报告基于2026年江苏省及13设区市政府工作报告、省发改委/住建厅项目计划，从政策、规模、区域、赛道、投融资、趋势与机会六个维度，形成可直接用于业务决策的市场分析。
一、报告核心依据与政策总纲
本报告基于2026年江苏省政府工作报告、省发改委与住建厅年度项目计划、全省13设区市2026年政府工作报告及城市更新专项规划，聚焦“十五五”开局之年江苏城市更新的投资规模、区域布局、赛道结构、投融资模式与市场机会。
省级顶层政策定调
1. 核心行动：全面开展城市高质量发展行动与城市更新行动，推进城中村、危旧房改造，实施完整社区、城市生命线安全工程、停车便利化工程。
2. 规划节点：2026年设区市城市更新专项规划全面完成，省市县联动更新项目库基本建立，入库项目优先享受专项债、政策性贷款支持。
3. 民生硬指标：新开工改造城镇老旧小区300个左右；新增住房保障10万户；加装电梯1500台以上、更新老旧电梯15000台以上；城乡供水管网改造各1000公里。
4. 资金导向：专项债倾斜城中村改造，推进房票安置、住房“以旧换新”，鼓励盘活存量资产发行REITs。
二、全省市场规模与投资结构
总体规模
2026年江苏城市更新以片区统筹、存量盘活、民生优先为核心，全省更新项目超2000个，年度直接投资超3000亿元，带动基建、地产、文旅、智慧城市等关联投资超8000亿元。
投资结构（按赛道）
1. 居住更新：老旧小区改造、城中村整治、危房消险、加装电梯，占比45%，为民生核心赛道。
2. 基础设施更新：城市生命线、管网改造、智慧道路、停车设施，占比25%，省级重点推进。
3. 产业与空间更新：老旧厂区活化、低效楼宇改造、商圈升级，占比15%，契合新质生产力。
4. 文化与生态更新：历史街区保护、口袋公园、绿道建设、海绵城市，占比10%。
5. 公共服务更新：完整社区、一刻钟便民生活圈、适老化改造，占比5%。
三、区域格局：三大梯队差异化推进
第一梯队：苏南（南京、苏州、无锡、常州、镇江）—— 高品质、存量活化、产城融合
- 南京：实施338个更新项目（续建166、新建172），涵盖8大领域；改造34个老旧小区、治理22栋危房；推进56个老旧厂区活化（玻纤院等），打造长江路、长乐坊等活力街区；基建改造128项，含城市生命线一期。
- 苏州：高水平城市更新+古城保护，聚焦存量盘活、人文经济融合，适配高端产业与人才居住需求。
- 无锡：加装/更新电梯2700台，打造特色街巷15条，新增停车泊位1.3万个，推进房票安置与以旧换新。
- 常州：城中村改造3000户以上，整治132个城中村，盘活空置地块255宗，新增停车泊位1万个，老城厢复兴与低效用地再开发并行。
第二梯队：苏中（南通、扬州、泰州）—— 片区化、三年行动、民生补短板
- 南通：新一轮更新三年行动，16个片区、55个重点项目，活化寺街、西南营历史街区；加装电梯1200台，新增停车泊位2000个。
- 扬州：330个城建重点项目，总投资941.6亿元，年度投资240.8亿元，聚焦古运河整治、历史街区保护与桥下空间盘活。
第三梯队：苏北（徐州、盐城、淮安、连云港、宿迁）—— 大规模片区改造、中心城市能级提升
- 徐州：启动67个更新片区、覆盖340平方公里；改造57个老旧小区、174.5万平方米，总投资4.74亿元，塑造“彭城七里”文化标识。
- 宿迁：启动更新三年行动，改造13个老旧小区，打造15个一刻钟便民生活圈，推进城市生命线智慧监测全覆盖。
四、核心赛道与业务机会拆解
1. 居住类更新（刚需最强）
- 老旧小区改造：全省300个，重点推进基础类（管网、道路）、完善类（电梯、充电桩）、提升类（绿化、公共空间）。
- 城中村改造：苏南侧重有机更新，苏北侧重规模化整治，专项债+政策性金融重点支持。
- 适老化与电梯改造：全省加装1500台+、更新15000台+，市场化运维需求爆发。
2. 基础设施与韧性城市（政策刚性）
- 城市生命线安全工程：2026年有效覆盖率提至75%，覆盖燃气、供水、排水、桥梁、轨道交通。
- 新型基建：智慧道路改造、车路云一体化、管网数字化监测，省级三年行动重点投入。
- 停车便利化：全省新增泊位15万个+，常州、无锡、南通均列年度硬任务。
3. 产业与存量空间活化（高价值）
- 老旧厂区→科创载体/文旅空间：南京56个项目为标杆，苏南全域推广。
- 低效楼宇→总部/科创/康养：功能转换、节能改造、智慧化升级。
- 商圈更新：步行街改造、沉浸式场景、一刻钟便民生活圈，南京、苏州、无锡重点落地。
4. 文化与生态更新（差异化）
- 历史文化街区活化：南通寺街、徐州户南巷、扬州南河下、南京淳溪老街，文商旅融合。
- 生态空间提质：口袋公园、绿道、海绵城市、滨水空间改造，全省“公园绿地+”普及。
五、投融资模式与政策红利
1. 资金来源
- 财政资金：中央预算内投资、省级民生实事专项资金、地方财政配套。
- 专项债：城中村改造、老旧小区、城市生命线为优先投向。
- 金融工具：政策性银行更新贷款、设备更新贴息、REITs盘活存量。
- 社会资本：片区开发、EPC+O、运营分成、历史街区市场化运营。
2. 模式创新
- 片区统筹+市场化运作：南通、徐州、扬州采用“政府引导+国企实施+社会资本参与”。
- 以旧换新+房票安置：全省推广，去库存+促更新双效合一。
- 全周期运营：从改造到物业、养老、便民商业一体化，锁定长期收益。
六、市场趋势与风险提示
核心趋势
1. 从单点改造到片区统筹：13设区市均以片区为单元，统筹居住、产业、生态、文化。
2. 从大拆大建到有机更新：历史保护、风貌传承、存量活化成为主流。
3. 从建设为主到建管运营：智慧化、适老化、便民化运营需求持续增长。
4. 南北差异化：苏南重品质与产业赋能，苏北重规模与功能补齐。
风险提示
1. 部分三四线城市财政承压，项目落地节奏或放缓。
2. 历史街区、工业遗产改造审批严格，周期较长。
3. 老旧小区加装电梯、管网改造居民协调难度较大。
七、市场机会与建议
重点机会
1. EPC总承包：老旧小区、城中村、基础设施项目，需求集中。
2. 智慧化与数字化：城市生命线、智慧停车、智慧社区、管网监测。
3. 存量资产运营：老旧厂区、低效楼宇、历史街区的招商与运维。
4. 绿色低碳改造：建筑节能、海绵城市、零碳园区配套。
业务建议
1. 聚焦重点城市：南京、苏州、徐州、南通为年度投资TOP4，项目密度最高。
2. 绑定政策赛道：城市生命线、完整社区、停车便利化、城中村改造为省级硬任务。
3. 联动国企平台：江苏各地市城投、城建集团为实施主体，合作优先落地。
4. 布局运营端：抢占改造后物业、养老、便民商业、智慧运维长期市场。
八、总结
2026年是江苏“十五五”开局之年，城市更新从规模推进转向提质增效，全省3000亿+直接投资、2000+项目落地，形成苏南高品质活化、苏中片区攻坚、苏北规模提升的格局。居住更新、韧性基建、存量产业活化、文化生态修复为四大核心赛道，专项债+政策性金融+社会资本协同发力，是工程建设、智慧城市、文旅运营、资产管理等企业的黄金机遇期。
