希慎兴业2025年财报分析 一 基本概况 营业额为34.64亿港元，同比增长1.6%，经常性基本利润为19.18亿，同比跌1.9%。 收租业务基本都比较稳定，没有什么新增的收租标的，所以基本差不多，就20亿左右。 基本益利为25亿元，同比去年增加28.3%，主要是竹林苑的出售，也就是出售竹林苑赚了6亿港元左右。 公布益利为3.15亿，主要是受物业跌损7.18亿，合营公司亏损8.05亿，永续资本证券持有者利润5.25亿。 合营公司亏损是指公司与其他发展商合力发展的楼盘项目计提减值8.05亿（还没有销售）。 永续证券利息这部分是每年都需要给的。 也就是说：公司盈利25亿元，5亿是卖竹林苑利润，属于一次性。 资产减值7.18亿，不影响经营和现金流，合营公司亏损8.05亿，也算是一次性。叠加联营公司（上海港汇占比26%股份）盈利2.02亿和税费2.96亿港元。 但是永续证券这5.25亿是常年要给的，只要没有还清钱。 总结：1 公司经常性盈利能力为19-20亿港元左右。 2永续证券需要支付利息5.25亿元， 3 2025年我认为真实盈利为19-5=14亿港元左右，如果加上竹林苑利润就是19亿港元。 相对于210亿市值，大概15倍-11倍PE. 二 分部情况 1 写字楼出租率有好转，从90%增长到94%，香港写字楼和经济有复苏。 2 商铺出租率从92%增长到95%。住宅从73%到87%。 以上指标看出，香港楼市有明显好转，包括网上住宅成交数据，明显好转。但是收入增长率明显不如出租率增长率，代表平均租金在下降，以价换量，这也是复苏前期的典型指标。 3 上海利园也达到70%以上，写字楼租金大概1亿，商铺2300万，收入太小，不详细说。位置在静安区，不担心出租。 三 利园八期 初步估计利园八期预估2026年三季度竣工，竣工后会把利园可出租面积扩大30%。 预估2028年底达到稳定出租率，预估会带来9-10亿左右租金，按照目前毛利率80%算 ，公司占比50%，会带来多3.5亿左右毛利润，大概3亿左右净利润。 四 资本支出和自由现金流 公司2025年资本支出为26亿港元，主要是利园8期。 综合益利25亿港元，销售两栋竹林苑收回成本20亿港元，扣除26亿资本支出和5亿永续资本债券利息5亿，自由现金流大概为： 25+20-26-5=14亿港元 公司今年派发11.09亿股息，勉强能够覆盖。 但是如果不卖竹林苑，就需要增加借贷以派息和维持利园八期的资本支出。 五 估值 公司一般经常性盈利在19-20亿港元左右，如果加上2028年后利园八期顺利出租，会增长到22-23亿港元左右一般性盈利。 但是债券利息一年5亿港元，会侵蚀公司利润，扣除这部分利润会在14亿（现在），18亿（2028年），对应PE 11-14倍。 但是公司答应有个80亿资金回收计划（包括出售竹林苑和土瓜湾项目等，进展还不错），用于偿还负债，降低利息支出。 如果把永续债券全部偿还，公司市盈率会在9-11倍。耐心等待吧，目前价格没有很市场。
