市场月报 | 2026年4月深圳房地产市场报告
本月导读 Month's Highlights
银四热度延续，市场进入“量稳价平”修复通道。
政策层面“信贷优化”：央行一季度例会延续适度宽松货币政策，强化利率引导、保持流动性充裕；4月29日深圳出台楼市新政，定向放松核心区限购、提高公积金额度，直接激活改善与置换需求。
土地市场“供应放量”：4月，深圳8宗土地挂牌，深圳11宗土地成交，其中一宗龙华民治宅地以超40%的溢价率成交。
一手住宅“量升价跌”：4月全市商品住宅供应43.2万㎡（环比+91.8%）、成交36.84万㎡（环比+26.2%），供需两端同步回升；均价6.12万元/㎡（环比-6.1%），以价换量有效激活积压需求。
二手住宅“量升价稳”：受全市成交5726套，环比下降9.3%，但仍处于次高水平，均价54330元/㎡，环比微涨0.2%。
市场展望“新政催化，轮动修复”：承接3月“小阳春”的势头，4月新房稳、二手强、案场分化、新政加持，多重因素共同把市场推向更健康的轨道。叠加“五一”假期与房企集中推新，5月市场将从“普涨式修复”转向核心领涨、外围稳量的结构性行情。
4月深圳新建商品房市场数据一览表
数据来源：CRIC克而瑞系统
中央方面，央行一季度例会延续适度宽松货币政策，强化利率引导、保持流动性充裕；住建部、自然资源部联合印发城市更新可复制经验清单，规范项目实施；共青团中央、人社部等15部门部署青年发展型城市建设，聚焦青年安居保障；中办、国办推动超低能耗建筑规模化发展，建设绿色智慧“好房子”；财政部扩大专项债“自审自发”试点、支持城市更新；五部门强化中小企业人才住房保障，三部门统筹城乡就业、扩大公积金覆盖；人大法工委明确将修改城市房地产管理法，以法治支撑行业转型。共青团中央、人社部等15部门发文《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，深化青年发展型城市建设，要求做到“进得来、留得下、住得安、能成业”。政策从供给侧发力优化房地产市场结构，契合行业深度调整新阶段需求。宿舍型、小户型青年公寓建设直指青年住房痛点，既能增加适配性租赁与刚需供给，又能促进职住平衡，降低青年安居成本。政策将青年安居与城市更新、公共服务配套有机结合，既能盘活闲置资源、去化存量房源，又能培育新的住房需求增长点，为构建房地产新供求秩序提供青年友好型解决方案，助力市场实现供需平衡与可持续发展。4月7日，住建局发布二季度商品房计划入市情况：深圳计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积为1226812平方米，10909套。其中：住宅1054451.24平方米，9064套；商务公寓75080.5平方米，838套；商业47615.1平方米，602套；办公49665.5平方米，405套。与一季度相比，二季度商品房套数环比上升44.7%，面积环比上升47.7%；住宅套数环比上升109.4%，面积环比上升123.2%。从分布来看，南山、宝安、龙岗项目较多，福田、罗湖、坪山、深汕区无项目入市。4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2026年4月30日起施行。《通知》明确，符合深圳商品住房购买条件的居民家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房。同日，经深圳市住房公积金管理委员会审议通过，深圳住房公积金贷款额度调整如下：单职工可贷70万元，共同申请可贷130万元；购买首套房公积金贷款额度可上浮60%，初婚初育家庭、多子女家庭可分别上浮50%、70%，购买保障性住房可上浮40%。放开核心区限购措施和提高公积金贷款额度，有助于释放市场潜在购买需求，降低购房成本，加快观望群体入市步伐，短期内有望提振市场信心，成交量有望走高。展望5月，深圳楼市在政策驱动下，市场信心有望出现明显上升，但市场彻底筑底回暖仍需时间。
土地市场Land market monitoring
2026年4月，全市土地市场供应放量，成交活跃，其中一宗龙华民治宅地以超40%的溢价率成交。4月，深圳8宗土地挂牌，其中6宗为工业用地，2宗为居住用地。供应用地面积约42.4万平方米，环比上涨53%，同比上涨315%。供应总建筑面积约119万平方米，环比上涨88%，同比上涨257%。
4月，深圳11宗土地成交，其中8宗为工业用地，居住用地、商业用地、其他用地各1宗。成交用地面积约27.7万平方米，环比上涨2187%。成交总建筑面积约63万平方米，环比上涨1538%。
4月27日，龙华区民治街道A808-0035宗二类居住用地成功出让，地块位于梅林关核心区，土地面积约1.31万平方米，总建筑面积约4.45万平方米。该地块吸引4家房企竞拍，经过56轮竞价，最终由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.2%，成交楼面价约30994元/平方米。该成交稳固了片区价值预期，体现了房企对深圳核心区域宅地稀缺性的认可。在深圳楼市整体回暖的背景下，此次核心区优质地块的高溢价成交，是对深圳楼市预期及“缩量提质”供地政策的双重验证。
数据来源：CRIC克而瑞系统；土地类型包含住宅、商住、商办、综合。
楼市监测 property market monitoring
1.全市：4月商品房供应面积约61万㎡，环比回升，成交面积约50万㎡，量跌价涨，主要受商业和办公类物业成交减少的影响。4月，深圳市商品房合计供应60.63万平方米，环比增长12.8%，同比下降1.0%；成交50.22万平方米，环比下降12.9%，同比增长1.8%；成交均价56501元/平方米，环比上涨22.4%，同比上涨2.4%。成交环比下降主要受商业和办公类物业成交减少的影响，住宅类物业成交实际保持增长，是市场的稳定器。数据来源: CRIC克而瑞系统；商品房包括普通住宅、公寓、商业、办公。成交结构方面，4月住宅成交面积约36.84万㎡，占比73%，占比上升23个百分点；公寓成交面积约3.98万㎡，占比8%，占比上升2个百分点；办公成交面积约8.28万㎡，占比17%，占比下滑20个百分点；商业成交面积约1万㎡，占比2%，占比下降5个百分点。公寓和办公产品成交有所回落，上月主要受到商办相关的利好政策（商业用房首付比降低、增值税下降）刺激，大宗交易特别活跃。数据来源: CRIC克而瑞系统；商品房包括普通住宅、公寓、商业、办公。1.总体情况：一线城市中深圳成交环比领涨四城，成交回暖,以价换量效果显著。2026年4月，一线城市商品住宅市场分化明显：深圳以价换量效果最为突出，供应环比大增91.8%，推动成交环比增长26.2%、领跑四城，但均价环比下跌6.1%，价格调整幅度最大。广州供应暴增168.1%，成交规模仍居首但环比回落19.5%，呈现供强需弱格局；上海供需双缩，成交环比持平，均价却逆势上涨12.6%，高端化特征明显；北京供应收缩最剧（环比-30.5%），但成交仍实现14.2%的环比增长，供需匹配最为健康。整体而言，价格仍是当前激活成交的核心变量，深圳的积极调价策略换来了最快的市场修复弹性。数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。4月深圳商品住宅供应放量，成交回暖，以价换量效果显著。2026年4月，深圳全市商品住宅供应43.20万㎡，环比大增91.8%（3月基数较低），同比下降7.0%；成交36.84万㎡，环比增长26.2%，同比增长3.3%，由负转正；成交均价61228元/㎡，环比下跌6.1%，同比微降0.3%。市场呈现“供应翻倍、成交温和回升、价格小幅下调”的良性互动，以价换量策略有效激活了积压需求。
数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。2.供应分析：全市有18个项目取得预售证，14个项目开盘。4月深圳新房取得预售证项目有18个，较上月减少1个，其中17个含有住宅项目。有14个项目入市，较上月份持平。高端市场：豪宅扎堆入市，去化表现超预期。4月深圳高端住宅市场迎来集中供应，多个核心区豪宅项目开盘去化率普遍超过五成，刷新市场预期。宝安中心区深圳观潮府于4月26日开盘，推出222套房源，备案均价约15万元/㎡，单日去化197套、去化率高达88%，其中143-188㎡户型全部售罄，大平层去化超八成。前海桂湾招商海晏府于4月19日开盘，备案均价约14.2万元/㎡，打破前海新房价格纪录，推出151套139-194㎡纯大户型产品。南山后海沄玺花园去化率为68%。刚需市场：以价换量成效显著，日光盘再现。外围区域刚需项目通过降价策略有效激活市场需求。龙华区幸福城臻园二期于4月13日开盘，推出217套65-89㎡户型，备案均价从上一期的6.46万元/㎡大幅下调至4.47万元/㎡，去化率达71%。光明区龙湖观萃苑于5月3日首开，推出92套房源当日全部售罄，成为2026年深圳首个“日光盘”。数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。3.成交区域分析：多区成交回暖，核心区价高量缩格局延续，刚需区域促销走量。4月，龙华区以7.52万㎡居全市首位，占比20.4%，刚需及首次改善需求活跃。宝安区、龙岗区分列二、三位；宝安、龙岗、龙华等主力区域均价环比下跌4-10%，换来了14-52%的成交增长，刚需区域“以价换量”成为主流策略。南山区因豪宅项目高价项目集中备案拉动明显，均价突破12万元/㎡领跑全市。
数据来源：CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。4.成交结构：4月全市刚需主导地位稳固，大户型占比回落。4月，深圳全市商品住宅成交面积段结构呈现“刚需主导、两头收窄、中间扩容” 的特征。70-90㎡刚需户型和90-120㎡首次改善户型连续两个月回升，合计占比83%，较3月的76%提升7个百分点，为近一年最高水平。以价换量策略成功激活了此前观望的首置及首次改善需求，市场成交更加扎实。数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅。1.全市成交套数：4月二手住宅成交套数2762套，环比下降9.3%。4月，深圳全市二手住宅表现量升价稳，议价为主，中介带看与渠道成交同步回暖，观望情绪持续转为实际成交。二手住宅成交5726套，较3月的6310套环比下降9.3%，同比（2025年4月6202套）下降7.7%。3月“小阳春”集中放量后，4月成交虽有小幅回落，但仍处于次高水平，银四热度得到延续，市场活跃度依然较高。成交均价方面，4月为54330元/㎡，较3月的54229元/㎡微涨0.2%，连续三个月稳定在54000元/㎡之上。4月环比止跌微升，企稳信号进一步明确。短期来看，4月29日新政出台（定向放松核心区限购、提高公积金额度），预计将激活改善型需求。福田、南山等核心区二手房带看量和咨询量已出现回升，5月全市成交有望回升至5800-6000套区间。价格方面，核心区或率先企稳微升，外围仍以价换量为主。数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅从区域成交来看，核心区抗跌性显著强于外围。福田、罗湖、南山三区环比降幅（-6%至-1%）远小于全市平均（-9%），而龙华（-37%）、龙岗（-11%）等区域降幅更大。核心区成熟配套和稀缺区位价值，为二手住宅成交提供了坚实支撑。展望5月，4月29日新政出台（定向放松核心区限购、提高公积金额度），预计将优先利好福田、南山等核心区域，改善型需求有望进一步释放。数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅
总结与展望 Summary and Outlook
全市新房市场4月没有延续3月的爆发式增长，而是进入稳步回升、以稳为主的阶段。供应在前期低位基础上大幅反弹（商品住宅供应43.2万㎡，环比+91.8%），成交温和上行（36.84万㎡，环比+26.2%），价格受外围项目拖累小幅走弱（均价61228元/㎡，环比-6.1%），整体呈现“量稳价平、库存仍高”的特征。成交结构向刚需集中，70-90㎡占比升至41%，以价换量策略有效激活了积压需求。二手住宅市场方面，4月成交5726套，环比下降9.3%，但仍处于今年次高水平；均价54330元/㎡，环比微涨0.2%，价格趋稳。
4月29日深圳出台楼市新政，定向放松核心区限购、提高公积金额度，直接激活改善与置换需求。叠加“五一”假期与房企集中推新，5月市场将从“普涨式修复”转向核心领涨、外围稳量的结构性行情。二手住宅市场方面，新政释放购房名额，二手房带看、网签、过户量继续小幅上行，预计月成交维持在5800套上下。核心区业主惜售、议价收窄，外围价格平稳，一二手房联动增强。整体格局，政策打通梯次消费链条，市场不再单边上涨或下跌，而是价值分化、片区轮动、稳健修复，逐步走向良性循环。下一阶段，深圳楼市将告别短期脉冲式反弹，在政策与需求支撑下，进入长期稳步修复、结构分化向好的通道。核心区价值进一步凸显，外围以量为先，全市市场在平稳中逐步修复，存量房时代的新逻辑正在成型。--END--
来源：克而瑞不动产运营华南区域
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