市场整体表现：量缩价稳，分化加剧
（一）成交量：春节效应拖累，3月快速回暖
1. 新房市场：2月受春节假期影响，成交显著回落。济南市住建局数据显示，2月新房成交1734套、成交面积24.3万㎡，环比分别下降30.7%、30.2%，创下近6个月新低 ；贝壳周报数据显示，2月第8周（2.16-2.22）新房周成交仅45套，环比骤降93.5%，为全年成交低谷。进入3月，成交快速反弹，3月12日（周度）新房网签128套、成交面积16764.66㎡，环比分别上涨77.8%、62.5%，政策红利与房企促销叠加推动市场回暖。
2. 二手房市场：2月成交同样受假期影响，但整体韧性更强。济南市房地产中介与租赁行业协会数据显示，2月全市二手房网签4738套、面积365327.54㎡，环比分别下降41.40%、47.65%，同比分别下降20.76%、21.62%；其中住宅网签2833套、面积303370.05㎡，环比分别下降43.43%、43.21%，同比分别下降25.09%、24.14%。3月以来，二手房成交稳步回升，3月12日周度网签742套、成交面积81630㎡，环比分别上涨3.3%、3.4%，市场活跃度持续修复。
（二）价格：新房稳中有升，二手房降幅收窄
1. 新房价格：2月呈现“量缩价涨”态势，成交均价逆势上涨。贝壳数据显示，2月新房成交均价12830元/㎡，环比上涨2%，连续三个月稳中有升 ；安居客3月公示新房均价15770元/㎡，与上月持平，同比上涨8.89%，核心区改善项目支撑价格上行 。
2. 二手房价格：2月价格降幅持续收窄，企稳信号明显。国家统计局70城数据显示，2月济南二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较1月收窄0.1个百分点，告别前期快速下行态势；中指研究院监测数据显示，二手住宅价格环比下跌0.27%，样本均价15251元/㎡，核心区抗跌性突出。安居客数据显示，3月二手房挂牌均价13124元/㎡，环比微降0.88%，同比下降9.82%，整体处于筑底阶段 。
区域市场分析：核心区领跑，外围区承压
（一）新房区域分化
核心区（历下、高新） 成交占比与价格双高。贝壳数据显示，2月历下区、高新区新房成交占比提升至35%，环比上涨8%，成为市场主力 ；安居客数据显示，历下区新房成交均价24994元/㎡，高新区17449元/㎡，显著高于全市平均水平。济南市住建局数据显示，截至3月12日，历下区住宅可售套数6013套，已签约1942套，去化压力较小 。
外围区（槐荫、天桥、章丘等） 成交以刚需为主，价格波动较大。槐荫区、天桥区2月新房成交面积分别为1.9万㎡、1.2万㎡，历城区以2.4万㎡成交面积居全市首位；章丘区、商河县等外围板块新房均价多在7000元/㎡以下，如华硕天韵成交均价6450元/㎡，去化压力较大。济南市住建局数据显示，历城区住宅可售套数8617套，已签约3335套，为全市可售套数最多区域，库存压力较大 。
（二）二手房区域分化
核心区 优质房源抗跌性强，成交活跃。历下区二手房成交均价22155元/㎡，市中区16009元/㎡，核心商圈如泉城路均价达21331元/㎡，环比上涨6.55%、；贝壳数据显示，历下、高新二手房议价空间缩小至3%-5%，学区房、地铁房成交周期缩短。
外围区 挂牌量高、成交放缓，价格承压。截至2月底，历下区二手房挂牌量从8705套增至15000套，全市挂牌总量突破8.9万套，房东挂牌情绪浓厚；商河县、章丘区二手房均价仅7000元/㎡左右，成交以低单价、低楼层刚需房源为主。
市场结构特征：改善需求升温，刚需聚焦品质
（一）户型结构：改善型户型占比提升
1. 新房：110-143㎡精装产品成为成交主力。贝壳数据显示，中建雲啟鳯華等新东站项目，110-143㎡户型套均总价170-220万，成交占比达47% ；2月改善型（130-150㎡）户型成交占比提升至35%，核心区小体量精品项目凭借配套兑现能力，成为改善客户首选 、。
2. 二手房：90-120㎡刚需户型与120-144㎡改善户型成交最快。中指研究院数据显示，该面积段户型成交占比超60%，次新房、学区房、地铁房流通性最强；贝壳数据显示，花园路沿线等热门板块，90-120㎡户型带看量环比上涨180%，成交热度领跑全市。
（二）供需结构：新房库存高企，二手房挂牌量攀升
1. 新房库存：截至3月12日，济南市住建局数据显示，全市新房住宅可售套数68987套，环比微降0.15%，去化周期较长。其中历城区可售套数110790套，为全市库存最高区域，槐荫区、天桥区可售套数分别为60884套、25210套，库存压力显著 。
2. 二手房库存：3月数据显示，全市二手房挂牌123685套，环比微增0.14%，新增挂牌1328套，市场供给充足。核心区挂牌量增长较快，房东“抢跑”情绪明显，外围区挂牌量持续高位，去化难度较大。
政策与市场预期：政策托底，3月迎温和小阳春
（一）政策环境：多重利好释放，提振市场信心
1. 人才购房补贴升级、房贷利率优惠持续落地，首套商贷利率低至3.05%，公积金贷款审批时效缩短至5个工作日，有效降低购房成本、。
2. 二环内限购解除，市中区2月带看量环比激增42%，政策传导效应逐步显现；政府持续稳住房价、稳定预期，支持“以旧换新”，为市场修复提供政策支撑。
（二）市场预期：温和回暖，分化持续
1. 短期（3-4月）：随着政策效应持续释放，房企加大促销力度，济南楼市将迎来温和“小阳春”。贝壳、安居客数据显示，3月以来新房、二手房带看量环比上涨20%以上，核心城区、品质现房、学区地铁盘成交率先回暖、。
2. 中长期：市场分化格局将持续，核心区优质房源价值坚挺，外围区以去库存为主。房企“弃大盘做精品”策略显效，产品力成为核心竞争力，市场逐步回归理性，成交量与价格将趋于稳定 、。
购房建议
（一）刚需购房者
优先选择核心区周边刚需盘、地铁盘或外围区品质现房，重点关注110-120㎡户型，兼顾通勤与居住品质；二手房可聚焦学区房、满五唯一房源，议价空间约5%-8%，适合择机入手、。
（二）改善购房者
重点关注历下、高新核心区改善型项目，130-150㎡户型配套成熟、抗跌性强；二手房可优先选择次新品质社区，关注物业、绿化等居住细节，避免盲目追求大户型 、。
（三）投资者
谨慎入场，优先选择核心区优质地段、稳定租售比的房源，规避外围区库存高、流通性差的项目；短期投资需谨慎，中长期可关注核心区土地稀缺性带来的价值提升空间、。
总结
2026年2-3月济南楼市呈现“量缩价稳、分化加剧”的特征，春节假期是成交短期回落的主要原因，政策托底与市场修复推动3月回暖。核心区凭借优质配套与改善需求，成为市场支撑；外围区库存压力大，去化难度较高。未来市场将延续温和回暖态势，分化格局持续，购房需结合自身需求，聚焦核心区品质房源，择机入场。
数据来源:
本报告核心数据依托三大权威渠道获取：济南市住建局官方签约平台（jncc.jinan.gov.cn）的实时网签数据 、贝壳找房月度成交监测周报、安居客挂牌与成交趋势数据，同时参考中指研究院、国家统计局70城房价数据交叉验证，确保分析的真实性与客观性。
