核心数据一览
指标 | 数值 |
全市场已上市公募REITs（截至3月8日） | 79只 |
商业不动产REITs累计申报（截至3月12日） | 15单 |
13单已披露项目合计拟募资规模 | 427亿元 |
中证REITs（收盘）指数本周涨跌幅 | -0.43% |
编者荐语：上周（2026年3月9日—3月15日），商业不动产REITs市场延续"一级热火朝天、二级承压盘整"的分化格局。一级市场申报总量突破15单，红土创新星河集团REIT于3月10日（周二）向深交所提交申报，广州朗豪酒店REITs同日启动招标，成为本周最重要的新增事件；与此同时，中信建投首农食品集团REIT与华安陆家嘴REIT在本周相继进入问询回复阶段，审核节奏整体保持高效。二级市场方面，中证REITs全收益指数本周下跌0.43%，总市值约2241亿元，成交额20.2亿元，环比下降6.7%，市场情绪趋于谨慎。
政策面迎来重大利好：3月12日，十四届全国人大四次会议表决通过《十五五规划纲要》，明确提出"积极推动REITs常态化推荐发行"，这是REITs首次被写入五年规划纲要正文，意义深远。3月13日，四川证监局联合沪深交易所举办省级商业不动产REITs推进工作会，标志着地方政府对商业REITs的推进已从单个项目申报转向系统化储备培育。平安证券于3月13日发布《收租资产系列报告之十二》，系统梳理首批14单商业不动产REITs的资产评估逻辑与估值框架，成为本周最具参考价值的研究成果。华泰证券固收团队亦于3月12日发布专题，深刻指出商业REITs"定价体系尚未成熟"是当前核心挑战。
中顺核心观察：商业不动产REITs正处于从"政策开闸"到"市场定价"的关键过渡期。对于中顺投资而言，这既是Pre-REITs资产布局的黄金窗口，也是以独立财务顾问身份切入困境资产重组、赋能资本退出的最佳时机。
上周大事记
3月9日（周一）：13单商业不动产REITs拟募资427亿元报告发布
中国财富网、千龙网等多家媒体披露，截至3月9日，已受理的13单有公开披露资料的商业不动产REITs项目，合计拟募资427.52亿元，平均每单32.89亿元。项目底层资产涵盖购物中心、奥特莱斯、写字楼、酒店、商业综合体五大类型，原始权益人包括银泰百货、陆家嘴集团、保利发展、星河实业等知名商业地产运营商。
3月9日（周一）：公募REITs市场周报：5只商业不动产REITs新获交易所反馈
华夏基金发布3月2日至3月8日REITs市场周报（新浪财经）。数据显示，本期新增5只商业不动产REITs获得交易所反馈（含问询），累计11只已获反馈，审核整体提速明显。二级市场方面，79只公募REITs期间总成交额24.26亿元，较上期上涨42.41%，换手率小幅提升。
3月10日（周二）：红土创新星河集团REIT向深交所正式申报；广州朗豪酒店REITs启动招标
本周最重要的新增申报事件。红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金正式向深圳证券交易所提交申报，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司，基金管理人为红土创新基金，托管行为交通银行。底层资产为深圳核心商圈商业综合体，市场关注度较高。至此，沪深交易所合计收到商业不动产REITs申报已达15单。同日，广州市海珠城市建设发展集团（区属国企）发布两项招标公告，就旗下广州朗豪酒店（488间客房、约5000㎡会议空间）公募REITs启动基金管理人及财务顾问选聘，财务顾问控制价500万元，开标时间定于3月31日，标志着广州首单五星级酒店REITs进入实质推进阶段。
3月12日（周四） 十五五规划人大表决通过，REITs常态化发行写入国家战略；华泰固收发布深度报告
十四届全国人大四次会议表决通过《国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，规划在"盘活利用存量资源"一节明确提出：积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行。这是REITs继"十四五"之后再次被写入国家级五年规划，标志着REITs从政策试点工具正式上升为国家战略层面的存量资产金融化手段，对商业不动产REITs的长期发展具有里程碑意义。同日，华泰证券固收团队（张继强、王晓宇）发布专题研究，对商业REITs进行系统性剖析。报告指出，当前REITs二级市场2月整体回调（全收益指数下跌1.58%），短期供给加速形成压力。投资建议聚焦出租率高、现金流稳定的奥特莱斯和带保障条款的综合体项目；同时警示部分酒店、写字楼项目估值偏乐观，长期性价比存在不确定性。
3月13日（周五） 四川证监局召开商业不动产REITs试点推进工作会；平安证券、经济观察报重磅发布
四川证监局联合沪深交易所、四川省委金融办举办"四川省商业不动产REITs试点推进工作会"，省国资委、住建厅、文旅厅等5家省直部门及9家企业代表参会，会议部署项目梯度培育与申报推进，明确"一题一答"机制逐项推动个案落地，标志着商业不动产REITs正式进入地方系统化推进阶段。同日，平安证券《收租资产系列报告之十二》深度对标首批14单申报项目估值框架，揭示关键定价参数：写字楼折现率5.5%—6%（分派率4.5%—4.75%），奥特莱斯分派率超6%，酒店约5%；部分项目（如静安大融城资本化率4.64%）已低于行业调研均值下限。经济观察报记者田国宝亦发表长篇报道，系统梳理申报全貌，特别强调监管问询的四大核心维度，并指出：若首批试点出现"劣币驱逐良币"现象，将直接透支整个赛道的市场信心。
3月14日（周六） 上海推进"公租房与保租房并轨"，保租房REITs逻辑强化
据郁言债市（新浪财经）报道，上海市自2026年3月15日起正式推进部分公共租赁住房按照保障性租赁住房政策管理（"公保简并"）。政策采取"新老划断"原则，现有租户权益不变，新租户取消户籍和收入限制，统一适用保租房备案租金。该政策将进一步夯实保租房REITs的租户来源与政策属性，对华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等产品形成中期利好。
申报市场全场景扫描
截至2026年3月12日，沪深交易所共受理商业不动产REITs项目15单，其中11单已获交易所反馈，审核平均用时约1个月，明显快于早期基础设施REITs审核节奏。以下为已申报项目关键信息汇总（来源：沪深交易所披露文件、财新、平安证券研报）：
项目 简称 | 基金 管理人 | 底层资产类型 | 原始 权益人 | 拟募资（亿元） | 预计 分派率 | 申报 状态 |
华安锦江REIT | 华安 基金 | 酒店 | 锦江 国际 | 约25 | 5.05% | 已获 反馈 |
汇添富上海地产REIT | 汇添富 基金 | 写字楼 | 上海 地产 集团 | 约58 | 4.50% | 已获 反馈 |
中金唯品会REIT | 中金 基金 | 商业 综合体 | 唯品会 | 约30 | 未披露 | 已获 反馈 |
华夏银泰百货REIT | 华夏 基金 | 购物中心 | 银泰 百货 | 约45 | 未披露 | 已获 反馈 |
华安陆家嘴REIT | 华安 基金 | 写字楼 | 陆家嘴 集团 | 约74.7 | 4.75% | 已获 反馈 |
国泰海通砂之船REIT | 国泰 基金 | 奥特 莱斯 | 砂之船 集团 | 约35 | 5.47% | 已获 反馈 |
光大保德信光大安石REIT | 光大 保德信 | 购物 中心 | 光大 安石 | 约38 | 3.79% | 已获 反馈 |
华泰紫金华住安住REIT | 华泰 柏瑞 | 服务式公寓 | 华住 集团 | 约13.2 | 5.21% | 已获 反馈 |
中信建投首农REIT | 中信 建投 基金 | 商业综合体 | 首农 食品 集团 | 约30 | 未披露 | 已获 反馈 |
广发新城吾悦REIT | 广 发基金 | 购物中心 | 新城 控股 | 约16.25 | 5.50%（年化） | 已受理 |
保利来福士REIT | 待确认 | 商业 综合体（混装） | 保利 发展 | 约40 | 未披露 | 已受理 |
红土创新星河集团REIT | 红土 创新 | 商业综合体 | 星河 实业 | 未披露 | 未披露 | 3月 10日 新申报 |
其他 项目 （2单） | — | 综合/ 酒店 | — | — | — | 受理/ 问询中 |
注：部分数据源于招股说明书预披露版本，以最终申报文件为准。
二级市场：板块分化、结构性承压
指数表现（上周）
名称 | 说明 | 涉幅/数据 |
中证REITs全收益指数 | 收于1023点，较1月末下跌2.78% | -0.43% |
全市场周成交额 | 较上周环比下降6.7% | 20.2亿 |
79只REITs总市值 | 较2月末约缩减45亿元 | 2241亿 |
板块分化详情（上周）
名称 | 说明 | 涉幅/数据 |
数据 中心（IDC） | 唯一上涨板块，算力景气拉动 | +0.73% |
能源设施 | "算电协同"政策托底，跌幅最窄 | -0.01% |
产业园区 | 基本面仍待改善，跌幅最大 | -1.06% |
仓储物流 | 嘉实京东仓储跌幅较大，廊坊租约到期风险 | -5.60% |
中顺观察：
二级市场整体承压的背后，是一级市场密集供给对存量资金形成的"分流效应"。短期而言，15单商业不动产REITs尚未上市，尚不构成真正的流通盘压力；但市场的预期管理已经启动，资金正在进行仓位腾挪，为商业REITs上市留出配置空间。这一"预期先行"的逻辑，恰恰为Pre-REITs阶段的资产布局提供了时间窗口。中顺投资在此阶段介入标的资产，可在估值压力期获取更优的入场成本，待商业REITs定价体系成熟后实现更高的资本增值退出。
政策聚焦：十五五规划 X 地方加速推进
十五五规划：REITs常态化写入国家战略
积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行。中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》。规划在第十九章"加快完善要素市场化配置体制机制"第三节"盘活利用存量资源"中明确提出：积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行。
这是REITs继"十四五"之后再次被写入国家五年规划，且本次与"盘活低效用地、闲置房产、存量基础设施"并列，标志着中国经济增长的核心逻辑正在从"新增开发"转向"存量激活"。未来五年，REITs将作为要素市场化改革的重要工具，支撑商业不动产、基础设施等领域的资本化进程。
四川出手：省级工作推进会召开
3月13日，四川证监局联合沪深交易所、省委金融办召开"四川省商业不动产REITs试点推进工作会"，省国资委、住建厅、文旅厅等5家省直部门及9家企业代表参会，部署"储备项目—培育项目—申报项目"三级梯队建设，明确"一题一答"机制逐项推动个案落地。
今年1月，四川证监局已向辖区主要债券发行人、大型央国企开展政策宣讲，并建立储备项目台账。此次工作会的核心意义在于：商业不动产REITs已从单个项目自发申报，升级为地方政府主导的系统化推进，四川有望在西南地区形成商业REITs资产集群。
中顺观察
十五五规划与四川工作会的叠加，对广大投资者投资而言具有双重战略意义。其一，REITs常态化写入国家战略，意味着这一工具的生命周期不再是"政策试点"，而是长期制度安排，Pre-REITs布局的价值窗口将持续存在；其二，四川监管层主动建立项目储备库并"一题一答"推动个案，为投资者介入西南区域困境资产提供了最佳的政策协同时机——监管有意愿、地方有诉求、资产有痛点，正是中顺投资集团和我们客户介入的三元共振。
业态分析：各类资产的估值逻辑与风险特征
?️购物中心 / 奥特莱斯
分派率：奥特莱斯超6%，购物中心3.8%—5.5%
优势：奥特莱斯客流稳定、折扣消费抗周期性强，是本批次申报资产中基本面最优质的业态；优质购物中心出租率普遍超92%，租金收缴率达99%以上。
风险：联营模式合规性（保底+分成结构的会计处理）受到交易所重点关注；外摆点位是否有合规手续亦为常见问询项。
? 写字楼
分派率：4.5%—4.75%（偏低）
优势：一线城市核心区位、权属清晰、大宗整租稳定性高，融资成本优化效果显著。
风险：整租模式限制租金增长空间，无法充分享受市场租金回升红利；叠加写字楼供过于求的大背景，估值折现率压缩空间有限。部分项目（如陆家嘴核心楼宇）估值已接近甚至低于重置成本，安全边际较薄。
? 酒店
分派率：约5%
优势：轻资产化趋势下，特许经营模式（如锦江特许经营占比76%）显著降低运营风险，现金流预测相对透明。
风险：入住率是核心变量——华安锦江REIT底层资产2025年入住率约61.58%，低于行业均值；RevPAR、GOP Margin等关键指标需持续跟踪。品牌授权到期风险与客房改造资本支出亦是交易所重点问询方向。
? 资产混装趋势：深圳来福士模式的启示
本批次申报中，"资产混装"成为重要结构特征。以保利来福士项目为代表，将购物中心、甲级办公楼、服务式公寓打包入池，通过业态互补实现现金流平滑。这一做法有两层深意：其一，分散单一业态的周期性风险，提高整体出租率稳定性；其二，公寓/住宅类资产的高评估增值可拉高整体净资产价值（NAV），提升发行吸引力。
然而，混装也带来估值复杂性——各业态需独立适用折现率与资本化率，一旦某一业态出现运营下滑，对整体分派率的传导影响难以单独剥离。平安证券特别提示，服务式公寓REITs与保租房REITs存在本质区别（前者为市场化租赁，折现率通常较低，高度依赖区位优势），投资者需穿透底层结构甄别风险。
监管问询焦点解析
根据已公开的交易所问询函及经济观察报报道，本批次商业不动产REITs审核关注重点可归纳为以下四个维度，准备REITs材料时需重点关注：
审核维度 | 具体关注点 | 主要风险点 | 中顺实操要点 |
参与人资质 | 原始权益人资产权属清晰性、项目筛选标准合理性 | 历史债务纠纷、司法冻结、关联交易未充分披露 | 前置法律尽调，权属图谱梳理，债务隔离结构设计 |
资产合规性 | 消防验收、规划许可、民防文件、产权登记完整性 | 历史违建、手续未完善、分割登记未完成 | 建立合规文件清单，提前消除硬性障碍 |
经营财务稳定性 | 出租率、租户集中度、租金减免幅度、前五大租户稳定性 | 大租户到期不续约、疫情后租金减免未恢复、联营收入季节性波动 | 提前锁定主力租户续约意向函，合理美化历史数据呈现逻辑 |
估值合理性 | 折现率/资本化率选取依据、可比交易佐证、关键参数预测逻辑 | 部分项目资本化率低于市场均值下限，乐观预测缺乏支撑 | 独立财务顾问出具公允价值意见，与评估机构协同设计估值逻辑 |
中顺视角：机遇研判与业务策略
一、Pre-REITs布局窗口：资产遴选的黄金期正在开启
哪些资产具备REITs化潜力，但因为历史问题尚未被市场发现？
华泰证券直言"估值逻辑尚待完善"，这为有眼光的资产管理机构提供了低成本进入的结构性机会。从中顺的业务逻辑出发，Pre-REITs阶段的核心命题是：哪些资产具备REITs化潜力，但因为历史问题尚未被市场发现？
结合成都有益源通科技在西南地区100万+平方米的服务面积及对成都、眉山、遂宁、巴中等地的运营覆盖，中顺已具备在西南区域低效商业不动产领域发现、整合Pre-REITs底层资产的独特优势。重庆仙女山商业街区、广州云山公寓等历史案例，正是这类"改造后持有出租，进而以REITs退出"路径的原型验证。
二、资本闭环构建：从Pre-REITs到C-REITs的全链条能力
Pre-REITs投资→私募REITs融资→公募C-REITs退出资→公募C-REITs退出"的完整资本闭环
本周申报动态印证了这一路径的可行性：原始权益人（如银泰百货、陆家嘴集团）正是在持有优质资产、完成运营优化后，借助公募REITs实现资本回收与资产证券化的完整路径。
财务重组无法直接申报公募REITs的困境资产，中顺可介入的节点在于：通过财务重组（债务重组/破产重整）厘清权属，通过企业并购完成资产剥离与战略重组，通过公司金融协助构建私募REITs过渡融资，最终以公募C-REITs或并购重组实现退出。四川HS房地产评估公司的评估能力，在底层资产公允价值认定环节亦具有不可替代的协同价值。
三、监管套利与先发优势：深度陪跑审核全流程
4—8个月的报道清晰揭示：REITs从申报到上市全程约4—8个月，审核效率已大幅提升。但对于资产权属复杂、历史财务不规范的项目，前期准备工作往往需要6—12个月甚至更长。最先完成前期规范化工作的资产，将率先登陆二级市场，享受市场认知度溢价。
中顺投资将启动对西南区域目标资产的REITs适配性评估，重点筛选具备稳定现金流、权属可清晰梳理、原始权益人有退出意愿的商业不动产标的，力争在2026年下半年形成Pre-REITs资产池的初步框架。
商业不动产REITs的大门已经打开，但通往资本市场的道路远不是简单的"资产打包申报"。监管的严格问询、二级市场的理性定价压力、投资者对现金流质量的深度审视，都在倒逼整个行业向更高标准的资产运营和公司治理迈进。这恰恰是中顺投资的主场——我们不仅提供财务顾问服务，更是陪伴客户穿越困境、走向资本市场的长期伙伴。面对2026年商业不动产REITs的历史性窗口，我们已准备好。
下周重点关注事项（3月16日-3月22日）
关注事项 | 关注逻辑 | 可能影响 |
广发新城吾悦REIT、红土创新星河集团REIT是否获交易所反馈 | 两只项目目前处于已申报/受理初期，下周或迎来首轮问询 | 若快速获反馈，证明审核节奏持续提速，利好一级市场信心 |
已获反馈项目的问询回复进展（尤其中信建投首农、华安陆家嘴） | 两单体量较大，回复质量将成为市场风向标 | 若顺利通过，有望率先进入证监会注册阶段，成为首批上市的商业REITs |
是否有第16单商业不动产REITs新申报 | 申报节奏仍在加速，业内预计3月内总数可能突破18单 | 若持续涌入，需关注交易所审核资源是否形成瓶颈 |
3月MLF续作及利率决策 | 利率走势直接影响REITs折现率假设及二级市场估值 | 若降息预期升温，可能推动REITs二级市场阶段性反弹 |
上海"公保简并"政策细则落地情况 | 3月15日正式执行，首周执行情况将揭示政策影响程度 | 利好华夏北京保障房REIT等保租房类资产基本面预期 |
/end./
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