2026年一季度已悄然落幕，深圳写字楼市场在多重因素交织下，正逐步从深度调整转向修复优化，呈现出鲜明的“量升价跌、区域分化、产业驱动”特征。

戴德梁行、仲量联行等权威机构最新发布的市场数据显示，本季度市场呈现出两极分化的态势，一边是净吸纳量创下近五年同期最优、成交端大幅回暖，一边是租金持续下行、空置率仍处高位，结构性行情成为贯穿一季度的核心主线，也为全年市场走向奠定了基调。

供应端方面，一季度深圳甲级写字楼市场持续放量，不同机构统计口径虽略有差异，但整体供应态势保持稳定。

戴德梁行数据显示，本季度全市录得约20.1万平方米新增办公面积，这使得全市甲级写字楼总存量攀升至928.3万平方米；而仲量联行的统计则显示，本季度有2个新项目集中入市，新增面积合计约14万平方米，且全部位于南山区。

从全年来看，深圳写字楼供应仍处于高位，行业普遍预判全年新增供应将超过150万平方米，其中前海、深圳湾超级总部基地等核心片区仍是供应主力，大规模供应的持续入市，既为企业选址提供了更丰富的选择，也进一步拉长了市场供需再平衡的周期。

与供应放量形成呼应的是，需求端迎来了显著修复，成为一季度深圳写字楼市场的最大亮点。在租金下行降低企业办公成本、政策利好释放、产业持续扩张的多重推动下，企业的租赁、购置意愿明显提升，市场活跃度较去年同期大幅改善。

具体来看，戴德梁行监测到一季度全市甲级写字楼净吸纳量达10.4万平方米，创下近五年同期最优水平；仲量联行的统计则更为乐观，全市净吸纳量约14.2万平方米，同比大幅增长75%。

成交端的表现同样亮眼，一手写字楼成交量同比暴涨158.8%，二手写字楼成交量也同比增长31%，企业搬迁、扩租、新租需求同步释放，回暖信号持续增强。

需求回暖的背后，离不开业主普遍采取的“以价换量”让利策略，这也使得一季度深圳写字楼租金延续了下行态势。

截至一季度末，戴德梁行统计显示，全市甲级写字楼平均租金为每月146.4元/平方米，环比下降2.0%，同比大幅下跌10.2%；仲量联行监测的租金则环比下降2.3%，跌幅较前期有所收窄。

为了加速去化、吸引企业入驻，业主们纷纷推出各类优惠政策，延长免租期、提供装修补贴、降低物业费、推出灵活租约等成为市场常态，其中前海部分甲级写字楼甚至推出了70元/平方米/月起的直租价格，刷新了深圳甲级写字楼的租金下限，而这种租金下行态势，也有效降低了企业的办公成本，成为刺激需求释放的核心动力。

受新增供应与需求回暖的双向影响，一季度深圳写字楼市场的空置率呈现出明显的分化走势，不同机构的统计数据虽有差异，但整体分化格局清晰可见。戴德梁行数据显示，一季度全市甲级写字楼空置率升至29.8%；仲量联行的统计则为25.9%，环比下降0.5个百分点，实现连续两个季度回落。

区域分化尤为突出，南山科技园凭借硬科技产业的集群效应，空置率仅为14.8%，成为全市空置率最低的片区；

福田中心区依托稳固的金融业根基，租金相对坚挺，空置率始终保持在低位；前海片区因供应量大、配套仍在逐步完善，空置率约为32.9%，但租赁活跃度同比提升20%，复苏势头明显；

而南油、水贝等特色产业片区则表现亮眼，部分项目出租率超过95%，租金同比上涨15%—20%，成为市场中的“黑马”。

伴随着市场的修复，写字楼需求的行业结构也在持续重塑，新兴产业成为绝对主力，传统行业需求则稳步复苏。

其中，TMT行业（科技、媒体、通信）以27.2%的占比位居租赁成交榜首，且连续多季度保持领先，尤为值得关注的是，AI相关企业贡献突出，其租赁面积占TMT行业的30%以上，覆盖计算机视觉、算力解决方案、多模态AI研发等多个热门领域。

除了TMT行业，金融业、专业服务业也稳定贡献需求，成为第二、第三主力，银行、证券、保险等传统金融机构与商务办公、法律、咨询等专业服务机构，均保持稳定的布局态势。

此外，出海服务类企业成为一季度的新增长点，累计租赁甲级办公面积近7000平方米，跨境电商、海外推广、供应链管理等相关企业加速落地深圳，为市场注入了新的活力。

一季度，多重利好政策的落地与办公模式的创新，进一步激活了深圳写字楼市场的活力。从政策层面来看，2026年1月起，商业用房（含写字楼）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，这一政策大幅降低了企业购置写字楼的资金门槛，直接推动了买卖市场的成交暴涨。

从办公模式来看，带装修交付、灵活租约、小业主散售楼宇成为市场新趋势，带装修空间能够减少企业的前期投入，小业主楼宇的租户结构更灵活，吸引了零售、医美、自习室等多元业态入驻，有效加速了存量楼宇的去化；同时，商务空间运营商、联合办公也持续承接市场存量，成为写字楼市场的重要补充力量。

展望2026年后续季度，深圳写字楼市场的修复态势有望持续，但结构性分化将进一步加剧。需求端来看，AI、机器人、消费电子等科技产业的持续扩张，以及出海服务、专业服务需求的稳步增长，将成为市场需求的核心支撑；供应端方面，前海、深圳湾超级总部基地等片区的供应仍将持续入市，市场竞争会进一步加剧，租金仍存在下行压力，但跌幅有望逐步收窄。

从区域与产品来看，产业集聚、配套成熟、交通便利的核心片区优质楼宇，将更受企业青睐，空置率有望稳中有降；而非核心片区、老旧楼宇的去化压力仍较大，需要通过业态调整、产品升级等方式提升自身竞争力。

总体而言，2026年一季度的深圳写字楼市场，已迈出了修复优化的关键一步，产业升级与需求回暖成为核心主线，对企业而言，当前仍是选址扩租的窗口期；对业主与投资者而言，精准定位产业需求、优化产品服务，才能在分化行情中抢占先机。

数据来源：戴德梁行《2026年一季度深圳写字楼市场报告》、仲量联行《2026年第一季度深圳甲级办公楼市场回顾》

（博海创服重庆项目地址）