摘要：基于网络公开数据及行业内部资料整合分析，本报告对常州高新区（新北区）产业园区市场的载体规模、供需结构、价格水平及运营成效进行了系统性梳理。

调研发现，新北区产业载体存量巨大但结构性矛盾突出，政府主导的传统租赁型厂房虽基础夯实，却难以匹配产业升级催生的高品质、产权化需求。市场化运营的销售型园区在去化速度与产业集聚上表现亮眼，成为区域产业迭代的关键增量。报告建议，未来政策应更聚焦于扶持市场化优质园区、激发社会资本投入、全面提升园区产业服务水平，以破解载体供需错配，真正赋能区域高质量发展。

一、 市场全景：规模庞大，结构分化

常州高新区（新北区）作为常州工业经济的核心引擎，其产业载体市场呈现“总量大、历史久、层次多”的鲜明特征。

1. 总体规模与数量

• 科创载体总面积
  新北区现有各类科创载体总面积约270万平方米。其中，国家级孵化器7家、众创空间5个、科技企业孵化器29个，创新孵化体系较为完善。
• 园区数量与分布
  新北区在录产业园/工业集中区/科创载体超过110个，总占地面积约6414亩，入驻企业超7251家。载体高度集中于春江镇、龙虎塘街道、薛家镇、三井街道等工业强镇（街道），其中滨江板块（春江镇）以重化、碳纤维等产业为主，相对独立；而高铁新城、三井、龙虎塘则是创新型科创载体的主要承载区。

2. 产品结构：租赁型与销售型市场二元并存

• 租赁型市场（政府主导，存量主体）：

• 体量
  早在2014年，常州全市租赁型工业厂房体量就近200万方，新北区是主要集中区之一。典型园区如高新分区片区（28万平）、滨江开发区片区（11万平）等，多为2008-2014年间建成。
• 产品
  以单层框架厂房为主，部分为多层标准厂房。
• 租金
  价格低廉，月租金普遍在10-15元/平方米（年租金120-180元/平方米）。经过多年去化，政府开发的成熟园区满租率较高。
• 现状
  作为产业发展的“压舱石”，满足了大量传统制造企业的基本空间需求，但普遍存在园区老旧、形象一般、功能单一等问题。

• 销售型市场（市场化供给，快速崛起）：

• 体量
  近年来，随着政策放开（如常政发〔2019〕60号文允许标准厂房分割销售），市场化销售的产业园区项目陆续出现。数据显示，2023年常州市辖区销售型厂房存量约15万方，2024年全市销售总量预计约20万方。
• 价格
  新北区销售型厂房均价在4000-5400元/平方米区间。例如，联东U谷罗溪项目均价约4500元，龙虎塘项目均价约5000元，呈现出明显的区位价值差。
• 产品
  以三层、3.5层或四层的框架结构厂房为主流，层高（首层7.2-9米，上层4.2-4.5米）、承重（首层500公斤/平方米以上）等指标显著优于早期租赁厂房，更贴合高端制造、电子信息等“工业上楼”的需求。

二、 供需分析与市场表现

1. 需求侧：企业需求升级，痛点明确多份客户访谈报告揭示了当前企业的核心诉求：

• 产权需求旺盛
  许多常年租赁私营老旧厂房的企业，“渴望进入有产权园区”，以实现资产稳定和长期发展。
• 对品质要求提高
  科技型企业普遍抱怨租赁园区“形象面太差”、“环境差”，对园区整体形象、物业管理、配套服务有明确要求。
• 产品参数精细化
  装备制造、汽车零部件企业要求首层大空间、高承重、高挑高（如6米以上层高以架设行车）；电子信息、精密仪器类企业则对层高、承重要求不高，但强调单层面积不宜过小，并关注柱网间距、货梯配置等细节。
• 抗拒高层厂房
  市场普遍对4层以上，特别是5层厂房用于生产存在抗拒，高层空间多被用作仓储或研发。

2. 供给侧：去化分化，优质载体稀缺

• 租赁市场
  老旧但低价的政府载体满租率高，说明基础需求稳固，但无法满足“升级”需求。
• 销售市场
  去化速度呈现显著分化。
• 优质市场化项目去化迅速
  例如，联东U谷在新北区的罗溪、龙虎塘项目，均实现了快速销售与清盘。2023年，联东在常州全市销售厂房18.5万方，占全市总销量的58%，显示出市场对品牌化、标准化优质产品的强烈认可。
• 结构性去化难题
  同一园区内，三层厂房去化最快，而四层、五层产品去化缓慢。部分项目为加速去化，甚至将高层区域改为定制区。
• 库存与去化速度
  新北区当前销售型厂房市场整体存量不大，但未来竞争将加剧。关键在于，去化速度与园区区位、产品匹配度、开发商招商能力强相关。

三、 对产业发展的作用与存在问题

1. 积极作用

• 承载产业升级
  市场化销售型园区提供的高品质、可产权化的载体，有效承接了从传统租赁厂房中溢出的升级需求，是区域制造业“智改数转”和科技型企业孵化成长的重要物理空间。
• 促进产业集聚
  专业化园区通过明确的产业定位（如罗溪项目聚焦汽车零部件、龙虎塘项目聚焦电子信息），进行定向招商，有助于在区域内形成产业链上下游的微集群，提升产业协同效率。
• 提升土地利用效率
  相较于早期低容积率的单层厂房，新建的多层标准厂房容积率普遍在1.4-2.0以上，显著提高了土地集约利用水平。

2. 存在的核心问题

• 供需结构性错配
  大量低品质、老旧的租赁厂房空置率低但无法满足升级需求；而市场渴求的高品质、可分产权、服务好的载体总体供给仍不足，存在“有需求，无合适产品”的困境。
• 区域发展不均衡
  优质产业载体和成熟产业项目主要集中在龙城大道高架、黄河路沿线，而空港（罗溪）等板块虽有空间，但面临“区域产业刚起步，优质企业难以落地”的招商挑战，导致成熟孵化项目可能外流至钟楼等载体板块。
• 园区运营水平参差不齐
  多数园区仍停留在“房东”角色，仅在基础物业层面提供服务。在政策对接、金融支持、人才招聘、产业链对接等深度产业服务方面能力薄弱，未能充分发挥产业培育和生态构建作用。
• 政策执行存在瓶颈
  尽管有市级政策支持分割销售，但在区级层面，如新北区对工业厂房预售制及产权分割的具体执行路径，部分项目仍反映“未有先例，需要突破”，增加了市场化项目的不确定性。

四、 发展建议

基于以上分析，为推动新北区产业载体高质量发展，真正赋能实体经济，提出以下建议：

1. 政策导向：从“重开发”转向“重运营与质量”

• 加大对市场化优质运营商的扶持
  在土地供应、项目审批、产权分割登记等环节，对具有成功案例、招商能力强、产业服务体系的品牌运营商给予更清晰的政策支持和路径保障。鼓励其通过“基金+基地”、国企合作等模式参与存量低效用地盘活和新建项目。
• 设定明确的载体绩效评价体系
  借鉴常州高新区（新北区）2025-2027年产业载体高质量建设管理行动计划思路，不仅考核去化面积，更应重点考核入园企业的亩均税收、高新企业占比、规上企业数量等质量指标，将政策优惠与园区实际产业贡献深度绑定。

2. 激发投资主体：鼓励社会资本多元化参与

• 深化国企与市场化机构合作
  推广“国企出地、市场化机构操盘”的合资模式，兼顾国资的资产安全与市场化机构的专业效率。明确权责利，特别是招商质量共审、风险共担机制。
• 探索金融创新
  支持条件成熟的优质园区资产开展公募REITs等资产证券化探索，为社会资本提供合规退出渠道，吸引长期资本进入产业地产领域。

3. 提升服务内核：推动园区从“空间”向“生态”转型

• 引导构建产业公共服务平台
  鼓励园区运营商自建或联合第三方，搭建面向入驻企业的政策咨询、科技金融、技术转化、供应链对接等公共服务平台，降低企业运营成本。
• 建立园区服务标准与评价机制
  可由行业协会或政府牵头，制定产业园区服务标准，并引入企业评价，推动园区服务竞争从“价格战”转向“价值战”。

五、 结论

常州高新区（新北区）的产业载体市场正处于关键的转型期。庞大的存量基础与升级的产业需求之间，存在着必须由高质量市场化供给来填补的鸿沟。当前，以联东U谷等为代表的专业化园区运营商，已通过提供契合需求的产品、高效的招商和初步的产业服务，证明了市场化力量的效率和价值。

未来，区域产业竞争力的提升，不仅需要更多“好厂房”，更需要能培育产业、赋能企业的“好园区”。因此，政府应将政策重心从单纯增加载体数量，转向优化供给结构、提升载体质量与运营水平上来。通过精准扶持市场化优质园区、激发社会资本活力、构建产业服务生态，方能将新北区丰富的产业空间资源，真正转化为支撑“国际化智造名城”建设的强大引擎。