2026年4月，某省证监局依据《证券法》相关规定，对某机构出具的两份以财务报告为目的投资性房地产公允价值评估报告开展检查，查实多项执业违规问题，具体内容梳理如下：
一、评估报告披露不完整
1、违规内容
未在评估报告中披露评估标的土地使用权出让合同约定内容，标的部分面积自竣工验收之日起十年内不得转让，该项重要权利限制未如实披露。
2、违反准则条款
《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38号）第三十五条
解读:土地转让限制性约定直接影响资产流通性与实际市场价值，属于不动产评估必须公开披露的重要事项。评估机构未尽完整披露义务，造成报告信息缺失，易误导报告使用方对资产权属、价值水平进行判断，违背不动产评估全面披露的执业要求。
二、评估说明信息不充分
1、违规内容
评估同时采用市场法、收益法两种评估方法，未对两种方法评估结果差异进行分析，未详细说明最终评估结论舍弃收益法测算值的合理理由。
2、违反准则条款
《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38号）第二十二条
解读:选用两种及以上评估方法开展评估，应当对比分析测算结果差异，明确评估结论选取逻辑依据。本次未开展对比论证，评估结论选取缺乏专业支撑，评估流程不规范，评估结果严谨性不足。
三、评估设定事项依据不充分
1、违规内容
评估过程中将部分房产原定办公用途调整设定为商业用途进行评估，用途变更无合法合规依据支撑。
2、违反准则条款
《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38号）第十七条
解读:资产评估使用用途必须严格按照权属证书、规划审批文件确定，私自变更房产评估用途，无官方批复及书面依据，极易造成评估价值虚高，属于典型执业不规范行为。
四、核查验证工作履职不到位
1、违规内容
连续两个报告期间，房地产续建费用、项目竣工日期均发生变动，评估人员未核查变动原因，未分析相关变动对评估结论产生的影响。
2、违反准则条款
《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）第十五条
解读:评估人员应当全面核查评估基准日相关经济数据、工程进度变化，对重大数据变动逐一核实溯源，并分析价值影响。本次未履行核查程序，现场调研与资料审核流于形式，评估基础资料真实性无法保障。
五、评估参数取值依据不足
1、违规内容
评估工作中采用的楼层修正系数、挂牌价与交易价修正系数、限制条件修正系数，全部缺少充分取值依据。
2、违反准则条款
《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）第十七条
解读:各类修正系数是市场法评估核心计算指标，参数取值必须依托本地市场交易案例、行业标准、统计数据作为依据。无依据随意选取参数，评估测算结果缺乏客观性，不符合资产评估报告编制规范。
六、整体处罚结果
本次违规行为违反资产评估执业准则及《上市公司信息披露管理办法》相关规定，签字评估人员承担主要执业责任。监管部门依法对相关机构及人员出具警示函，相关违规记录记入证券期货市场诚信档案。
注:处罚信息源于公开案例。
