数据说明：
◆数据来源是贝壳平台。该平台的市场占有率，在各个细分领域虽然有所不同，平均下来大约在45-50%之间，从市场分析的角度，已经可以反映各类成交趋势
◆数据周期：2026年4月
PART 01
上下半月前高后低
2026年4月份，贝壳西安站的二手房成交量达到6398套。
该数据环比3月减少18.5%，同比2025年4月则大幅增长44%
市住建局每月公布二手房住宅网签备案套数，贝壳西安站公布通过其平台撮合成交的二手房住宅套数，二者虽然时间上会有所差异，但可以用来观察长期趋势。
以历史数据推算，4月份的全市二手住宅网签备案套数应该达不到万套的规模，但会在9000套的水平上。
二手房的成交旺季主要由购买学区房的动机所驱动，从上年的10月左右开始，延续到当年的3月份。近两年由于房价下行，买房的决策被一拖再拖，毕竟是最大的一笔家庭支出，谁愿意买到高点呢？所以我们看到都是拖延到最后一刻，3月份甚至是4月份，再不决策就来不及的时候才最后完成签约。4月份呢，上半月还是在这个交易逻辑里，到了下半月，成交数据才慢慢减少。所以4月的环比会减少，同比却依然在增长，还是房价持续下行在起决定性的作用。
PART 02
成交价格持续下行
4月份，二手房贝壳指数（西安）报11159元/平方米。
该数据环比3月下跌1.2%，同比2025年4月下跌14.3%
2024年10月，西安市全面解除了限售政策，二手房的交易价格短暂地出现了环比回正的情况，在存量高企、供过于求的形势影响下，两个月后价格又重新回到下行通道，至今已经连续17个月环比下跌，暂时还未看到回调的信号。
国家统计局4月16日公布的《2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，西安的二手住宅销售价格指数环比是100.0，表示3月份已经止跌了。而本栏目引用的贝壳指数3月份则是环比下跌1.4%，二者的差距是如何造成的？是在于数据来源不同，国家统计局在附注里说，他们的这个二手住宅销售价格调查，基础数据来源于房地产经纪机构或房屋居住服务平台等相关企业上报和调查员实地采价。也就是说它这个数据范围不限于包括贝壳在内的中介，还要加上统计系统的调查员实地调查。
本栏目引用贝壳指数，一方面是它的成交数据比备案数据要快一点，是能更好反映市场变化的领先指标；另一方面，贝壳是上市公司，数据应该相对靠谱一点，而它在西安的市占率也足以代表市场的真实情况。
各位读者，兼听则明。
PART 03
新增房源连续7个月同比减少
4月份，二手住宅新增房源20066套。
该数据环比3月减少13.4%，同比2025年4月减少19%
拉长时间线可以看出来，从2025年10月份开始，贝壳西安站的二手住宅新增房源数量就开始同比减少，剔除春节影响的话，这一趋势已经延续了7个月。背后的原因，本栏认为是部分小区的房价已经跌到了卖房业主接受不了的割肉程度了，就选择先出租再看看行情有没有转折。
现行的CPI调查中，居住部分包括房租、水电费、物业费等与居住相关的消费支出，是反映住房租金水平的官方指标。我们看看西安统计局的调查数据，住房租金也正是从2025年10月份开始连续三个月持平，而2026年则开始下降的，这说明西安的住房租赁市场从2025年四季度就开始供大于求，出租的房源有所增加，这应该印证了部分小业主开始转售为租。
转售为租肯定是令人无奈的被动选择，但是它客观上减少了二手住房买卖市场上的可交易房源，改善了买卖市场的供求结构，对二手住房销售价格的止跌回稳又有一定的积极作用，这也许就是市场自我修复的必经之路。
END
