2026年一季度深圳房地产市场报告——季度成交翘尾,APEC红利蓄势待发

（一）深圳楼市政策

2026年一季度，深圳从税收优惠、金融信贷、住房保障、城市更新、公积金优化、存量盘活等多个维度出台楼市政策。其中，税收方面，个税退税延续至2027年底，直接减轻换房税费负担，支持改善性住房需求；金融信贷，下调商业用房（含商住两用）首付比例至30%，降低商业物业的置业门槛，助力盘活商业存量、激发商业市场活力；住房保障领域，发布配售型保障性住房管理办法，该办法明确了配售型保障房的申请条件、配售流程、封闭管理等细则，完善住房保障体系；城市更新方面，出台“新政”，从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等方面，积极稳妥推进深圳市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资；在公积金管理上，发布新政允许个人自愿提高缴存比例，扩大群体覆盖，强化权益保障，提升职工住房消费能力；存量盘活方面，印发既有非居住建筑物功能转换实施办法，建立“正面清单+分档管控”体系，为破解土地资源紧约束、激活存量空间潜力提供新路径，也为APEC会议在深圳举办提供高品质空间保障。上述政策兼顾民生保障、市场活力与城市发展，为深圳房地产市场平稳健康发展提供了坚实支撑。

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳土地市场整体呈现缩量态势。全市共成交土地6宗，成交宗数环比减少21宗，同比持平；成交土地面积约20.92万平方米，环比下跌69.84%，同比下跌8.14%；成交土地规划建筑面积约45.72万平方米，环比下跌78.64%，同比下跌0.94%；成交金额约15.23亿元，环比下跌79.47%，同比下跌62.40%，且6宗地块均以底价成交。

从土地用途来看，2026年一季度深圳土地市场交易涉及4种不同用途。其中，普通工业用地成交3宗，二类居住用地+轨道交通用地、商业用地、物流用地各成交1宗。

从成交区域来看，2026年一季度深圳成交土地分布于5个区域。其中，坪山区成交2宗，前海深港现代服务业合作区、罗湖区、大鹏新区和深汕特别合作区各成交1宗。

（二）2026年第一季度居住用地成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳居住用地供应延续了“缩量提质”的策略，仅成交1宗居住用地，环比减少2宗，同比持平。

该地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，紧邻地铁7号线及在建17号线笋岗站，旁边就是宝能环球汇和万象食家。地块于2026年3月20日由深圳市地铁集团有限公司以底价86917万元竞得，居住用地综合楼面单价约2.24万元/平方米。

该地块采用“居住+轨道”绑定开发模式，包含两宗地块：一宗是二类居住用地（宗地号为H302-0107），另一宗是轨道交通用地（宗地号为H302-0108）。

H302-0107宗地：土地用途为二类居住用地；总用地面积12125.37平方米；规定容积率≤3.2；宗地规定建筑面积38738平方米，包括：住宅37488平方米、物业服务用房100平方米、幼儿园1000平方米（班数3个）、片区汇聚机房150平方米。建筑高度限高100米，且住宅建筑高度管控要求按国家、省、市相关规范执行（从消防登高场地起算）。土地使用年限70年。

H302-0108宗地：土地用途为轨道交通用地；总用地面积4966.92平方米；规定容积率≤1.34；宗地规定建筑面积6643.44平方米，包括：地下：地下一层（站厅层）4416.43平方米、地下二层（站台层）2227.01平方米。建筑高度：高风亭≤7米，其余设施≤6.5米。土地使用年限50年。

（三）2026年二季度居住用地供应情况

3月18日，深圳市规划和自然资源局主办“2026年深圳市首批居住用地推介会”，这是近年来深圳首次集中推介居住用地，推介会率先推出6宗区位优越、条件成熟的优质居住用地，分别位于宝安中心区、前海桂湾、南山高新技术区、龙华民治、龙岗大运及龙华大浪。根据深圳公共资源交易中心已发布的出让公告，二季度计划出让的2宗居住用地，均为推介会上推荐的地块。

龙华区民治街道A808-0035宗地：计划于4月27日出让，挂牌起始价9.83亿元，起始楼面单价22110元/平方米。土地用途为二类居住用地，土地面积13077.67平方米，规定容积率≤3.4，新建规定建筑面积44460平方米，其中住宅40420平方米、商业470平方米。建筑高度限高80米，且住宅建筑高度管控要求按国家、省、市相关规范执行，同时须满足深圳市航空限高要求。地块地处梅林关片区核心，南侧紧邻在售新房鹏宸云筑项目，距深圳北站2公里，周边分布有华南实验学校、深圳市第二儿童医院、星河WORLD等成熟配套。

龙岗区龙城街道G01046-0106宗地：计划于5月6日出让，挂牌起始价70.45亿元，起始楼面单价14776元/平方米。该地块为原世茂深港国际中心地块的重要组成部分，土地用途涵盖二类居住用地、商业用地及城市道路用地，总用地面积169734.8平方米（其中建设用地面积146377.9平方米，道路用地面积23356.9平方米），规定容积率≤3.26，新建规定建筑面积476800平方米，其中住宅305617平方米、商业143456平方米（酒店25000平方米，集中商业116000平方米，母婴室270平方米，配套商业2186平方米）。建筑高度涵盖低层、多层、高层、超高层，住宅建筑高度管控要求按国家、省、市相关规范及政策要求执行。地块地处龙岗大运片区，地块规模优势显著，紧邻龙城公园站，西南侧为中海大运玖章项目，周边汇聚大运中心、优质学校等顶级公共配套，具备打造集高品质居住、商业服务、文体休闲于一体的东部标杆综合体的潜力。

（一）一手住宅

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳一手住宅预售成交3821套，环比下跌24.29%，同比下跌55.37%；成交面积约44.43万平方米，环比下跌21.79%，同比下跌48.86%。受春节假期及开发商推盘节奏放缓影响，一季度一手住宅预售成交同环比均下跌，其中同比显著回落，主要是去年同期基数较高所致。

2.预售产品面积段成交分析

2026年一季度深圳一手住宅预售成交中，不同面积段户型呈现出不同的成交态势。其中，90平方米以下的小户型产品成交1370套，在总成交套数中占比35.85%。90至144平方米的改善型产品成交2046套，占比53.55%，成为市场成交主力。相比之下，144平方米以上的大户型产品成交相对较少，仅成交405套，占总成交套数的10.60%。

3.预售存量及去化分析

从库存数据来看，截至2026年3月末，深圳一手住宅预售存量26182套，可售面积约281.43万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化时间需15.79个月，比2月末缩短0.79个月。

4.一手住宅预售+现售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测2026年一季度深圳一手住宅预售成交3821套，环比下跌24.29%，同比下跌55.37%；2026年一季度深圳一手住宅现售成交2886套，环比下跌7.74%，同比下跌9.25%；2026年一季度深圳一手住宅（预售+现售）成交总量6707套，环比下跌17.96%，同比下跌42.88%，现售成交占比43.03%。

5.全市一手住宅均价分析

2026年一季度深圳一手住宅均价53681元/平方米，环比上涨2.60%，同比下跌6.15%。

（二）二手住宅

1.全市成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳二手住宅成交12691套，环比下跌6.75%，同比下跌11.31%；成交面积约124.32万平方米，环比下跌7.56%，同比下跌12.85%。一季度二手住宅成交规模同环比均回落，但仍保持在合理区间。从月度成交来看，剔除2月这个特殊春节月，1月、3月的成交仍维持在深圳楼市5000套“荣枯线”水平。

2.二手住宅均价及房价指数分析

2026年一季度深圳二手住宅均价57607元/平方米，环比上涨3.09%，同比下跌4.10%。剔除2月这个特殊春节月，深圳二手住宅房价自2025年12月起已呈现出“量增价稳”的态势。

2026年3月深圳二手住宅价格指数为94.94，环比下跌0.03%，同比下跌5.68%。

（一）一手商业

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳一手商业预售成交676套，环比下跌25.30%，同比上涨81.72%；成交面积约4.13万平方米，环比下跌38.40%，同比上涨80.63%。

2.预售存量及去化分析

截至2026年3月末，深圳一手商业预售存量9115套，可售面积约65.26万平方米，一手商业市场库存处于较高水平，按近12个月平均销售速度计算，库存去化周期为54.10个月，尽管较上个月缩短了1.97个月，但仍需要耗时超过四年半才能完全消化当前存量，一手商业物业去化压力较大。

（二）二手商业

全市成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳二手商业成交1669套，环比下跌13.97%，同比上涨21.82%，成交面积约11.32万平方米，环比下跌12.72%，同比上涨11.38%。

（一）一手办公

1.全市预售成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳一手办公预售成交88套，环比下跌68.90%，同比上涨158.82%；成交面积约1.41万平方米，环比下跌90.38%，同比上涨248.27%。

2.预售存量及去化分析

截至2026年3月末，深圳一手办公预售存量2982套，预售可售面积50.20万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化时间需33.85个月。

（二）二手办公

全市成交分析

根据深圳同致诚评估数据研究中心监测，2026年一季度深圳市二手办公成交532套，环比下跌30.46%，同比上涨31.03%；成交面积约5.70万平方米，环比下跌19.27%，同比上涨28.70%。

（一）楼市政策

2026年一季度，深圳从税收优惠、金融信贷、住房保障、城市更新、公积金优化、存量盘活等多个维度出台楼市政策。其中，税收方面，个税退税延续至2027年底，直接减轻换房税费负担，支持改善性住房需求；金融信贷，下调商业用房（含商住两用）首付比例至30%，降低商业物业的置业门槛，助力盘活商业存量、激发商业市场活力；住房保障领域，发布配售型保障性住房管理办法，该办法明确了配售型保障房的申请条件、配售流程、封闭管理等细则，完善住房保障体系；城市更新方面，出台“新政”，从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等方面，积极稳妥推进深圳市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资；在公积金管理上，发布新政允许个人自愿提高缴存比例，扩大群体覆盖，强化权益保障，提升职工住房消费能力；存量盘活方面，印发既有非居住建筑物功能转换实施办法，建立“正面清单+分档管控”体系，为破解土地资源紧约束、激活存量空间潜力提供新路径，也为APEC会议在深圳举办提供高品质空间保障。上述政策兼顾民生保障、市场活力与城市发展，为深圳房地产市场平稳健康发展提供了坚实支撑。

展望二季度，深圳楼市政策宽松基调有望持续延续，预计将围绕结构性供应调整、需求端持续松绑、稳定市场预期三大维度发力，政策或‌无全面刺激，但有精准支持‌，持续助力房地产市场平稳健康发展。

（二）土地市场

2026年一季度，深圳土地市场整体呈现“量缩价跌、底价成交”的特征。全市共成交土地6宗，其中普通工业用地3宗，二类居住用地+轨道交通用地、商业用地、物流用地各1宗；除成交宗数同比持平外，成交土地面积、规划建筑面积、成交金额同环比均呈下行态势。居住用地方面，供应延续“缩量提质”策略，一季度仅成交1宗，环比减少2宗，同比持平。成交地块位于罗湖区笋岗街道，采用“居住+轨道”绑定开发模式，由深圳市地铁集团有限公司以底价86917万元竞得，综合楼面单价约2.24万元/平方米。

根据2026年度建设用地供应计划，深圳全年计划供应居住用地90公顷，同比减少10公顷，其中商品住房用地55公顷，同比减少5公顷。居住用地供应按照“宝地宝用、住有优居”的原则，合理把握商品住房用地供应总量、时序与空间布局，精准匹配市场需求，增加高品质住房和改善型住房的空间供给。3月18日，深圳举办“2026年深圳市首批居住用地推介会”，推出宝安中心区、前海桂湾、南山高新技术区、龙华民治、龙岗大运及龙华大浪等6宗优质地块。二季度计划出让的龙华区民治街道A808-0035宗地、龙岗区龙城街道G01046-0106宗地，均为推介会推荐地块。

展望二季度，随着优质地块陆续入市，将吸引更多房企关注，市场竞争或将进一步加剧。预计国企、央企及稳健的民营房企仍将是拿地主力。若优质地块顺利成交，将有助于提振市场信心，为深圳房地产市场注入新的活力。

（三）楼市成交

1.住宅市场

2026年一季度，深圳一二手住宅成交总量达19398套，其中二手住宅成交占比65.42%，占据市场主导地位，成为支撑一季度住宅市场成交的核心力量。从月度成交走势来看，3月一二手住宅总成交量达7898套，创下近11个月新高，推动一季度住宅市场呈现季度翘尾态势，市场复苏动能进一步释放。

一手住宅市场供需缩量。一季度一手住宅新增预售套数3800套，同环比均下滑；受春节假期及开发商推盘节奏放缓影响，2026年一季度深圳一手住宅（预售+现售）成交总量6707套，环比下跌17.96%，同比下跌42.88%；一手住宅均价53681元/平方米，环比上涨2.60%，房价止跌企稳，预售成交以改善型产品为主，结构性特征明显。库存去化需15.79个月，区域分化显著，核心区域去化压力相对可控。

二手住宅市场韧性相对较强，依托个税退税延续等政策利好与季节性修复，一季度深圳二手住宅成交12691套，环比下跌6.75%，同比下跌11.31%；成交规模同环比均回落，但仍保持在合理区间。二手住宅均价57607元/平方米，环比上涨3.09%。从月度成交来看，剔除2月这个特殊春节月，1月、3月的成交仍维持在深圳楼市5000套“荣枯线”水平，房价自2025年12月起已呈现出“量增价稳”的态势。

展望二季度，一手住宅市场方面，深圳计划入市商品住宅项目共9064套，环比上涨109.38%，供应房源套均面积116㎡，以改善型产品为主。供应区域覆盖南山、宝安、龙岗、龙华、光明、盐田及大鹏新区，一手住宅供应将显著放量。随着开发商推盘力度加大，一手住宅成交有望边际改善，预计表现优于一季度。二手住宅市场方面，随着3月高性价比房源逐步消化，后续成交或回归平稳运行。房价走势方面，一手住宅受核心区改善型项目集中入市带动，整体均价或进入温和上行通道，刚需盘价格相对平稳；二手住宅价格预计延续企稳态势，核心片区优质房源价格有望率先企稳回升。

展望2026年，随着APEC会议举办带来的城市红利以及高层次人才的加速集聚，叠加政策效应持续作用、“好房子”项目接续推出，刚需和改善型需求将稳步释放，深圳房地产市场有望持续回暖。

2.商办市场

2026年一季度，受商业用房购房贷款最低首付比例被调整为不低于30%政策利好带动，深圳一二手商办市场呈现“环比下跌、同比上涨”的分化态势，政策红利对市场的提振作用逐步显现，但短期仍受库存压力等因素制约，区域分化特征突出。

商业市场：一季度深圳一手商业市场供应呈现“环比缩量、同比增长”的特点，供应端节奏有所放缓。成交方面，一手商业成交面积环比下跌38.40%，但同比增幅超80%，成交增长主要得益于深汕特别合作区的集中成交拉动，该区域成交占全市一手商业成交总量的56.95%。库存压力方面，截至2026年3月末，全市一手商业可售面积约65.26万平方米，对应的库存去化周期为54.10个月，市场去化压力依然突出，去化节奏亟待加快。二手商业市场表现相对稳健，一季度成交面积环比下跌12.72%，同比上涨11.38%。区域分布上，龙岗、宝安、南山三大区域成为二手商业成交主力，合计成交占比接近六成，核心区域的商业物业凭借区位优势和配套成熟度，持续吸引市场需求。

办公市场：一季度一手办公市场供应端表现活跃，一季度新增供应套数同环比均实现大幅增长；但供应面积呈现“环比下跌、同比上涨”的分化，供应结构有所调整。成交方面，一季度一手办公成交面积约1.41万平方米，环比大幅下跌90.38%，同比则上涨248.27%，成交区域集中于福田、深汕特别合作区、南山三区，其中福田区成交占比超六成，区域分化现象尤为明显。库存方面，截至2026年3月末，全市一手办公预售可售面积达50.20万平方米，库存去化周期需33.85个月，虽低于一手商业库存压力，但仍处于较高水平，市场去化压力持续存在。二手办公市场活跃度相对较高，成交规模保持稳定。一季度二手办公成交面积约5.70万平方米，环比下跌19.27%，同比上涨28.70%。区域分布上，福田、龙岗、罗湖为成交主力区域，合计成交占比超六成，核心商务区和人口密集区域的二手办公物业流通性较强。

展望二季度，随着APEC会议于2026年11月在深圳举办，深圳商办市场正迎来显著的发展机遇与结构性调整。会议带来的国际关注度提升、营商环境优化及产业政策利好，正为市场注入新的活力。‌一手商办市场虽受当前高库存压力影响，新增供应或保持谨慎态度，但随着政策红利的持续释放及市场信心的逐步恢复，预计供需两端表现将优于一季度。二手商办市场方面，预计将继续保持相对活跃态势，成交规模有望实现稳步提升，区域分化格局或持续延续，核心区域优质物业的市场竞争力将进一步提升。