政策红利下的租赁住房行业趋势:从“规模竞赛”到“价值深耕”

进入“十五五”开局之年，租赁住房行业正经历一场深刻的底层逻辑变革。行业正从“讲故事”的规模扩张阶段，转向“算账本”的价值深耕阶段。驱动这一转变的核心力量，正是持续释放的政策红利。

2025年是租赁住房政策密集落地的关键一年。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然将行业金融活力的释放归结为“政策落地、资产入市、资本提效”三股力量的共同作用。

政策落地：制度根基持续夯实

2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行。这是国家层面首次对住房租赁活动进行全面规范，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，为行业发展扫清了制度障碍。

地方层面，配套政策加速落地。2026年3月，珠海市印发《保障性租赁住房管理办法》，明确保租房租金不高于同期同区域市场租金的90%，且不得上市销售。这类地方细则的密集出台，标志着保租房管理从“有章可循”向“规范高效”升级。

资产入市：存量盘活路径打通

随着政策导向从“促规模”转向“提质量”，各地对存量资产的盘活力度持续加大。多地政策明确支持存量商品房收储改建为保租房，通过专项债、再贷款等方式提供资金支持。

更值得关注的是，保租房底层资产正从单一的住宅形态向多元业态延伸。2025年，上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，为“商改住”划定了明确路径。依托该政策，鼎晖投资以6.5亿元收购base佰舍苏河项目，其“收购—调规—运营优化—资产证券化”的全流程操作，成为存量商办楼宇改造为保租房的鲜活样板。

资本提效：REITs扩募常态化

截至2025年底，全国已发行8只住房租赁REITs，多数产品保持95%以上的高出租率。2025年住房租赁REITs新增及扩募规模占全年公募REITs募资总量的10.16%。

尤为关键的是，扩募机制已成为REITs估值提升的核心驱动力。国泰海通证券研报指出，常态化扩募将通过规模效应、风险分散及预期改善三重路径，推升存量资产估值。华夏基金华润有巢REIT在2025年12月完成的首次扩募，获得原持有人99.51%的高认购率，募资规模达11.33亿元，正是这一逻辑的生动实践。

新京报近日的报道直白而犀利：“长租公寓没有故事了：资本只认‘纳保’和账本。”这句话精准概括了当前资本市场的核心逻辑。

“纳保”成为资本下场的先决条件

“纳保”是指市场化运营的租赁住房项目被正式纳入保租房体系。这意味着长租公寓从“赚快钱的跳板”转向“长期配置的资产”。

2026年1月，周大福旗下的城璟租住联合国内投资机构，完成对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购，规划提供近2600间房源，计划打造成高品质保租房。同月，国寿资本以约6.29亿元收购COZI可遇·东外滩及新江湾60%权益——这两个长租公寓项目均已“纳保”。

“纳保”项目租金受政策兜底、不随市场周期大起大落，恰好符合险资、养老金等长线资金“低风险、稳回报”的配置需求。更重要的是，它为未来通过保租房公募REITs上市退出铺平了道路。

租客不走了，资本敢进了

需求端的变化，正在为供给侧的资本布局提供底层支撑。中国城市住房租赁智库数据显示，2025年全国重点10城长租机构平均成交周期较普租缩短7天，租客续约率同比提升近8%。

租房人群结构发生深刻变化：2025年选择长租机构房源的租客中，30岁及以上人群占比超过50%，成为绝对主力。数据共同指向一个趋势：租房正从“阶段性过渡”加速转向“长期化生活方式”。

ICCRA数据显示，2025年全年已披露的租赁住房大宗交易累计金额约153亿元，延续了近年来的高位运行态势。买方主要为国有平台、保险资金、私募基金及专业资管机构。

政策红利与资本流向的共同作用下，租赁住房市场的竞争逻辑正在发生根本性转变。

供应放量，租金承压

“十四五”期间筹集的保租房正陆续进入集中交付期。克而瑞研究预计，2026年核心城市新建保租房将继续集中入市，全年新增规模约19.9万套。供应持续放量下，市场竞争依然激烈，租金整体仍将承压。但部分保租房REITs租金单价虽有小幅下滑，出租率仍保持高位，展现出强抗周期属性。

中指研究院指出，2026年是“十五五”规划的开局之年，规划纲要明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着住房租赁市场正式从“规模竞赛”迈入“专业比拼”的新阶段。

市场主体分化，策略差异化

地方国企依托资源与信用优势，在收储转租、人才公寓建设等方面持续发力；民营企业发展策略更趋稳健，聚焦风险管控，加快向轻资产托管模式转型，由规模竞争转向细分赛道深耕。

2026年1月，招商局商业房托以2.06亿港元收购香港九龙柯士甸路2号酒店物业，计划改造成学生公寓。这一交易折射出另一个趋势：细分赛道的专业运营能力，正在成为新的竞争壁垒。

运营为王，精细化制胜

面对日趋激烈的市场竞争，行业头部企业持续深化精细化运营，依托数字化、智能化管理手段实现降本增效。在产品端构建分层化、多元化租赁产品体系，推动“租赁+”业态融合；在运营端完善基础服务标准化体系，丰富增值服务内容，在提升租户黏性的同时拓宽盈利渠道。

2026年，政策、资本、资产三股力量正在重塑租赁住房行业的竞争版图。“纳保”成为资本入场券，REITs成为退出主通道，精细化运营成为核心护城河。

正如赵然所言：“住房租赁大宗交易不再取决于宏观情绪或单一政策信号，而越来越取决于资产自身是否具备清晰定价逻辑、可持续运营能力以及被长期持有的基础条件。”

这句话，或许正是当下租赁住房资管逻辑的最好注脚。