亮点一：在缓了两年后，应付账款终于开始下降，总资产负债率下降
在经过2023、2024年的“保交楼”后，新城终于缓过来一口气，开始着手解决负债问题了，首当其冲的，就是应付账款。
2025年末，应付账款+应付票据余额368亿，较上年度的457亿，减少了89亿。要知道，2024年末同比只减少27亿，2023年末同比只减少了19亿。
另外，存货也从2024年的970亿下降259亿至711亿，哪天降到200亿以下的水平，就很舒服了。
2025年总资产2656亿，总负债1881亿，总资产负债率70.8%，较上年度下降2.3个百分点。
亮点二：在建面积、竣工面积再下一个台阶，交付压力明显降低
2025年竣工面积561万平方米，比上年度的1529万平方米下降63%。
2025年年末在建面积1473万平方米，2026年计划开工20多万平方米，合计在建1500万平方米左右。比2024年2200多万平方米的新开工+在建，也下降了30%多。
2026年我估计竣工面积也就500~600万平方米吧，慢慢盖。
什么？什么时候面积下降也成亮点了？
我只能说此一时彼一时，毕竟在建面积、竣工面积越高，意味着占用了越多的现金。
在当下要苟下去的环境下，在确保正常交付物业的前提下，当然在建和竣工越低越好，这意味着资金压力小。
亮点三：物业出租营收稳健增长，住开结算业务毛利率回升
2025年吾悦营收130亿，比2024年的120亿增长了8.4%。当前公司持有和运营的吾悦有178座，比24年增加了5座。2026年计划再开业5座。
2026年营收预计能突破140亿。
房地产开发业务方面，2025年合同销售金额193亿，比去年腰斩。结转营业收入390亿，也基本腰斩了。
但是得益于这几年持续的减值（这是我推测的原因），结转的毛利率居然增加了1.3个百分点至13%。
希望不是昙花一现。
亮点四：融资成本下降0.48个百分点至5.44%
2025年融资总额510亿，较2024年下降27亿，融资成本5.44%。融资成本虽然下降慢，但下降总归是好的。
归根结底还是取决于自身够不够硬，资产够硬，利率自然就降下来了。
亮点五：会计政策依然保守，不一味追求利润
2025年资产减值损失计提11.5亿，2020~2025年累计计提209亿；2025年信用减值损失计提5亿。
很多人觉得这应该是槽点，怎么又在计提。我不这么认为。
我认为，现在计提越充分，将来就越从容。
资产减值本质上不是这块资产消失了，只是评估后价值降低了，做了预先处理。如果将来售出时，价值确实低了，届时不会对公司再造成财务影响；但是，如果将来售出时，价值反而变高了，那岂不是意外之喜？
所以，我觉得多计提些，不是坏事。
看看隔壁龙湖就知道了，这些年毛利率蹭蹭蹭下降，2024年下降到6.1%，2025年直接不公布数据了。当然想算肯定能算得出来，但是没啥兴趣算了。
对了，龙湖就没有计提过资产减值损失。不仅如此，还通过物业重估增加利润。
以上就是我总结的，没有在上篇文章中涉及的新城财报中的五个亮点。
有朋友可能发现了，我没有提到利润。因为在我看来，新城当前利润多少根本不重要，能苟下去才最重要。
公司想要做利润还不简单，吾悦重估一下，或者少计提一点减值，利润不就来了么。但是当前的利润没啥意义，还不如保守一点。
我们不求快，而是求稳。
（全文完）
