济南改善型住房市场分析报告2026

摘要

2026年，济南改善型住房市场在政策红利的持续释放、土地供应结构的深度优化以及购房需求加速升级的多重驱动下，呈现出明显的分化与趋势性演变。从宏观层面看，市场整体处于下行调整后的筑底企稳阶段，房价持续小幅回落但降幅逐步收窄，成交基本盘保持相对稳健；从微观层面看，改善型需求已全面主导住房消费结构，高品质产品的市场认可度显著提升，核心区域优质资产的稀缺性日益凸显。

据克而瑞数据分析，2025年2月至2026年2月，济南新房市场累计成交面积343.67万平方米，成交套数24,922套，成交金额约56.34亿元，成交均价为16,394元/平方米，套均价约226万元/套，整体供求比为0.87，市场供求关系总体偏紧。进入2026年，改善型住房需求的主导地位进一步强化，三房和四房产品成为成交核心。与此同时，市场分化加剧——核心板块优质项目持续热销，而部分区域因供应过剩或产品同质化而面临较大去化压力。

本报告将从市场现状、供应格局、需求特点、政策影响及未来趋势五个维度，对济南改善型住房市场的现状与发展前景进行全面深入的分析与研判。

1. 市场现状

1.1 改善型住房需求主导市场

济南改善型住房市场的主导地位在近年来持续强化。根据济南市房地产业协会数据，2025年济南商品住宅套均面积达到137.05平方米，创历史新高。其中，120—144平方米的改善型户型占住宅网签面积的44.89%，144平方米以上的大面积改善户型占比29.73%，两者合计超过74%，充分表明改善型需求已成为济南住房市场的绝对主力，刚需购房在整体成交结构中的占比持续收缩。

据克而瑞数据分析，2026年1月，济南新房市场房型供求结构呈现出极为鲜明的改善导向特征。具体数据如下表所示：

从上表可以清晰看出，2026年1月三房成交套数836套、四房成交套数692套，三房和四房合计成交1,528套，占当月总成交套数1,694套的约90.2%，远超其他房型，进一步印证了改善型需求对市场的绝对主导地位。四房产品套均价高达329万元，成交均价达20,346元/平方米，明显高于整体均价水平，反映出高端改善需求的持续活跃。

从面积段来看，据克而瑞数据分析，2026年1月各面积段供求数据如下：

120—144平方米面积段以成交9.32万平方米、697套的成绩位居各面积段首位，占当月总成交套数的41.1%；144平方米以上各面积段（144—160㎡、160—180㎡、180㎡以上）合计成交507套，占比约29.9%。这一结构与2025年全年改善型户型网签面积占比高度吻合，印证了济南改善型需求的持续旺盛。

1.2 供求关系：供应收缩，成交相对稳健

据克而瑞数据分析，从月度供求走势来看，2025年2月至2026年2月，济南新房市场供应端持续收缩，而成交端保持相对稳健，整体呈现"以销定产、供不足需"的格局。

以下为关键月份的供求数据汇总：

从上表可见，2025年下半年以来，新房供应量持续大幅下滑：2025年12月供应面积仅7.18万平方米，同比下降76.20%；进入2026年，1月供应面积仅1.21万平方米，同比骤降96.08%；2月供应面积1.39万平方米，供应端几近断崖式收缩。与此同时，2025年12月成交面积31.05万平方米，成交套数2,148套，成交均价回升至17,745元/平方米，为近期月度最高水平，显示出年末市场的一定程度回暖。2026年1月成交套数1,694套，同比微增1.80%，成交金额同比增长1.72%，在供应极度收缩的背景下，成交端展现出一定的韧性。

1.3 价格走势：结构性调整，均价波动中寻底

从成交均价的月度走势来看，2025年2月成交均价为16,618元/平方米，随后在3月下探至15,650元/平方米（环比下降5.83%，同比下降14.59%），这是观察期内的阶段性低点。此后，均价总体在15,371—17,745元/平方米区间内波动。2025年12月成交均价升至17,745元/平方米，为近一年来的高点，但2026年1月回落至16,896元/平方米，2026年2月进一步降至16,333元/平方米。

从更宏观的角度看，济南整体房价在2025年已经历明显调整：高新区房价从约1.7万元/平方米降至约1.5万元/平方米，降幅超10%；历下区从约2万元/平方米降至约1.8万元/平方米，降幅同样超10%；CBD板块从约2.7万元/平方米降至约2.1万元/平方米，降幅超20%。2026年初延续下行态势，但国家统计局数据显示，一二三线城市房价环比降幅普遍收窄，济南楼市正向企稳修复过渡阶段迈进。

值得关注的是，2026年1月不同总价段的成交结构也呈现出明显的改善型特征：

150—200万元总价段成交400套，位居各总价段之首，显示出刚改群体的主力购买力集中区间；300万元以上高端改善产品共成交427套，占比约25.2%，表明高端改善需求具有相当规模。

1.4 二手房市场活跃度与新房竞争态势

2025年，济南推出"卖旧买新"政策，最高补贴10万元，同时降低增值税，并允许公积金亲情提取，这些政策有效激活了二手房市场的流动性。2025年济南二手住宅成交约5.7万套，整体基本持平，但价格跌幅超12%，二手房市场仍处于卖方让利、买方主导的格局。

值得关注的是，2026年大量次新房满两年后陆续进入二手房市场，这批房源房龄新、品质高，将成为二手房市场的重要构成部分。与此同时，新房"四代宅"高品质产品的持续入市，对部分二手改善型房源（如二手电梯房）形成显著的竞争压力，"同价不同质"的现象加速了购房者向新房市场的迁移。正如素材所指出的，当前2万元/平方米的新建高品质住宅，其产品力已全面超越五年前3万元/平方米的同类产品，二手改善房的价格优势正在被产品代差所削弱。

2. 供应格局

2.1 供应总量持续收缩，稀缺性凸显

从供应端来看，据克而瑞数据分析，济南新房供应量在2025年下半年持续萎缩，2025年全年（2025年2月至12月）累计供应面积约294.07万平方米，供应套数约19,846套。进入2026年，1月和2月供应面积合计仅2.60万平方米，供应套数合计188套，供应收缩幅度之大在近年来十分罕见。

从年度维度来看，素材数据显示，2026年土地成交规模同比下跌约三成，新房供应量预计收缩至五年前的约四分之一。土地供应的持续收紧，使得优质改善型住宅的稀缺性进一步凸显，尤其是主城核心区域的高品质地块，供应缺口已十分明显。

2025年，济南核心区优质地块仍受到开发商的强力竞拍，如盛福A4、A5地块以高溢价成交；2025年前三季度，济南已有7宗住宅地块竞价溢价，最高溢价率达51.97%。这一现象充分说明，即便在市场下行周期，开发商对核心优质地块的争夺依然激烈，预示着未来优质改善型住宅的供应将进一步收紧，稀缺资源的价值逻辑将长期成立。

2.2 主力供应区域

2026年，济南改善型住房市场的主力供应集中在以下七大核心板块：

成熟改善核心区：

1. CBD板块
   ：凭借全市最高端的商务配套、教育资源和稀缺的地段价值，CBD持续吸引高净值改善型客群，高端改善项目密集入市，是济南豪宅和顶级改善产品的核心集聚区。
2. 贤文板块
   ：作为主城区优质改善供应的重要承接区域，贤文板块兼顾成熟生活配套与相对合理的价格区间，吸引了大量中高端改善需求。
3. 盛福板块
   ：地处主城核心位置，教育配套资源丰富，盛福A4、A5地块的高溢价成交预示着该板块未来将持续推出高品质改善产品。
4. 长岭山板块
   ：依托自然生态优势和低密度开发规划，长岭山板块是改善型客群追求高品质居住环境的重要选择，"小面积+高得房率"的四代宅产品在此集中布局。
5. 科技城片区
   ：作为济南产业扩张的核心区域，科技城片区改善型房源供应量较大，但部分区域面临去化压力，价格调整较为明显。

新兴热点片区：

1. 新东站片区
   ：随着交通枢纽功能的持续强化和周边产业的加速集聚，新东站片区逐渐成为改善型住房市场的新兴热点，地铁沿线的品质住宅受到越来越多购房者的关注。
2. 莲花山片区
   ：依托优质生态资源和不断完善的城市配套，莲花山片区的低密改善型产品备受青睐，成为主城外溢改善需求的重要承接地。

2.3 产品类型演进：从"大面积高总价"到"小面积高得房率"

2025年以来，济南新房市场热销楼盘的产品逻辑发生了结构性转变，并在2026年进一步强化。热销楼盘主要分为两大类型：

第一类：差异化地段+低密规划型。 以海信君安、明湖印、九宸赋为代表，这类项目凭借核心地段的稀缺性和低密度规划设计，强化产品的差异化竞争力，目标客群为具备较强购买力的高端改善和豪宅需求者。

第二类："小面积+高赠送"四代宅型。 以中海时光之境、华润望雲、鲁投壹号院为代表，这类项目主打高得房率和功能性设计，精准匹配刚需刚改群体"少花钱、住好房"的核心诉求，是2025年和2026年市场的绝对销量主力。

随着济南容积率计算新规落地，四代宅产品通过将赠送面积（挑高空间、露台、花园等）剥离出容积率计算范围，使购房者在支付相对较低总价的同时，获得远超传统产品的实际使用空间。以中海时光之境的小高层产品为例，其超高得房率构成了核心竞争力，成为市场爆款。

此外，针对高净值改善客群，部分高端项目通过创新设计进一步拉升居住体验：例如，中海时光之境的252平方米顶级户型配备6.2米挑空客厅和102平方米超大露台花园，中建·雲啟鳯華、九宸赋等高端改善项目同样通过景观融合、大宅设计等手段，持续满足高端客户的品质升级需求。

济南楼市正式进入"品质觉醒期"。容积率新规等系列政策实施后，新房市场开始涌现出更多纯粹改善型产品——从大平层到低密洋房，从科技住宅到智慧社区，"好房子"时代已然到来。可以预判，2026年，"小面积+高得房率"将成为济南新房市场的主流产品模式，主城区内的小面积四代宅和低密小高层，将持续成为成交热点。

3. 需求特点

3.1 改善型需求已成第一大需求来源

从全国市场格局来看，改善型需求已超越刚需，成为中国住房市场的第一大需求来源。在济南，这一趋势同样显著。济南作为山东省会城市，具备强省会红利、人口持续净流入、改善需求旺盛和优质商品房相对稀缺等多重特征，楼市需求基础极为坚实。

济南住房市场面临的核心矛盾，不是住房总量的缺口，而是优质资产的缺口。改善需求的基础极为坚实，这体现在：即便是CBD、汉峪等板块的豪宅业主，也在不断寻求板块、小区和户型的进一步升级；而老城区多套房持有者与新城改善刚需的置换需求之间，存在严重的空间错配，这一结构性矛盾催生了持续旺盛的置换型改善需求。

3.2 刚改需求：规模可观但观望情绪浓厚

济南每年新增结婚人口约4—6万对，新增常住人口5—10万人，叠加每年新增出生人口6—7万人、小学入学人口10—15万人，以及约4.7万套的住房更新年均需求，刚改市场的潜在需求规模相当可观。

然而，2024—2025年以来，由于整体市场下行、房价预期不明朗以及居民资产负债表修复缓慢，大量80后、90后改善型家庭选择观望，需求释放节奏明显放缓。加之经济因素导致的预算收缩、购房延缓等现象，改善需求的实际转化率低于潜在规模。

据克而瑞数据分析，2026年1月，150—200万元总价段成交400套，位居各总价段之首，200—250万元总价段成交198套，这两个总价段合计598套，共占当月总成交套数的约35.3%，集中反映了济南刚改群体的主流购买力区间，印证了刚改需求仍是当前市场的最大体量支撑。

3.3 高端改善需求：产品升级驱动，稀缺资产逻辑清晰

对于高端改善客群而言，传统的大户型叠加普通配套已无法满足其日益提升的居住需求，他们更倾向于选择具备创新设计、景观融合和功能复合特征的高端产品。这一群体的需求逻辑更多基于"居住品质升级"而非投资增值，对产品的差异化竞争力有着更高要求。

据克而瑞数据分析，2026年1月，300万元以上高端总价段成交情况如下：300—400万元成交273套，400—500万元成交58套，500万元以上成交96套，三档合计427套，占当月总成交套数的约25.2%；其中500万元以上成交均价达28,041元/平方米，套均价高达723万元，彰显了济南高端改善市场的购买力深度。

高端客户需求的持续释放，也推动了核心区域豪宅项目的逆势热销。这些优质核心资产始终在小范围内流动，即便在整体市场调整周期中，其价格抗跌性依然较强。

3.4 主要购买群体画像

济南改善型住房的主要购买群体具有以下典型特征：

• 人群构成
  ：已拥有首套住房的中高收入家庭，主要为80后、90后及部分70后群体，其中不乏城镇中产阶层、高端人才及青年精英。
• 核心需求
  ：注重住房质量、社区配套及居住环境的全面升级，而非首次置业的基础居住需求。
• 置换路径
  ：多通过"卖旧买新"政策完成住房迭代，优先选择核心区域的地铁沿线、优质学区和商业配套成熟板块。
• 决策特征
  ：当前观望情绪较为浓厚，对房价预期持谨慎态度，倾向于等待政策窗口期和明确的市场企稳信号。
• 受益群体
  ：山东省"十大扩需求"行动和人才友好城市政策的实施，使济南高端人才和青年群体有望成为改善型市场的新增购买力来源。

3.5 供需结构的深层矛盾

值得关注的是，济南住房市场的供需结构在近年来发生了深刻变化。在人口基数变化不大的前提下，过去多年持续的大规模住房供应，使得整体住房供应不再稀缺。然而，需求端的购买力和购买信心却因经济环境的变化而出现分化：豪宅和高端改善需求有所降低，普通改善需求同样有所减少，而刚需购房总量虽然存在，但观望情绪持续主导市场行为。

这一供需错位的根本，在于济南的住房缺口已从"总量缺口"转向"优质资产缺口"——市场不缺房子，缺的是真正优质的改善型产品。这也从根本上解释了为何"品质好、地段优"的核心资产在市场下行中依然能够保持强劲的去化能力，而普通区域的同质化产品则面临持续的去化压力。

4. 政策影响

4.1 政策组合拳：多维度降低改善型住房门槛

2025年以来，济南出台了一系列力度较大的政策组合，从需求激活、资金支持和市场规范三个维度全面为改善型住房市场注入动能。

（一）"卖旧买新"补贴政策

济南推出面向改善型换房需求的"卖旧买新"专项补贴，最高补贴额度达10万元。该政策直接降低了存量住房持有者的换房成本，有效激活了改善型置换需求，并同步推动了二手房市场的流动性释放。

（二）公积金贷款政策全面优化

公积金贷款政策的调整力度尤为显著，全面覆盖购房者的首付筹措和月供还款两大核心环节：

贷款额度提升方面：

• 购买高品质住宅：一人缴存家庭最高贷款额度由72万元提高至78万元，两人及以上缴存家庭由100万元提高至130万元；
• 多子女家庭或高层次人才，叠加高品质住宅、购买现房等政策后，一人缴存家庭最高可贷102万元，两人及以上缴存家庭最高可贷170万元；
• 上述优惠政策可叠加使用，最高贷款额度达170万元。

首付款提取范围扩大方面：允许提取职工夫妻双方父母、子女的住房公积金用于支付购房首付款（父母、子女一方须与购房职工夫妻任一方在同一户口簿），实现代际资金整合，有效缓解了改善型购房者首付款筹措压力。

还贷提取范围放宽方面：在本市购买自住住房的职工，还贷提取范围由原来的夫妻双方扩大至父母与子女（须满足户口簿同户条件），进一步减轻了职工的月供压力，"一人买房、全家帮忙"在公积金政策层面得到了具体落实。

（三）信贷政策优化

商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一调整为15%，并取消利率政策下限，住房套数按区（县）认定。这一政策大幅降低了二次置业者的入场门槛，对改善型换房需求形成直接刺激。与此同时，国家降低存量房贷利率政策的落地执行，进一步减轻了现有房贷持有人的利息支出，释放了部分改善型家庭的消费潜力。

（四）高品质住宅认定与推广

济南率先推行高品质住宅认定制度，目前共有13个高品质住宅项目纳入名单（其中第一批为仁恒CBD公园世纪）。购买高品质住宅的购房者可享受公积金贷款额度上浮30%等优惠政策。这一制度不仅为购房者提供了清晰的产品辨识标准，也引导开发商向更高品质方向升级产品研发，推动了整个市场的产品质量提升。

（五）"白名单"制度常态化

扩大房地产"白名单"机制覆盖范围，推动更多房地产项目进入"白名单"，实现"应进尽进、应贷尽贷"，有效保障了合规项目的合理融资需求，维护了购房者的预期信心。全面落实"交房即办证"，实现新建商品住房"交房即办证"全覆盖，进一步提升了购房安全感。

（六）增值税政策调整

增值税从5.3%降至3%，有效降低了二手房交易成本，进一步疏通了改善型换房的流通渠道，推动了二手房市场与新房市场的联动活跃。

4.2 政策效果评估：刺激有限，但奠定企稳基础

综合来看，2025年的系列政策虽然未能逆转市场整体下行趋势，但对于激活改善型需求、稳定市场信心具有重要的托底意义。从克而瑞数据来看，2025年四季度济南新房成交明显回暖——2024年10月成交环比上涨77.8%（注：该数据系2024年市场表现，为政策效果的历史参照），2025年12月新房成交面积达31.05万平方米，成交套数2,148套，成交均价回升至17,745元/平方米，均为近期月度高位，显示政策组合的累积效应正在逐步显现。

然而，考虑到居民资产负债表修复周期、房价预期下行惯性以及供应端的结构性调整，2026年改善型住房市场仍处于"政策热、成交温"的分化格局，政策效果的充分释放还需要一定时间窗口。

4.3 土地供应政策优化：聚焦高品质地块

2025年，济南土地供应政策明显向主城核心区域和高品质地块倾斜，高新区、贤文、彩石等片区成为重点供应区域，容积率普遍低于2.2，为改善型住房市场提供了有效的优质土地储备。全面落实建筑工程容积率计算细则，明确居住小区公共设施、开放空间等不计入容积率的情形，从制度层面为"四代宅"等高得房率产品的研发与推广提供了政策依据，推动了整个新房市场向高品质改善型产品的结构性转型。

5. 未来趋势

5.1 改善型住房市场将进一步分化

2026年，济南改善型住房市场两极分化的格局将进一步加剧。这一分化体现在多个维度：

地段分化： 核心区域（CBD、盛福、贤文、长岭山等）凭借稀缺的地段资源、完善的配套设施和持续的人口导入，优质项目将持续保持较强的去化能力；而部分远郊区域或产业支撑薄弱的新城，面临供应过剩与需求不足的双重压力，去化周期将进一步拉长。

产品分化： "品质好、得房率高"的四代宅产品和核心区域低密住宅，将持续成为市场热点；而产品设计同质化、功能性不足的普通住宅，无论新房还是二手房，都将面临更大的去化压力和价格下行风险。

价格分化： 核心资产凭借稀缺性和品质优势，价格抗跌性较强；科技城等片区的改善型尾盘项目，为加速去化或将推出更多特价房源，价格进一步承压。

5.2 供应持续收缩将推升核心资产价值

据克而瑞数据分析，进入2026年，新房供应量已近乎断崖式下跌——2026年1月供应面积仅1.21万平方米，2月仅1.39万平方米，合计不足3万平方米，而同期成交面积合计超过34万平方米，供求缺口显著。在供应极度收缩的背景下，现有库存的消化速度加快，核心区域优质改善型住宅的稀缺性将进一步凸显。

2026年，土地成交规模的持续下滑（同比跌约三成），意味着未来1—2年内新房供应量将维持低位。对于刚改和高端改善购房者而言，可选择的优质新房窗口期已经相当有限，这将在一定程度上支撑核心改善型产品的价格韧性。

5.3 高端市场竞争加剧，产品创新成关键

随着CBD沿线、旅游路板块及盛福等核心区域多个高端项目的陆续入市，济南高端改善市场的竞争将更加激烈。仅依靠地段优势已不足以在竞争中脱颖而出，开发商必须通过持续的产品创新（如挑空设计、智慧社区、景观融合等）和服务升级（如精装交付、物业品质提升等）来强化竞争壁垒，吸引高净值改善客群。

高端市场的竞争加剧，从客观上也推动了济南整体住宅市场的品质升级进程。"好房子"时代的到来，不仅是市场需求升级的结果，更是开发商竞争格局演变的必然产物。

5.4 二手房市场迎来新高峰，与新房形成联动

2026年，大量次新房（2023—2024年交付项目）满两年后陆续进入二手房市场，这批房源具有房龄新、品质相对较高的特点，将成为二手房市场的重要新增供应。然而，这些次新房同样面临与新型"四代宅"产品的竞争——在得房率、空间设计和智能化配置等方面，新型产品具备明显优势，二手次新房需在定价策略上保持合理让步。

政策红利的持续释放——尤其是"卖旧买新"补贴政策的延续、增值税减免和公积金亲情提取政策的落地——将进一步推动改善型家庭通过二手房市场完成住房迭代，形成"二手房成交→资金释放→新房购买"的良性循环链条，推动一二手房市场协同活跃。

5.5 长期趋势：回归居住属性，价值锚定基本面

从中长期视角来看，济南楼市的调整本质上是市场从"增量扩张"向"存量优化"转型的必然过程。济南作为山东省会，人口持续净流入，但产业结构升级相对缓慢、高收入岗位有限，使得房价大幅上涨的动力不足。未来，房产价值将更多取决于地段资源、配套成熟度和产品力等核心基本面因素，而非流动性驱动的投机炒作。

全国范围内，"严控增量、优化存量、提高质量"的供给侧结构性改革方向已明确，2025—2030年城市更新预计带来年均2.7亿平方米住房需求，保障房和改善型住宅将成为房地产市场的两大核心支撑。济南作为受益于"保交楼"和存量房收购政策的二线核心城市，在供应端持续消化库存、稳定预期的同时，需求端将随政策红利的逐步深化而温和复苏。

结论

2026年，济南改善型住房市场整体处于下行调整后的筑底企稳阶段，呈现出以下几个核心特征：

一、需求结构全面改善化。 据克而瑞数据，2026年1月三房和四房成交合计占当月总成交套数的约90.2%，120平方米以上改善型面积段合计成交占比超71%，改善型需求对市场的主导地位毋庸置疑。

二、供应端极度收缩，稀缺性逻辑强化。 2026年1月和2月新房供应合计不足3万平方米，核心区域优质改善型住宅的稀缺性日益凸显，这一趋势将在中期内持续支撑核心资产的价值韧性。

三、产品趋势清晰，"小面积+高得房率"成主流。 以四代宅为代表的高得房率产品，凭借精准匹配刚改需求的功能性设计，正在成为新房市场的绝对主流，这一趋势在2026年将进一步强化。

四、政策支撑持续有效，但市场修复需要时间。 公积金贷款最高170万元、"卖旧买新"最高补贴10万元、首付比例统一降至15%等政策组合，有效降低了改善型住房的购买门槛，但居民信心的全面修复和观望情绪的有效化解，仍需要更多时间和更持续的政策积累。

五、市场分化格局将长期存在。 核心区域优质改善项目与远郊同质化产品之间的去化分化，将在2026年进一步加剧，开发商的产品力和地段选择将成为决定市场竞争力的核心变量。

对于购房者而言，抓住政策红利窗口期、优先布局核心区域高品质改善型住宅，将是在当前市场环境下实现居住品质有效升级的最优路径选择。而对于开发商而言，深耕产品创新、聚焦刚改刚需主流需求、坚守核心地段的布局逻辑，将是在竞争加剧的改善型市场中保持竞争优势的关键所在。