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① 2025年经营业绩
2025年总营收人民币（币种下同）171.26亿，与2024年相比，增加4.8%。
（营收按类别划分：2025年物业管理服务营收131.50亿，与2024年相比，增加12.64%；2025年增值服务营收39.76亿，与2024年相比，减少14.82%。）
2025年住宅社区的平均物业管理费单价2.47元╱平方米╱月，与2024年相比，增加了0.06元。
2025年毛利29.85亿，与2024年相比，基本持平。
2025年毛利率17.43%，与2024年相比，微降0.83%。
2025年行政开支9.93亿，与2024年相比，大幅减少1.28亿。
2025年归母净利润15.50亿，与2024年相比，增加5.10%。
2025年净利率9.20%，与2024年相比，基本持平。
从2025年经营数据来看：
总营收低个位数稳健增长，毛利基本持平。总营收增长，毛利持平的原因是低毛利率的物业管理服务业务双位数增长，但同时高毛利率的增值服务业务双位数衰退。
毛利持平的情况下，归母净利润仍有5.10%的增长，其主要原因是行政开支大幅减少了1.28亿，说明公司降本增效做得不错。
根据管理层的说法，行政开支减少主要是由于区域合并管理，管理效率提升，管理成本降低。
总体上保利物业2025年业绩符合预期，管理层交出了一份不错的成绩单。
另外有两个亮点提一下：
1、在行业都在降物业费的背景下，保利物业在逆势提价，有点茅台逆势提价的意思，足以说明保利物业在行业中的竞争优势。
2、公司雇员28692名，与2024年相比，减少了1433名，物业属劳动密集型行业，雇员成本是主要成本，雇员减少对物业公司的利润提升是重大利好。
② 资产负债情况
保利物业的资产负债表非常靓丽，经鉴定是现金泛滥的富二代一枚。
截至2025年末，总资产182.56亿。在182.56亿总资产中，流动资产高达152.20亿，现金类资产高达129.48亿。现金类资产与2024年相比，增加了10.64亿，现金流稳健。
总负债75.15亿，其中还包括假负债合约负债20.72亿（合约负债是物业公司的预收款，后续只需履行相关物业服务就行，与白酒公司资产负债表中的合同负债类似；不同的是，物业公司需履行的义务是物业服务，白酒公司需履行的义务是向经销商发货），真实负债54.43亿（总负债-合约负债）。全部负债都是经营性负债，无有息负债。
净现金类资产118.84亿（流动资产152.20亿+非流动资产中的定期存款21.36亿-存货0.29亿-真实负债54.43元）。
③ 静态估值及分红方案
截至2026年3月31日收盘，保利物业股价31.20港元（折算成人民币是27.46元），总市值172.64亿港元（折算成人民币151.96亿元）；
PE=9.8（总市值/归母净利润）；
扣除净现金类资产后的PE=2.14（总市值-净现金类资产/归母净利润）；
2025年分红方案为每股派发1.401元，股息率5.10%（每股派息/股价），但股息支付率仅为50%（派息总额/归母净利润）。保利物业属于现金已经淹到脖子的公司，而且短期内并没有较大资本开资，股息支付率完成可以提高到100%，甚至可以派发特别股息或大力回购，目前公司股东回报做得不好。
④ 小结
1、保利物业是央企背景的物业服务龙头，有比较强的资源优势和市场竞争力。
2、2025年业绩稳健增长，符合预期；物业费逆势提价，员工人数减少是亮点。
3、资产负债表强得可怕，轻资产运营，现金泛滥，无有息负债。可以把保利物业这家公司看成是一个富二代，而且这个富二代赚钱能力还很强。
4、保利物业目前的估值非常低，受房地产市场衰退影响，股价被市场严重错杀。扣除净现金类资产后的PE仅2.14倍，意味着差不多到2027年年底，保利物业账上的净现金类资产就可以淹没市值。
5、目前我轻仓持有保利物业，占总仓位的3.5%左右，有现金会考虑继续加仓。
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