2025年美国商业地产市场现状白皮书
发布日期：2026年3月
执行摘要
尽管2025年给商业地产（CRE）行业带来了新一轮挑战，但市场参与者普遍认为积极势头正在形成。
根据The Real Deal与安勤会计师事务所（Anchin, Accounting and Advisors）联合开展的《2025年房地产市场研究》调查结果显示，受访者对市场未来12至24个月的前景持谨慎乐观态度。
具体而言，52%的商业地产高管表示“较为乐观”或“非常乐观”，乐观者人数是悲观者的两倍。而且，企业运营区域越广，乐观情绪越强：在三个及以上区域运营的企业中，70%持乐观态度；而在单一区域运营的企业中，这一比例仅为44%。
这种乐观并非无视负面新闻，而是基于基本面的改善。尽管租金增长有所放缓，但各类物业的出租率整体保持稳定。即使是受冲击最严重的办公板块，也显现出复苏迹象——多个大都市区的出租率回升，尤其在曼哈顿：2025年全年租赁面积达约4190万平方英尺，为2019年以来最高水平；空置率收窄至13.9%；第四季度净吸纳量达396万平方英尺（数据来源：Colliers《2025年第四季度纽约/曼哈顿写字楼市场报告》）。
然而，高管们对潜在风险保持高度警惕。70%的受访者认为，经济放缓或衰退是其投资组合面临的最大风险；56%则担忧政治与监管不确定性。
当前经济信号喜忧参半：
积极因素包括：股市创历史新高、失业率维持在健康的4.4%、GDP持续正增长；同时，《一个宏大而美好的法案》（One Big Beautiful Bill Act, OBBBA）为房地产投资者提供了重要的税收优惠，进一步支撑行业信心。
但需警惕的风险包括：就业增长疲软、住房可负担性压力加剧，以及商业地产领域仍面临巨额到期债务——这些贷款需在更高利率环境下进行再融资。
战略优先事项：“买-持-卖”策略
“在当今不确定的环境中，保持现金流至关重要。面对不断上升的成本和不可预测的市场条件，维持流动性能够帮助业主灵活应对突发挑战、保护资产，并抓住新机遇。”——罗伯特·吉尔曼（Robert Gilman），安勤地产集团合伙人兼负责人
展望未来，企业战略趋于保守：
- 59%的受访者将“保全资本/维持现金流”列为首要任务；
- 44%将“寻求新的收购机会”作为第二优先事项；
- 39%选择“持有资产、静待市场回暖”。
不同细分市场存在差异：
工业/灵活空间业主最为积极——62%寻求新收购机会”视为头等大事（保全现金流以49%位居第二）； 拥有稳定现金流资产的卖家无意低价抛售； “延期并假装”（extend and pretend）等贷款展期手段，使许多业主得以继续持有物业而非被迫出售。
交易活动正逐步回暖：
在连续近两年年度交易额下滑后，2025年美国商业地产交易额已连续六个季度环比增长； 据MSCI数据，2025年前三个季度国内交易总额达3743亿美元，同比增长17%； 最活跃的两个板块是：公寓（1120亿美元）和工业地产（766亿美元）。
政策机遇：《一个宏大而美好的法案》（OBBBA）
OBBBA为商业地产创造了重大利好，主要包括：
1. 恢复100%奖金折旧（Bonus Depreciation）
此前该政策逐年退坡：2023年为80%，2024年降至60%，原计划2025年降至40%，2027年完全取消； 新法案规定：2025年1月19日之后投入使用的合格资产，可在第一年享受100%折旧抵扣，显著改善当期现金流。
2. 永久化“机会区”（Opportunity Zones）计划
取消原定于2026年12月31日的“日落条款”（sunset date），使机会区成为联邦税法永久组成部分； 对于2026年12月31日后投入的资本利得，采用滚动五年递延纳税机制，提升投资灵活性。
认知度方面：
- 79%的受访者表示“至少有所了解”OBBBA；
但47% 承认“未完全掌握具体细节”。
此外，各州对联邦税收政策的采纳程度不一：
许多州不承认联邦奖金折旧，需调增应税收入； 部分州已脱离联邦机会区规则，可能导致投资者已在州层面缴纳递延资本利得税。
——凯文·麦克黑尔（Kevin McHale），安勤地产税务合伙人
当前主要财务挑战
受访者指出，当前最严峻的两大财务压力是：
- 利率高企（60%）
- 保险成本飙升（53%）
其他挑战包括：
房产税（43%） 资产贬值/银行贷款成数（LTV）降低（30%） 需求下降/空置率上升（18%）
值得欣慰的是：
仅10%将“融资渠道受限”列为首要难题； 同样仅有10%担忧租金收缴问题。
“过去七年，保险成本翻了三倍。”“我的建筑工程一切险（Builders Risk）三年内保费翻了两番，且还在上涨——我的所有分包商都面临同样困境。”
尽管美联储已于2025年12月降息，但市场仍处于较高利率环境：
截至2025年12月中旬，10年期美债收益率为4.15%，虽较年初下降40个基点，但仍比2019年1月高出150个基点。
高利率对投资策略的影响：
- 44%
暂停了收购计划（西南地区该比例高达59%）； - 25%
选择出售资产； - 24%
推迟翻新或升级改造。
债务管理仍是焦点：
据标普全球市场财智（S&P Global Market Intelligence）数据，2026年将有9360亿美元商业地产贷款到期； 过去12个月内，三分之一的受访者尝试过再融资，其中一半成功获得预期条款，另一半则未能足额融资。
“2026年将是关键观察年。投资者正适应高利率新常态，数据中心等细分领域正吸引越来越多关注，传统物业类型面临转型。”——亚历山大·杰杰齐克（Aleksander Dziedzic），安勤地产税务合伙人
运营层面的紧迫议题
受访者认为最紧迫的运营问题包括：
- 租赁/ 出租率挑战（34%）
物业维护（24%） 监管合规（22%） 租户流失/不续约（21%） 租金拖欠（21%）
“税收、政府干预以及各项成本都高得离谱。”“最大担忧是租金涨幅赶不上运营成本（尤其是房产税和新规合规支出）。”
代际传承：家族企业的核心挑战
随着婴儿潮一代老龄化（到2030年，超7300万美国人将年满65岁），succession planning（接班规划）成为焦点。
调查发现：
- 38%的受访企业具有多代家族所有权结构（其中13%为部分多代持有）；
在这类企业中，69%正在积极规划或已启动财富代际转移（43%已行动，26%处于早期讨论阶段）； - 47% 认为“接班规划”是管理家族资产组合的最大挑战；
其他主要挑战包括：税务/遗产规划（42%）、家族内部矛盾（35%）、再投资策略分歧（33%）。
租户趋势：成本压力与灵活需求
商业地产租户主要趋势：
- 运营成本上升（32%）
—— 涵盖保险、人工、建材等全方位涨价； 租户要求更多免租期、更高装修补贴，并倾向短期灵活租约； 其他普遍趋势（26%-28%）：租金重谈/减免请求、缩减面积或退租、合租需求增加。
多户住宅（Multifamily）租户趋势：
- 运营成本上升（42%）
—— 保险成本尤为突出； - 租户要求优惠或激励措施（27%）
- 多人合租/家庭共居增加（22%）
区域差异明显：
西南及纽约都会区以外的东北部，“缩减或退租” 是最显著趋势。
结语：在谨慎中寻找机遇
调查结果印证了行业共识：商业地产正处于“谨慎乐观”的新阶段。
基本面改善、交易量回升（MSCI CPPI指数显示2025年交易额同比增长23%，其中写字楼板块增长26%）； OBBBA带来的税收利好（100%奖金折旧+机会区永久化）有望进一步催化2026年交易活跃度。
但挑战依然存在：住房可负担性、劳动力市场疲软、估值不确定性、消费支出前景不明等。
“美国商业地产拥有良好的宏观经济支撑：预计租金温和增长、利率下行、国内外机构投资者持续配置甚至增持地产资产。”——祖拉布·莫沙什维利（Zurab Moshashvili），安勤地产审计合伙人
“市场领导者指出，‘干火药’（dry powder，指未投资的现金储备）仍处高位，足以吸收因有限合伙人赎回而释放的资产供应——这预示着2026年交易活动将显著升温。”
https://info.anchin.com/anchin/trd-2025-state-of-the-commercial-real-estate-market_#endcta
https://info.anchin.com/anchin/trd-2025-state-of-the-commercial-real-estate-market_#endctalv汇总https://www.justice.gov/usao-edny/pr/oyster-bay-resident-sentenced-108-months-prison-30-million-investment-fraud-scheme-and
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