招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）披露2025年未审计年报显示，全年营收192.73亿元同比增12.23%显经营韧性，但归母净利润同比降22.12%，增值服务48.46%的高增未能有效对冲盈利压力。结合2024年数据对比，其业绩呈现“规模扩张、盈利承压”的分化态势，核心短板与发展机遇并存。
业务与技术：管理面积增3.37%提质增效，增值服务增48.46%却盈利薄弱
作为招商局集团旗下物业资产管理与运营服务主平台，招商积余2025年坚守“轻型化、规模化、科技化、市场化”原则，核心业务稳步推进，与2024年相比，在规模、业态、技术等方面均有显著进展，但行业竞争加剧下的短板也逐步显现。
（一）核心进展：管理面积达3.77亿㎡，第三方新签合同额增12.89%显市场化成效
从管理规模来看，2025年末公司在管项目达2473个，较2024年末的2296个增加177个；管理面积3.77亿㎡，同比增长3.37%，其中第三方管理面积2.41亿㎡，同比增长3.26%，市场化拓展成效显著。对比2024年，第三方新签年度合同额从36.93亿元增至41.69亿元，同比增长12.89%，市场化能力进一步提升。
业态布局上，“机构+住宅+城市服务”协同发展格局进一步巩固。非住宅业态仍是核心支柱，2025年非住宅管理面积2.30亿㎡，占总管理面积的60.96%，较2024年占比基本持平，细分赛道表现亮眼：航空业态新签合同额1.91亿元，同比激增85%，落地广州白云机场T3航站楼等标杆项目；高校业态新签合同额2.32亿元，同比增长25%，签约中国人民大学通州校区等知名院校。市场化住宅业务实现突破，新签合同额4.74亿元，同比增长59.60%，落地上海康城等标杆大盘，品牌影响力显著提升。
技术与服务方面，数智化赋能成效凸显。2025年公司深化AI应用，上线AI管家、智能客服，推进车场AI稽核、外包人员线上化管理，鸿蒙生态应用处于行业领先地位，率先发布鸿蒙面客及员工端。服务品质持续升级，非住宅领域第三方客户满意度达99.29分，主导发布行业首部客户满意度测评国家标准；住宅领域打造“招牌服务”体系，筛选16个标杆项目形成“一城一标杆”格局。行业地位进一步巩固，跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”，较2024年排名稳步提升。
（二）现存不足：增值服务增48.46%但毛利率仅8.16%，技术落地不均衡拖滞效能
尽管规模与服务品质提升显著，但业务层面仍存在明显短板。从收入结构来看，专业增值服务虽实现高速增长，2025年营业收入37.86亿元，同比增长48.46%，但毛利率仅8.16%，较2024年的9.23%下降1.07个百分点，盈利效率偏低；平台增值服务增长乏力，营业收入5.37亿元，同比仅增长0.18%，未能充分发挥私域流量价值。
技术落地存在不均衡现象，数智化应用多集中在核心城市标杆项目，中小城市及普通住宅项目的数字化渗透率较低，未能形成全面覆盖的数字化管理体系。此外，资产管理业务出现小幅下滑，2025年营业收入6.66亿元，同比下降0.67%，其中商业运营业务毛利率从2024年的44.43%大幅降至18.55%，盈利能力显著承压。
公司治理：合规零风险显稳健，关联项目占比36.33%依赖度仍偏高
2025年，招商积余持续完善公司治理结构，强化内部控制与合规管理，整体治理水平稳步提升，但控股股东关联交易的依赖度问题仍未根本改变，与2024年相比，治理成效呈现“稳中有进、短板未破”的特点。
（一）核心进展：披露85份公告合规透明，内控体系升级强化治理效能
公司治理独立性保持良好，2025年完成董事会换届选举，完善高级管理人员聘任机制，建立健全“投前指引、立项核验、投后监测”的全周期管理体系，内部控制的针对性和有效性显著提升。合规管理方面，全年披露公告85份，涵盖关联交易、股份回购、股权变动等重大事项，信息披露及时、透明，未发生违反监管规定的情形，历史合规性得到进一步巩固。
关联交易管理更加规范，2025年日常关联交易实际履行情况与预计额度基本匹配，交易价格均按照市场价格执行，未出现交易价格与市场参考价格差异较大的情况。关联债权债务往来合规，应收关联方债权主要为银行存款，应付关联方债务主要为银行贷款，均未对公司经营成果及财务状况产生重大影响。
（二）现存不足：关联项目占比36.33%，内控精细化仍有提升空间
尽管关联交易合规，但公司对控股股东招商蛇口的业务依赖度仍较高。2025年末，承接招商局集团（主要为招商蛇口）的物业项目管理面积达1.37亿㎡，占总管理面积的36.33%；来自招商局集团及下属企业的关联交易金额仍占据一定比例，若未来控股股东业务调整，可能对公司业务拓展产生一定影响。
此外，内部控制的精细化程度仍有提升空间，部分项目的成本管控、外包管理等环节存在薄弱点，虽未发生重大内控风险，但仍需进一步强化全流程管控，提升治理效能。
财务信息：营收增12.23%、债务降37.9%，净利降22.12%兼资产质量承压
2025年，招商积余财务状况整体稳健，营业收入稳步增长，现金流管控成效显著，但归母净利润下滑、毛利率下降、投资性房地产公允价值变动亏损等问题凸显，与2024年相比，财务指标呈现“增中有忧”的态势，核心财务指标对比及分析如下：
图源：招商积余公告
（一）核心进展：营收192.73亿增12.23%，债务从8.33亿降至5.17亿优化现金流
营收层面，2025年实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，较2024年增速有所提升，核心驱动力来自物业管理业务的稳步扩张——物业管理业务营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，为营收增长提供稳定支撑。
现金流与债务管理成效显著，2025年末公司债务规模从年初的8.33亿元降至5.17亿元，仅余1笔银行贷款，债务轻量化成效突出；公司优先以经营结余资金清偿存量贷款，资金使用效率提升，为企业长远发展筑牢资金根基。此外，应收账款增幅收窄，结合行业数据来看，公司应收账款管理能力优于行业平均水平，现金流压力得到一定缓解。
（二）现存不足：归母净利降22.12%，公允价值变动亏损1.97亿影响资产质量
盈利端表现不佳，2025年实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后，归母净利润同比增长8.30%，但仍低于营收增速，盈利效率有待提升。毛利率整体下滑，物业管理业务毛利率从2024年的10.45%降至10.01%，其中基础物业管理毛利率从10.67%降至10.51%，专业增值服务毛利率从9.23%降至8.16%，成本管控压力加大。
资产质量方面，投资性房地产公允价值变动产生亏损1.97亿元，较2024年的582.13万元盈利大幅下滑，主要系深圳航空大厦、南昌中航国际广场等物业所在区域租金变动导致。截至2025年末，投资性房地产账面价值54.58亿元，占合并总资产的27.19%，公允价值变动对公司利润的影响较大，资产质量存在一定不确定性。此外，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额达36.73万元，虽金额较小，但仍存在潜在担保风险。
商业模式：逻辑自洽具可持续性，第三方拓展增12.89%难破盈利平衡困局
招商积余以“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，构建“物业管理+资产管理”双核心业务模式，商业逻辑贴合行业发展趋势，具备真实性与合理性，与2024年相比，商业模式进一步完善，但在盈利与扩张的平衡上仍需突破。
（一）核心优势：“物业+资产”协同赋能，化蝶模式带动新签4.91亿元
商业逻辑具备自洽性，公司聚焦物业资产管理与运营服务，物业管理业务为基础，通过基础服务积累客户资源，延伸平台增值服务与专业增值服务，形成“基础服务+增值服务”的多元盈利体系；资产管理业务依托商业运营与持有物业出租，与物业管理业务形成协同，提升资产运营效率。
协同效应持续释放，一方面，依托大股东招商局集团与招商蛇口的资源优势，承接大量优质物业项目，降低市场拓展成本；另一方面，通过“化蝶拓展”创新模式，激活在管项目价值，带动新签合同额4.91亿元，实现规模与价值的双重提升。此外，“物业+康养”“物业+数字化”等新赛道的探索，进一步丰富了商业模式的内涵，提升了可持续发展能力。
（二）现存挑战：基础物业占比76.76%，扩张提速致毛利率降至10.01%
尽管商业模式逻辑自洽，但仍存在明显挑战。盈利模式较为单一，过度依赖基础物业管理业务，2025年基础物业管理收入占物业管理业务总收入的76.76%，较2024年的81.28%虽有下降，但仍占据绝对主导地位；增值服务虽高速增长，但盈利效率偏低，未能成为核心盈利支柱。
规模扩张与盈利提升的平衡难度加大，2025年公司市场化拓展力度加大，第三方新签合同额同比增长12.89%，但随之而来的是成本上升，导致物业管理业务毛利率下滑，从2024年的10.45%降至10.01%，未能有效对冲核心业务的盈利压力。此外，资产管理业务增长乏力，商业运营业务毛利率大幅下滑，未能有效协同物业管理业务形成盈利合力。
行业与展望：行业毛利率降至19.4%，龙头物企凭央企优势谋破局
2025年，国内物业服务行业进入“质量精细化深耕”的转型期，政策推动行业定位升级，“物业服务质量提升行动”纳入中央“十五五”规划建议，行业马太效应加剧。从行业数据来看，63家上市物企营收同比增长4.1%，但毛利率降至19.4%，现金流压力仍较突出，招商积余的业绩表现基本契合行业趋势，既抓住了行业发展机遇，也面临着行业共性挑战。
展望未来，招商积余的优势在于央企背景、行业龙头地位及大股东资源支持，若能进一步优化业务结构，提升增值服务盈利效率，深化数智化落地，降低关联交易依赖，有望在行业转型中进一步巩固龙头地位。但同时，需应对行业竞争加剧、成本上升、盈利承压等多重挑战，破解规模扩张与盈利提升的平衡难题。
风险提示：四大共性风险凸显，盈利与关联依赖成核心关注点
1. 行业竞争加剧风险：物业行业市场化竞争持续升温，若公司市场拓展不及预期，可能影响规模增长；2. 盈利承压风险：毛利率持续下滑，增值服务盈利效率偏低，若成本管控效果不佳，可能进一步影响净利润水平；3. 资产质量风险：投资性房地产公允价值变动受市场环境影响较大，可能对公司利润产生不确定性影响；4. 关联依赖风险：对控股股东招商蛇口的业务依赖度较高，若大股东业务调整，可能影响公司业务稳定性。（完）
（本文基于招商积余2025年年度报告及2024年年度报告公开数据撰写，报告未审计，数据仅供参考）
