + 运营” 一体化招标，数据资产、公共服务定价、产业导入分成成盈利模式。
七、细分领域增长点：五大赛道，空间万亿级
加装电梯：市场空间超 2.6 万亿元，2025 年完成超 52 万台，集成 AI 识别、应急能源、能耗监测，地方补贴最高 28 万元 / 台。
老旧管网更新：近 10 万公里老化管网加速更换，投资约 4 万亿元，智能燃气表出货量同比增 37%，远程监测、泄漏预警成标配。
地下综合管廊：投资强度翻倍，“养管 + 智管” 并重，搭载光纤传感、AI 识别、结构健康监测，试点 “特许经营 + 数据服务”，年数据收入达投资 8%-12%。
既有建筑能效改造：2027 年前强制达标，2024 年市场规模 1860 亿元，被动式改造、光储直柔系统加速渗透，片区能源互联网成趋势。
消防安防智能化：电动车安全驱动强制采购，2024 年市场规模 297 亿元，AI 火焰识别、热失控预警、远程监控成标配，多系统数据互通、联动应急成常态。
八、三大核心趋势：数字化、绿色化、适老化，重构行业标准
数字化：CIM 平台、城市体检从工具变强制基建，项目需接入市级数据库、配置物联感知终端，数据接入率≥95%，未达标不予审批。
绿色化：超低能耗、光伏屋顶从倡导变硬性验收指标，2026 年公共建筑屋顶光伏覆盖率≥80%，建筑综合节能率≥65%，不达标视为交付失败。
适老化：全龄友好从补充变法定义务，适老化覆盖率、设施完好率≥90%，PPP 项目需承担 10 年运维责任，纳入财政考核，权重占比 30%。
趋势交汇：三者形成 “三位一体” 交付标准，淘汰中小房企，央国企成主力；中央财政优先补贴、REITs 重点倾斜，城市更新升级为城市生命体再造工程。
