2026中国房地产开发上市公司TOP10研究报告

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中国房地产开发上市公司整体发展状况分析

2025年，房地产上市公司收入连续下滑，净利润连续四年为负，超过六成企业亏损，流动性压力仍在，股东回报下滑。未来核心城市将率先复苏，行业将加速风险出清、格局重塑，布局核心城市、打造“好房子”和运营服务能力突出的房地产上市公司将更具发展韧性。

（1）经营规模：总资产连续四年收缩，存货和货币资金加速下滑，或将继续萎缩

2025年房地产上市公司总资产均值及增长率

2025年，房地产上市公司总资产规模连续四年负增长，降幅连续扩大。房地产上市公司总资产均值为1351.8亿元，较上年下降12.0%，降幅较上年扩大0.6个百分点；净资产均值为304.3亿元，较上年下降8.7%，降幅较上年收窄3.9个百分点。受年内多家上市公司重组成功影响，净资产降幅有所收窄。总体来看，上市房企发展普遍遇到困难，仍处于调整优化过程中，资产负债表在收缩。

从总资产结构来看，竣工结转叠加存货减值，存货规模继续减少，代表企业已完工物业占比升高，当前市场仍在调整，叠加优质地块持续推出、规划条件持续优化、“好房子”建设加速等因素影响，上市房企存货面临较大贬值压力和去化压力。销售下滑、筹资性现金持续净流出，货币资金加速下滑。投资性房地产规模增长，部分具有商业地产运营优势的企业持续增加对持有物业投入，年内投资性房地产规模保持增长。

（2）盈利能力：营收连续两年下降，超过六成上市房企出现亏损，房企难以盈利

2025年房地产上市公司营业收入与净利润均值

2025年，房地产上市公司营收下降近两成，净利润连续四年为负，受债务重组收益影响，行业平均亏损额有所收窄。上市房企营业收入均值为247.7亿元，同比下降19.7%，降幅较上年收窄1.4个百分点；净利润均值为-18.5亿元，连续四年为负，亏损额有所收窄，主要是多家上市房企期内确认了债务重组收益，带动行业平均亏损额收窄，剔除相关企业，平均亏损额仍在扩大。

由于结转规模下降，房企普遍营收下滑，导致毛利润下滑，叠加各项成本高企、资产减值计提，房企难以盈利。部分出险企业债务重组见效，通过债务置换实现了账面扭亏，但这种会计准则导致的盈利是一次性，并不可持续，剔除重组收益后主业仍面临亏损压力，其能否真正改善盈利仍取决于存货的去化情况。短期内受销售下滑影响，营业收入及盈利能力仍将维持下行态势。叠加短期内销售毛利率承压，企业盈利压力大。

（3）财务稳健性：未出险企业流动性压力加大，部分企业债务重组缓解偿债压力 

2025年，多家上市房企完成债务重组，负债率出现下滑。在销售低迷、资金净流出影响下，未出险企业负债率有所上升，长期债务负担加大，一些央国企亦不能幸免。房地产上市公司现金短债比均值小幅下降，多数上市房企流动性仍偏紧。部分企业刚性兑付压力较为集中，将进一步压缩企业现金流腾挪空间，需对公开市场债务到期规模较大的企业给予合理政策支持，帮助企业做好偿债、减债工作，以免对行业造成进一步的冲击。

（4）投资价值：地产板块随大盘小幅上扬，积极布局核心城市、不动产运营能力强的企业表现更佳

2023-2026年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况

2025年，房地产板块先低后高，年末小幅收涨，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2025年，A股市场在全球流动性宽松、产业政策迭代等基本面影响下刷新了多个历史纪录，沪深300年末报收4629.9点，上涨17.7%，大盘表现亮眼。地产板块随大盘小幅上扬，到年末申万地产指数收盘于2197.1点，同比上涨1.8%。港股市场走强，年末恒生指数收盘于25630.54点，同比上涨27.8%。港股房地产板块整体随大盘波动，恒生中国内地地产指数年末收盘于1242.60点，同比上涨5.2%，显著弱于大盘。

2026年一季度，房地产市场继续呈现明显的分化特征，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，但整体市场仍处于筑底阶段。4月末，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。深圳、广州等核心城市在节前密集出台楼市新政，叠加“好房子”项目入市带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑，分化态势预计将延续。在此背景下，行业整体处于出清修复阶段，投资者将更加关注企业可持续经营能力，布局“好房子+好城市”、拿地和销售表现更优的企业、经营性业务较强的企业更容易获得投资者的青睐。

（5）房地产企业存量资产盘活策略分析

当前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。盘活利用存量资产，已成为各地激发市场活力、优化空间结构、促进产业升级和保障民生的重要抓手。2025年以来，上海、广州、杭州、成都等地相继出台针对性政策，旨在通过制度创新破解存量盘活中的瓶颈问题，加速盘活存量资源，提升资源利用效率释放经济效益。2026年以来，随着“盘活存量商品房”、“去库存”等写入“十五五”战略规划和2026年《政府工作报告》，盘活存量资产再次被放到更加重要的位置。

商品住宅：加速去库存，利用收储、被高校收购等形式实现盘活。灵活处置新规前旧房产品，以价换量、止损回血。利用地方收购存量房用作保障性住房机遇，接洽地方政府，促成存量房的收购。部分高校收购存量商品房用作学生宿舍，房企可积极接洽高校，将高校周边去化慢的商品住宅以合理价格出售或出租给高校。做好客研和产品设计，避免因产品错配带来的低去化问题。

商业、产业资产：非住改住、自主改造等多种模式盘活商业、产业用房，用好金融工具，通过退出机制完成存量资产盘活。探索通过“商改住”、“住改租”等多种模式，扩宽盘活存量商业、产业用房的渠道。改造落后、低效的商业和产业资产，实现存量资产价值再创造。随着数字化不断发展，积极将数字化应用深度融入资产管理的全链条，提升运营效率。积极利用金融工具，通过退出机制完成存量资产盘活。

闲置土地：利用政策收储、土地调规、置换等形式盘活。房企利用政策收储土地的方式盘活土地。土地调规是房地产企业盘活存量资产、破解项目开发困局的重要抓手。通过置换的形式，以存量盘活补充土储，既规避了高成本公开拿地的风险，又实现了闲置资产的价值兑现。拿地布局聚焦核心城市核心区域或深耕区域，规避因市场误判导致的土地闲置。

（6）结语

展望未来，上市房企仍需以保障经营安全与提升核心竞争力为核心主线，一方面加速“瘦身健体”，加速风险释放，另一方面择优深耕住宅开发、物业服务、代建、长租公寓、商业运营等高现金流业务。开发业务坚持“拿好地、建好房”，服务业务聚焦“优项目、强服务”，全方位提升产品力与服务力，稳步推动行业向新发展模式深度转型。当然，部分上市房企面临经营困境、难以依靠现有业务走出泥潭，可积极调整发展战略，推动业务轻型化转型。

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