长沙招商·新序府研究报告小编下面从5个方面剖析此楼盘，分析观点维持客观，中立，第三方。 1、缘起 拿下该地块，不仅要修筑周边路网，还要投资遗址公园建设、运营、维护。没实力的开发商，等于赔钱赚吆喝，根本玩不转。 2025年12月30日，[2025]长沙市082号地块成功出让。宗地出让面积35036.26平方米，容积率≤2.55，由长沙招盛房地产有限公司（招商蛇口旗下全资公司）以44720万元底价竞得，折合楼面价5005元/平方米。 边上的招商序当时的楼面价为5305元/平方米，少的300块钱/平方米，折合约2680万元，等于给出让条件里面的修路和公园找补了点费用。 如果开发商可以延续边上已有的热度，先开发建设住宅，并适当涨点价，快速清掉货源，那就是一笔不错的买卖。 2、总图规划 图中楼栋间距标注均取整 总图分析： 建筑布置成三排，中央园区部分主要做成下沉庭院，所以此处景观的上下交互很重要，不然还不如简单的做成绿化。 从主入口进入小区，相当于到了小区负一层，抬地小区需要关注垂直交通设置，如果没有自动扶梯，光靠电梯的运行效率，大多时候要爬楼梯。 每一栋都有架空层，这点是小区优势，可以看下开发商对此处的打造手法，其实小区老人，在夏天和冬天缺乏良好的互动空间。架空层是一个很好的选择。目前做到适当封闭容易，但是要做到恒温，后期运营费用有点高。 公厕位于小区内侧，这一波小编也没看懂，按理说公厕属于公共性质，设在小区里面，完全丧失意义。 小区西北角设置非机动车停车区，但是周边没有出入口，要从小区东侧绕小区半圈进去，实属鸡肋设计，建议直接管控，不使用。 北侧小区地面与该地块高差较大，一层完全可以俯瞰整个园区。这个护坡的加固形式也要咨询下，确保久持。 3、指标分析 小区分布8栋小高层，主要经济技术指标如下： 地块容积率为2.55，绿地率35%，建筑密度22%。指标适中，符合现有居住小区的舒适属性。 住宅地库车位配比1:0.88。这车位配比也是蛮低，在这个区位，制造紧缺等于推高价格，且完全无法满足现有家庭对停车位的需求。 小区有人防地库，可以关注下地下室人防门的设置点位，局部位置可能会有高门槛。 小区小于150平方米的户型占比91%，主要针对刚需或刚改客户群体。 4、其它 从立面效果来看，除了小范围的横竖线条，主要填充大面积的玻璃。符合现在人们对通透视野的追求，立面总体也比较简约，美观。临街商业展示面的设计则稍显死板，太实，不够灵动。 小区不满足日照的，可以现场进行咨询，一般开发商对这类房子，在价格上会做让步，但不问的话，也许你买了都不知道。 5、总结 该地块属于树木岭核心区，离沙湾公园不远，目前也是雨花区位置比较好的地块。 这个价格主要的竞品在洋湖区域，刚好新老板块各取所需，没有太大的竞争关系。
