01
问题
新的土地管理法颁布之前，省政府集体土地征收批复之后，征收批复涉及到多个村庄的集体土地，地方政府分批次、分期实施征拆工作，每次征收集体土地，评估时点应该以何时为准？
02
研究结论
集体土地分批次、分期实施征拆工作，评估时点以征地补偿方案公告之日为准，更为公平合理。
03
法律分析
《土地管理法》及相关实施条例中，对于征地补偿的标准和时点并未直接给出明确的规定，但强调了征收过程中应保障被征地农民的合法权益，确保补偿的公平性和合理性。在实际操作中，地方政府可以根据征地工作的具体情况和法律法规的具体规定来灵活选择评估时点。如果征地工作进展顺利且市场波动不大，可以考虑以征地公告之日为评估时点；如果征地工作涉及面广、情况复杂或市场波动较大，则可以考虑以安置补偿方案公告之日为评估时点。无论选择哪个时间点作为评估时点，都应确保评估工作的公正性、客观性和及时性。评估机构应严格按照法律法规和评估规范进行操作，确保评估结果的准确性和可靠性。同时，地方政府还应加强与被征地农民的沟通和协商工作，充分听取他们的意见和建议，确保征地工作的顺利进行和被征地农民的合法权益得到有效保障。
经检索各地法规政策发现，不同地区规定的评估时点存在差别，但以征地补偿方案公告之日为评估时点属于主流观点。安置补偿方案公告通常是在征地工作进入实质性阶段后发布的，它详细说明了征地补偿的标准、方式、时间等具体内容。此时点更能直接反映征地补偿的实际情况和被征地农民的具体权益。以安置补偿方案公告之日为评估时点，可以确保评估结果更加贴近实际，更好地保障被征地农民的合法权益。同时，由于安置补偿方案已经过充分论证和公示，其确定的补偿标准也更具权威性和可执行性。
04
国内各省市规定
（一）市级地方政府规章
1.武汉市
《武汉市集体土地征收补偿安置办法》（武汉市人民政府令第317号）第三十四条：“征收土地及土地上房屋补偿安置中需要评估的，评估机构的选定、评估结果的公示、送达以及异议处理等事项，参照国有土地上房屋征收评估有关规定执行。征收土地及土地上房屋补偿安置的评估时点，为征地补偿安置方案公告之日。”
2.温州市
《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（温州市政府令第(2020)7号）第二条：“鹿城区、龙湾区、瓯海区和洞头区行政区域范围内，征收农民集体所有土地适用本办法。法律、法规、规章对征收土地另有规定的，从其规定。”第二十条：“建设用地上房屋（包括房屋基底占地）以征地补偿安置方案批准之日为价值评估时点，给予货币补偿或者产权调换，补偿方式由不动产产权人选择。具体补偿和安置办法根据市人民政府有关文件执行。建设用地（除房屋基底占地外）涉及的其他地上附着物实行包干和按实相结合的方式补偿。”
3.安徽省铜陵市
《铜陵市集体土地征收管理办法》（铜陵市人民政府令第58号）第二十六条：“房屋征收安置采取货币化、产权调换、自拆自建等方式。（一）货币化安置 被征收房屋面积等于应安置面积，安置补偿款＝应安置面积部分补偿价款＋增购面积部分补偿价款。被征收房屋面积大于应安置面积，安置补偿款＝应安置面积部分补偿价款＋增购面积部分补偿价款＋冲抵应安置面积后剩余面积部分补偿价款。被征收房屋面积小于应安置面积，安置补偿款＝应安置面积部分补偿价款＋增购面积部分补偿价款－扣除面积差部分价款。其中：应安置面积部分补偿价款＝应安置面积×拟安置房屋市场价格。增购面积部分补偿价款＝增购面积×（拟安置房屋市场价格－政府规定增购价格）。冲抵应安置面积后剩余面积部分补偿价款＝剩余面积×相应征收房屋补偿标准。扣除面积差部分价款＝（应安置面积－被征收房屋面积）×檐口高度2.8米以上房屋征收最低补偿标准。拟安置房屋市场价格的评估时点，以征收土地公告为准。”
4.浙江省金华市
《金华市区征收集体所有土地上房屋补偿实施意见》（金政办发〔2022〕25号）第三条第（十九）项：“被征收房屋补偿金额由具备评估资质的评估机构按照建造房屋重置价结合成新评估确定，评估时点为征收土地预公告发布之日。”
5.丽水市
《丽水市市区集体所有土地房屋拆迁管理办法》（丽政令〔2009〕63号）第十七条：“被拆迁房屋评估应当采用市场比较法。不具备市场比较法评估条件的，可以采用其他评估方法进行评估，并在评估报告中说明原因。采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。房地产评估的比准价格由房地产评估机构根据房屋登记行政主管部门公布的交易信息从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。房屋登记行政主管部门应当按月向社会公布本地房产交易信息。征收土地方案公告发布日期作为被拆迁房屋的评估时点。”
（二）地方其他文件
1.上海市
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规【2021】13号）第二十五条第一款规定“征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。”
2.广东省
《梅江区集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（梅市府(2022)13号）第六条：“被征收房屋价值（包括房屋建筑物及其所占用的土地使用权价值），由依法确定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋的评估时点为各项目征地补偿安置方案公告之日。”
3.丽水市
《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》（丽政发(2019)32号）第十五条：“房地产评估应当遵循公开、公平、公正的原则。被补偿房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被补偿房屋的价值和安置房的价值，由同一家房地产价格评估机构以征收土地方案公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。征收土地方案公告未包含房屋征收房案内容，另行发布房屋征收通告的，以房屋征收通告发布之日为评估时点。”
4.绍兴市
《绍兴市区征收集体所有土地房屋补偿办法（试行）》（绍政办发〔2017〕1号）第二十一条：“被征收房屋的用途和建筑面积，以不动产权证（房屋所有权证、集体土地使用权证）、建房审批资料记载或经联合认定机构的认定为准。房屋征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，应在《征地房屋补偿实施方案》公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；公告发布后违反户口迁入、分户和房屋交易、办证规定的，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑按照重置价格结合成新给予适当补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估。被征收房屋价值评估时点为《征地房屋补偿实施方案》公告发布之日。”
5.北海市
《市辖区集体土地征收及房屋搬迁补偿安置规定》（北政发〔2016〕13号）“参照《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估机构的选定、评估时点的确定以及评估结果的复核与鉴定等。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条：”被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”
6.吉林长春
《长春市人民政府办公厅关于印发长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法的通知》（长府办发〔2012〕6号）第十六条：“房屋等附着物补偿价格评估时点，为征地补偿安置方案公告之日。评估程序和技术规范按照相关规定执行。”
作者简介
闫拥军
董晓雪
盈科·盈讼律师团队成员 理论功底扎实，具备丰富的法律实务经验，能熟练运用各类办案技巧，为政府部门、企业提供各类法律顾问服务。
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