01
摘要与核心结论
2026年1-4月，石家庄住宅市场在中央"努力稳定房地产市场"总基调与地方公积金深改、城市更新"6+2+2"框架的协同作用下，延续"筑底企稳、结构分化、改善主导、国资引领"的运行特征。据CRIC环京投资决策系统显示，1-4月石家庄新增供应建筑面积73.3万㎡，同比下降31%；成交建筑面积91.2万㎡，同比下降0.2%；成交金额140.1亿元，同比下降4.2%。供应端收缩明显、成交端基本企稳，量价韧性主要来自核心主城区的改善型项目。
竞争格局上，TOP30房企1-4月合计销售136.1亿元，约占整体成交额的97%，集中度极高。石家庄国控城市发展投资集团（42.34亿元）与保利发展（34.85亿元）领跑，本地国资平台与全国性央企构成"双主导"格局，本土民企生存空间持续收窄。产品上，120-160㎡改善户型在1-4月成交占比达42%，是当前唯一具备确定性的赛道。土地市场呈"前低后高、底价主导、核心溢价"特征，桥西区[2026]001由保利和筑以14.3%溢价竞得，为2026年1-4月唯一溢价成交涉宅地块。
02
政策环境分析
2.1 中央层面：稳市场基调延续，城市更新与专项债工具加码
中央层面延续"努力稳定房地产市场"的总基调，强调"因城施策控增量、去库存、优供给"，并通过城市更新行动与专项债自审自发试点（河北已纳入）为地方政策腾挪释放空间。政策工具箱在保供给、稳预期与化存量层面持续加码。
2.2 地方层面：公积金深改与城市更新双轮驱动
石家庄2026年1季度密集出台多项地方政策：3月31日公积金政策深度调整，"商转公"扩围、取消公积金提取频次限制，对改善型需求形成精准支持；城市更新工作推进"6+2+2"框架，主城区存量盘活与新增优质供应的协同效应逐步显现。
政策传导路径上，公积金深改直接利好120-160㎡改善型主力户型，城市更新框架推动主城稀缺地块陆续入市，专项债工具有望对长安、藁城等高库存板块的存量化解形成支撑。
03
土地市场深度研判
3.1 土地市场总览：节奏前低后高，3月集中放量
据CRIC环京投资决策系统显示，2026年一季度石家庄共推出10宗住宅用地，合计规划建筑面积约89.29万㎡；成交13宗宅地，规划建筑面积约97.57万㎡。供地节奏呈"前低后高"特征，3月31日单日集中推出4宗。4月供应明显放量，推出19宗、77.38万㎡，成交5宗、23.82万㎡。
数据解读：2月桥西核心地块带动楼面价冲高至3847元/㎡，3月起回落至2600-3000元/㎡区间，反映成交结构由"核心稀缺"重归"外围底价"。4月供应放量但楼面价未跟随提升，表明市场仍处筑底阶段。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
3.2 区域结构：藁城独大，主城稀缺化
一季度区域供应结构呈现明显的"远郊大体量、主城稀缺化"矛盾。
数据解读：藁城区一区独占56.7%，主要源于藁城[2026]001号大体量地块两次挂牌；主城三区（桥西+长安+裕华）合计仅占32.6%，呈"远郊大体量、主城稀缺化"的结构性矛盾。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
典型地块情况：
• 桥西区[2026]001：保利和筑以14.3%溢价竞得，楼面价7241.7元/㎡，为一季度唯一溢价成交涉宅地块；
• 藁城区[2026]001：第5周首次出让停拍，调整后于第12周由华瓴置业底价成交；
• 新华区[2025]085：第2周停拍；
• 高新区[2026]008：跨周期重推。
1-4月土地出让金区域排名上，裕华区21.15亿元全市最高，桥西区楼面均价7242元/㎡领跑。
3.3 拿地主体：地方平台强势主导，央企点状参与
数据解读：本地国资平台与城投公司牢牢占据拿地主体地位，央企以保利为代表实现点状突破，本土民企明显收缩。整体呈"国资托底、央企精准、核心板块稀缺溢价"格局。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
3.4 土地市场小结
1-4月石家庄土地市场延续"提质缩量"导向：供应节奏前低后高、价差显著（最高7241.7元/㎡与最低之间达4.4倍）、溢价集中于核心稀缺地块。3月溢价归零、4月放量但楼面价未跟随上行，反映市场基础尚未夯实。展望后续，优质核心地块（类桥西[2026]001）仍有适度溢价空间，但整体溢价率将维持温和；外围藁城等远郊板块库存压力或制约后续供地节奏。
04
住宅市场全景扫描
4.1 商品住宅总体供求
数据解读：1-4月累计新增供应73.3万㎡（同比-31%）、成交91.2万㎡（同比-0.2%）、成交金额140.1亿元（同比-4.2%）。一季度供求比0.78，套均面积近120㎡，反映去化速度优于推盘节奏，改善型需求为中坚力量。3月均价跳升至16077元/㎡，源于裕华、长安高端项目集中网签。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
4.2 河北省与石家庄对比
数据解读：1-4月河北省累计新增供应266.32万㎡（同比-8.36%）、成交368.99万㎡（同比-1.79%）。4月供应78.05万㎡（环比+17.06%）、成交107.72万㎡（环比-7.75%）、均价11078元/㎡（环比+1.30%），全省整体延续"筑底企稳、温和回暖"态势。石家庄作为省会，量价表现优于全省均值，但供应同比降幅更大。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
4.3 区域分化分析
数据解读：长安区17万㎡成交面积稳居榜首，桥西区均价约1.96万元/㎡领跑全市，主城三区（长安+桥西+裕华）合计贡献全市约七成成交。新华、鹿泉、栾城、藁城均价偏低，呈典型"冷热两极"分化。长安区成交回暖与库存高企并存（去化周期约20个月），主因太平河、和平东路片区集中放量。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
4.4 产品结构特征
数据解读：120-160㎡改善户型占比从1月38.93%稳步提升至1-4月42%，改善型需求主导格局持续强化，是当前唯一具备确定性的赛道。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
价格段结构上，1.5万-2万元/㎡改善型段位主导市场；2万元以上高端段以23.2%的面积贡献了41.3%的成交金额，印证"高端项目单位面积价值高"的规律；1万元以下低价段仅占成交额6%，反映外围县区市场体量有限。
4.5 住宅市场小结
石家庄住宅市场已进入"国资央企+品牌民企"双主导格局，改善产品（120-160㎡）是唯一确定性赛道。关注价值:桥西二环、裕华二环高端段稀缺溢价持续。销售压力:长安区库存高企需警惕"区域同质内卷"；外围县区（鹿泉、栾城、藁城）市场体量有限，销售压力突出。
05
房企动态分析
5.1 销售业绩：CR3集中度极高
数据解读：1-4月石家庄国控城市发展投资集团以42.34亿元领跑，保利发展以34.85亿元紧随其后。TOP30房企合计销售136.1亿元，约占整体成交额的97%，集中度极高。城发投与保利合计占据绝对主导地位，本土民企生存空间被持续挤压。数据来源:CRIC环京投资决策系统。
5.2 业绩驱动因素分析
城发投领跑逻辑：依托多项目协同布局的矩阵优势与国资背景的强大支撑，云华璟樾等核心项目持续贡献，连续稳居榜首。
保利发展跟进逻辑：通过长安琅悦、长安天曜等高品质改善型项目深耕主城核心板块，精准锁定120-160㎡改善客群。
民企收缩态势：本土民企在拿地端持续退场，土地市场拿地占比明显下降，销售榜单中份额持续缩窄。
5.3 房企战略动态
• 国资平台：以城发投为代表的本地国资在土地储备与项目开发端持续发挥"稳定器"作用，承接核心稀缺地块（如桥西[2026]001虽由保利和筑取得，但藁城等大体量地块多由本地平台托底）；
• 央企深耕：保利在长安、桥西核心板块以高品质改善产品形成连片优势；
• 产品策略：120-140㎡及以上户型配置成为新供项目标配，2万元/㎡以上高端项目供应有望增加。
06
趋势展望
6.1 未来1-2个季度趋势研判
情景一（基准情景，概率较高）：在公积金深改、城市更新框架持续发力的背景下，石家庄核心主城区量价韧性延续，改善产品热度不减，国资+央企双主导格局延续。土地市场仍以底价成交为主，优质核心地块或出现适度溢价。
情景二（乐观情景）：若专项债自审自发试点加速落地、城市更新项目实质性推进，主城稀缺地块入市节奏加快，桥西、裕华二环高端段有望复制[2026]001的稀缺溢价。
情景三（审慎情景）：外围县区库存压力进一步累积，长安区同质化项目集中入市加剧内卷，整体均价承压。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞北京分析师李妍茹，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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