党的二十大确定到2035年基本实现社会主义现代化。"十四五”时期是开局起步的第一个五年，而“十五五”时期作为承上启下的第二个五年，是夯实基础、全面发力的关键阶段。与以往相比，“十五五”时期最突出的特征是外部环境不确定性显著上升。从外部看，世界百年变局加速演进，新一轮科技革命和产业变革加速突破，同时世界动荡加剧、保护主义抬头，大国博弈更趋复杂激烈。从国内看，我国经济面临外部需求收缩和国内有效需求不足的双重压力，新旧动能转换任务艰巨，居民就业与收入增长承压，人口结构变化也带来新的课题。
在此背景下，2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》(以下简称《建议》)正式发布，重申“坚持以经济建设为中心”，并在实施路径上明确“坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生与促消费、投资于物与投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费与投资、供给与需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性”。
房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手。纵观全球主要发达经济体，即便经历上百年发展，房地产也仍是经济的重要支柱。近年来，我国房地产行业经历了深度调整，增加值占GDP比重从2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地产关联产业众多，除开发建设外，还涵盖经营、服务等多个环节，消费潜能依然巨大。《建议》将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障与共同富裕章节，进一步强化了房地产的民生属性。总体来看，“十五五”期间，房地产行业仍有望继续发挥经济支柱产业作用，在扩大内需中承担重要角色。
(一)发展环境:科技创新与内需驱动经济稳增长，房地产聚焦高质量发展
1.经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩内需是核心
“十四五”时期，在新冠疫情冲击、外部环境剧烈变化、国内新旧动能转换等多重挑战下，我国经济发展整体稳中有进。“十四五”前四年，我国GDP实际平均增速为5.5%，其中内需对经济增长的平均贡献率为86.8%,2025年我国GDP预计将跨越140万亿元。从“十五五”经济发展目标来看，以往历次党的代表大会和五年发展规划都会对经济总量设定量化目标，但“十九大”以来未再对GDP总量作出具体要求，“十四五”规划、二十大报告及“十五五”规划建议均将“2035年人均国内生产总值达到中等发达国家水平”作为中长期经济增长核心目标，这要求“十五五”时期我国经济发展需保持适当速度。同时，《建议》与“十四五”规划一脉相承，继续把推动高质量发展确定为“十五五”时期经济社会发展的主题。趋势来看，“十五五”时期，全方位扩大国内需求仍是经济发展核心任务之一，尤其是促进消费和投资更好结合，使内需成为拉动经济增长的主动力和稳定锚。
国际上对中等发达国家并没有明确定义，但主要国际组织会在年度报告中列出发达国家(地区)名单。《党的二十届四中全会<建议>学习辅导百问》指出，按国际货币基金组织(IMF)标准，2020年IMF认定的发达国家(地区)有39个，人均GDP普遍超过2万美元，最低的为1.76万美元。2024年IMF认定的发达国家(地区)有41个，人均GDP最低的为2.34万美元。“十四五”时期，我国人均GDP从2020年的10632美元提升至2024年的13445美元。《辅导百问》称“应当按2020年提出达到中等发达国家水平时的标准，将人均GDP超过发达国家门槛(2万美元以上)、实现2035年人均GDP比2020年翻一番(2020年不变价)作为达到中等发达国家水平的衡量标准”，并由此远景目标倒算“‘十五五’和‘十六五’时期GDP需要年均增长4.17%”。若按2035年人均GDP达到2.3万美元标准，未来十年我国GDP名义增速需保持在4.5%-4.7%左右。同时考虑到未来经济基数逐步抬高，为实现中长期目标，“十五五”前期，经济有必要保持5%左右的增长速度，为高质量发展预留空间。
从“十四五”时期三大需求特征来看，我国经济结构持续优化，消费作为经济增长“主引擎”的作用日益巩固。“十四五”前半程，受疫情冲击，社会消费品零售总额同比走势波动明显，但消费对GDP增长贡献率仍持续高于投资和出口。“十四五”后半程，伴随疫情后需求回补和消费品“以旧换新”等政策发力，消费市场恢复明显。
投资方面，“十四五”期间投资整体增速有所放缓，结构呈现显著分化。房地产投资自2022年起持续下降;基础设施投资增速放缓，但仍是重要支撑;制造业投资则表现出较强韧性，特别是高技术制造业投资增速持续高于总投资水平。
出口在复杂外部环境下表现出较强韧性。“十四五”期间，面对全球经济增长放缓、贸易保护主义与地缘政治风险，我国出口总体保持稳定，净出口对GDP增长贡献率均值约15%，较“十三五”时期提高约10个百分点。2024年以来，随着短期扰动因素缓解及部分企业“抢出口”行为，我国出口实现较快增长。其中2024年以电动载人汽车、锂电池和太阳能电池为代表的“新三样”出口额比2020年增长2.6倍，成为工业产品出口的新支柱。
面对外部环境的不确定，《建议》在“十五五”经济社会发展主要目标中明确提出“经济增长保持在合理区间，全要素生产率稳步提升，居民消费率明显提高，内需拉动经济增长主动力作用持续增强，经济增长潜力得到充分释放，全国统一大市场建设纵深推进，超大规模市场优势持续显现”。并在战略任务中突出“建设现代化产业体系”、“加快高水平科技自立自强”、“建设强大国内市场”。可见，通过发展实体经济，增强科技自主能力，并依托超大规模市场优势促进扩大内需，将是“十五五”时期保持经济合理增长的关键路径，特别是扩大内需相关政策预计将持续加力落实。同时，“对外开放”顺序显著提升，明确了对外开放从“跟跑”到“领跑”的转变，更加强调自主开放与贸易创新发展。此外，“保障和改善民生”位置也有所提升，体现出“人民至上”的原则，要在高质量发展中提高人民生活品质，在满足民生需求中拓展发展空间。
从宏观政策演进来看，“十四五”时期财政政策呈现从积极转向更加积极的取向，战略上更强调主动性，在强化逆周期调节的同时，注重与跨周期调节相协调。数据显示，“十四五”以来，我国财政赤字率从2.7%提高到4%;累计安排新增地方政府专项债券额度19.4万亿元;新增减税降费及退税缓税缓费超10万亿元，展现出财政政策持续加力的特征。在工具运用上，通过发行超长期特别国债支持“两重”“两新”领域，有效助力扩大内需，并在统筹防风险与促发展中推动经济平稳运行。货币政策方面，2024年中央经济工作会强调“要实施适度宽松的货币政策”，货币政策的表述从2011年以来的“稳健”调整为“适度宽松”，标志着货币政策力度将进一步提升。“十四五”期间(截至2025年11月)我国累计降准9次、5年期以上LPR下调8次，目前存款准备金率和住房贷款利率均已处于历史低位，货币环境整体宽松。展望“十五五”，《建议》明确提出要“加强财政、货币政策协同”，并强调“强化逆周期和跨周期调节，实施更加积极的宏观政策”。未来五年，宏观政策有望在延续积极基调的基础上进一步增强合力与一致性，为高质量发展注入持续动力。
“十五五”时期我国城镇化将迎来增速换挡期，但仍有望保持稳定增长。自1996年我国常住人口城镇化率跨越30%后，城镇化进入了快速发展期。从30%提升至60%共历时22年，基本每7年左右提升10个百分点。“十四五”时期，我国持续推进以人为核心的新型城镇化战略，2024年常住人口城镇化率达到67%，提前实现“十四五”规划提出的65%目标，而城镇化增长速度已较此前有所放缓。2024年《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》出台，总体目标明确提出，要经过5年努力使常住人口城镇化率提升至接近70%。同时《行动意见》提出要“充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，为中国式现代化提供强劲动力和坚实支撑”
2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开，对我国城镇化所处阶段作出重大判断:“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。其中，“着力优化现代化城市体系”位居七大重点任务首位，明确要“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。
展望“十五五”，随着我国城镇化进程逐步进入成熟期，预计城镇化增速将进一步放缓，但新型城镇化的内涵仍将不断丰富升级。《“十五五”规划建议》明确提出要“发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略叠加效应，...，发挥重点区域增长极作用，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。其中，京津冀、长三角、粤港澳大湾区战略地位凸显，定位高质量发展三大动力源。同时《建议》提出“深入推进以人为本的新型城镇化。科学有序推进农业转移人口市民化，大力实施城市更新等举措”，这将有力促进投资和消费良性循环，蕴含巨大内需空间。就房地产发展而言，未来区域分化将成为市场主要特征。随着人口继续流入经济活跃的核心区域与核心城市，这些城市房地产市场有望保持一定规模。
2024年党的二十届三中全会、2025年中央城市工作会议、《“十五五”规划建议》相继对房地产中长期发展方向做出重要部署。二十届三中全会《决定》明确要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。2025年中央城市工作会议在总体要求中强调要“以推进城市更新为重要抓手”，高质量开展城市更新，优化城市空间结构，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造等是重点工作。2025年10月，《“十五五”规划建议》在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”战略任务中，提出房地产高质量发展目标，并进一步强化房地产民生属性，明确未来五大发展方向。
一是，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。"十五五”时期，房地产发展新模式将加快构建，预计实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等依然是重点落实的政策方向。围绕规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策(包括居民端和企业端)等有望进一步落位，更好地保障项目建设、交付，维护购房者合法权益。
二是，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。对保障房供给的提法从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”。预计“十五五”时期
保障房供给优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构(区域和产品结构)、品质等:更加注重因地制宜，“人房地钱”要素联动在保障性住房的供给中将发挥重要作用。
三是，因城施策增加改善性住房供给。该提法为首次提出，“因城施策”与“增加改善性住房供给”结合，进一步强调针对城市特点落位政策举措，房地产市场区域特征明显，需要根据居民的需求差异，精准匹配改善性住房需求，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求。
四是，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。“好房子”首次写入五年规划，实施物业服务质量提升行动的重要性亦在提升。此前住建部已经提出通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维等五项工作推动“好房子”建设，各地有望进一步对“好房子”建筑设计规划、计容规则等进行完善和规范，稳定“好房子”政策预期。
五是，建立房屋全生命周期安全管理制度。预计未来更多城市将积极探索适合当地的房屋全生命周期安全管理制度，增强房屋的安全保障能力。
除了明确推动房地产高质量发展的重点方向外，防范化解房地产风险也写入《建议》，体现化解房地产风险的重要性。清理住房消费不合理限制性措施、盘活低效用地和闲置房产、推进工商业用地使用权到期续期工作等内容也对“十五五”时期房地产发展提出了新要求。
针对城市更新，从“十四五”规划的“实施城市更新行动”到“十五五”规划建议的“大力实施”，城市更新也进入新的阶段。此前住建部已经明确要完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新机制，城市体检和城市更新一体化推进，建立金融、财税、土地等相关支持政策协同机制等。未来政策核心或在于如何发挥财政资金的引导与托底作用，通过构建新型投融资模式，引导多方参与，破解城市更新面临的核心难题。另外，城中村和危旧房改造作为城市更新重点内容，安置政策有望进一步向货币化安置倾斜。
整体来看，由于当前房地产市场尚未止跌回稳，预计“十五五”前期房地产政策仍将围绕激活需求、优化供给等方面发力“稳市场”。同时“好房子”建设、城中村和危旧房改造等或将获得更多支持，促进改善性住房需求释放。中长期房地产则将锚定高质量发展目标，加快构建发展新模式，因势利导推动各项改革举措落地。
（二）市场预判：未来五年预计房地产供需规模逐步筑底企稳
长周期来看，多个国家历史经验表明，一个完整的房地产周期通常持续18-20年左右。该周期主要受经济增长与产业升级、人口结构与城镇化进程等宏观因素影响，同时周期长度可能因政策干预、市场有效性和其他因素而变动。自2004年土地市场化开始，至2025年我国房地产长周期已历时22年，2015年棚改货币化政策拉长了周期时长。参考OECD国家经验，在房地产下行周期，房价平均回调约34%，房价止跌所需平均时间约为7年。我国房地产市场自2021下半年以来已持续下调超四年，房地产各项指标已较历史高点出现显著回落。根据2025年1-10月数据，全国新建商品房销售面积、销售额较2021年同期高点分别下降50%、53%;全国房屋新开工面积较2019年高点下降74%，房地产开发投资额较2021年高点下降41%。趋势来看，“十五五”前半段，受预期偏弱及市场惯性影响，房地产销售量价仍有下行压力，而随着新房销售规模降至需求合理中枢，供求实现再平衡，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产将逐步走出低迷阶段，但发展模式与市场特征已较此前发生明显改变。
为研判未来五年我国房地产市场发展空间，中指研究院通过模型预测和需求结构分解(基于三类住房需求)两种方法对“十五五”新房市场规模进行测算。
1.模型预判:2026-2030年新建住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，综合《“十五五”规划建议》及主要研究机构对未来经济、人口及城镇化的预测，参照房地产政策导向及行业定位，对2026-2030年房地产市场的发展环境提出如下假设:
假设1:经济高质量发展并保持合理增速(GDP年均增长4.7%~5.0%)
假设2:货币政策保持适度宽松，居民购房贷款利率显著下降;
假设3:新型城镇化继续推进，未来五年城镇化率年均提升0.7百分点;
假设4:土地市场“以需定供”，呈现缩量提质特征，通过控制增量推动库存改善;
假设5:房地产政策短期聚焦止跌回稳，中期加快新模式构建，推动行业高质量发展。
基于以上假设条件，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国新建商品住宅销售面积为36.3亿平方米，年均约7.3亿平方米;住宅新开工面积约21.1亿平方米，年均4.2亿平方米;开发投资额31.4万亿元，年均6.3万亿元。市场整体呈现“波动调整并完成筑底，年均供求规模基本维持‘十四五’期末水平”的特征。
2.需求结构:新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，改善型住房需求逐渐成为核心引擎，拆迁改造需求预计保持一定规模
经过20多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化新房市场规模继续向上突破的动能有所减弱:第一，居民基本住房需求已得到满足。我国城镇居民人均住房面积已从不足20平米提升至40平米3以上，城镇住房存量约375亿平方米，户均接近1.1套住房4。第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2024年全国人口14.1亿人，连续3年回落，全年出生人口954万人，出生率仅为6.77%0，出生率为1949年以来新低，常住人口城镇化率已达67%，进入城镇化中后期。第三，居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2023年我国住户部门杠杆率为72.4%(2008年仅为18.2%)，已接近发达经济体平均水平。
从行业发展阶段来看，1998-2021年，我国房地产市场经历了市场化初期、快速发展期、市场繁荣期、市场平稳期等不同发展阶段，新房销售规模从1998年的1.2亿平方米，升至2021年的16.1亿平方米，创历史新高，23年间年均增长超10%。而随着全国人口开始下降、城镇化放缓、预期减弱，近几年房地产行业正在进入新的发展阶段。
中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。
为测算“十五五”期间我国房地产市场的增量开发空间，本报告从居民住房需求视角进行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面:1)新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去我国快速城镇化阶段支撑房地产市场持续扩张的核心动力;2)生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一因素的潜在影响，总体而言，改善性住房需求正成为“十五五”时期住房消费的核心增长点;3)拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是推动市场较快发展的重要支持，但随着城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为房地产发展提供一定支持。
根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。其中，受城镇化继续推进影响，新增城镇人口带来的住房需求约16.1亿平米;改善需求持续释放，人均住房面积提升带来的住房需求约20.3亿平米;而城市更新是未来城市功能提升的重要方式，城中村及危旧房改造对住房需求的带动约13.4亿平米。
需要说明的是，尽管过去多年来，新建商品住宅已成为市场供给的主要渠道，但其并非满足居民住房需求的唯一途径。一方面，在“市场+保障”、“租购并举”政策导向下，保障性住房供应体系日益完善，部分需求可通过保障性住房解决住房问题。另一方面，在市场调整期，持有多套房的业主更倾向于出售非自住房产，从而形成市场供给，消化部分住房需求。此外，拆迁改造需求也有部分通过实物安置消化。而部分农村人口转化为城镇人口时可能伴随“自有住房转化”现象(即“带房进城”)，对城镇居民人均住房面积产生影响。基于上述考虑，本报告通过总住房需求乘以合理系数的方式，对“十五五”时期新建商品住宅销售规模进行测算。
对比历史数据，2021-2025年三类住房需求测算合计约为60亿平方米，新建商品住宅累计销售面积约50亿平方米，占当期住房总需求的80%。另外，根据住建部披露数据，“十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)，按100平米/套估计，约11亿平米，推算保障房+安置房与新建商品
住宅比例约为0.22:0.78，若加入二手房消化的增量住房需求，新建商品住宅占总需求的比重设定为70-80%是较为合理的，因此未来五年测算时转化比例沿用70%-80%水平
基于前文分析，预计2026至2030年全国住房总需求规模约49.8亿平方米，以70-80%的转化比例计算，未来五年全国新建商品住宅销售面积约35-40亿平方米，年均约7-8亿平米。从市场实际销售规模来看，2025年全国新建商品住宅销售面积预计约7.3亿平米，已降至需求中枢水平，但受预期持续偏弱影响，预计近两年新房销售规模仍将维持小幅下行趋势，随后逐步趋稳。
(1)新增城镇人口带来的住房需求:“十五五”将迎来人口与城镇化重要节点，预计未来五年新增城镇人口约3650万，由此带来的住房需求约16.1亿平米
过去多年，伴随着我国城镇化进程的快速推进，房地产市场也经历了持续20多年的快速扩张阶段。2017年以后，我国总人口及城镇人口增长速度开始逐年放缓，直至2022年总人口规模出现下降，每年城镇人口增量降至1200万人以下。尽管未来城镇化进程预计将有所放缓，但对比发达经济体70%-80%水平来看，我国城镇化率仍有一定提升空间。2024年4月，国家统计局副局长盛来运表示“去年常住人口城镇化率为66.2%，但若是按照户籍人口城镇化率算的话，不足50%，还有1.8、1.9亿的农民工还未完全市民化，这些进城的农民工购房的比例不到1/3。”未来城镇化推进及农业转移人口市民化仍将为房地产市场发展提供支撑。
(2)居住条件改善带来的住房需求:预计未来五年人均住房建筑面积提高2.1平方米，由此带来的住房需求约20.3亿平米，占总需求约四成
当前我国居民基本住房需求已得到满足，但随着生活水平的不断提高，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，改善性住房需求仍有较大发展空间。从套户比、人均住房面积来看，我国较发达国家仍有差距。
此外，近年来我国家庭户规模持续缩小，这一趋势预计将进一步推动人均住房面积提升。七普数据显示，2020年我国家庭户规模为2.62人，相比2010年减少0.47人，同时2020年一代户占比达49.5%，近半数家庭为独居或同辈人共同居住，较2010年提升15.3个百分点，显示出家庭结构日趋小型化的特征。未来，随着结婚和生育率的下降，家庭小型化趋势仍将延续，家庭总户数预计将继续增加。在此背景下，每个新独立家庭通常对应一套独立住房，因此住房总需求将随之增长，从而带动人均住房面积提升。值得注意的是，这类需求的特征与传统“以小换大”的改善型需求有所不同，其核心驱动力来自家庭结构变化所带来的新增居住单元，而非单纯对更大面积的追求。
综上，与发达经济体相比，我国人均居住面积仍有提升空间，但与之前相比将有所放缓。假设2030年城镇居民人均住房建筑面积提升至45平方米(人居居住面积约34平米)，“十五五”时期提升2.1平方米，年均0.42平米。由此测算居民居住面积提升带来的住房需求约为20.3亿平方米，占到我国住宅总需求41%，占比在各类需求中最高，是“十五五”期间商品住房需求的主要引擎。
(3)住房存量规模庞大，城中村及危旧房改造预计将保持一定规模
随着城镇化进程的持续加速，我国住宅存量规模已较为庞大。与此同时，部分早期建设的住房因设计标准、建筑质量及配套设施相对落后，亟待通过拆迁改造实现功能升级，释放这些住房改造潜力将为房地产市场注入新动力。同时，拆迁改造所带来的土地再开发机会，也为城市更新、产业转型提供了重要支撑，进一步激活区域经济活力。
为测算“十五五”期间拆迁改造释放的住房需求，假设(1)2021-2030年间仅拆除2000年以前建成的房屋。(2)对比六普、七普中不同建筑年代房屋变化数据获得拆除率参考值，并假设2000年之前房屋每个楼龄段在2021-2030年间的拆除率等于2011-2020年间相同楼龄段的拆除率(需要说明的是，在快速城镇化过程中存在“就地城镇化”且“十三五”大规模棚改时期拆除了不少农村自建房，因此根据两次人口普查数据估算的拆除率可能存在低估，但随着我国城镇化进入成熟阶段，其仍可作为未来老旧房屋拆迁改造的估算参考)。(3)2021-2030年间各年剩余存量的平均拆除率相等。由此测算，2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平米，其中2000年以前规模约100亿平方米。按照相应拆除率估算，2021-2030年预计将拆除其中29.7亿平方米，按年拆除率3.5%推算，“十五五”拆迁改造带来的住房需求约13.4亿平米。
总体来说，“十三五”时期的大规模“棚改货币化”政策结束后，中央明确了城市更新要防止大拆大建的导向。“十四五”时期，全国住房拆迁改造规模已较上个五年显著收缩。但近两年，为促进房地产市场“止跌回稳”，中央多次强调推进城中村改造货币化安置，未来仍有望对楼市形成一定支撑。值得关注的是，上一轮棚改对三四线城市房地产量价拉动明显，而在未来城市更新阶段，城市建设较早、改造需求更集中的区域则多以大城市为主。
(三)发展趋势
1.城市分化成常态，“好城市+好房子”具备发展空间
在多数城市已取消限制性政策背景下，未来楼市发展将回归供需基本面逻辑，市场分化或将进一步加剧。长期来看，随着房地产行业逐步向新模式转变，人-房-地-钱要素联动机制将在未来市场资源配置中发挥主导作用，人口及人才吸引力强的城市市场更具韧性。同时，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”价值将逐步兑现。
2025年，中央高度重视“好房子”建设，各地接连出台政策规范及设计标准，以优质供给促进市场止跌回稳。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，随后相关配套政策不断落位:4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”;5月1日，新版《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设提供了基础性、通用性的技术依据，标志着我国住房建设迈入品质升级时代;5月7日，金融监管总局强调“强化对高品质住房的资金供给”;6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，给予规划、土地、财政、金融等全方位政策支持。在中央政策强力引导下，各地积极响应，密集出台地方性“好房子”规范标准，且部分省市执行标准高于国家《住宅项目规范》
2.存量时代到来，城市更新潜力释放
随着我国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新重要性显著提升。早在2019年底，中央经济工作会议就提出要“加强城市更新和存量住房改造提升”。2020年，“实施城市更新行动”首次写入五年发展规划。2021年，城市更新写入政府工作报告，同时住建部在21个市(区)开展第一批城市更新试点工作。2022年以来，从中央到各地城市更新政策密集发布，不断为城市更新的开展构建良好的政策环境。2025年是“十四五”收官之年，中央重要会议基本都有提及城市更新相关内容，10月《“十五五”规划建议》中也明确提出“大力实施城市更新”，为未来五年高质量开展城市更新行动奠定了基础。
自2019年中央提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，推动城市更新不断迈向更成熟的发展阶段。
从投资规模来看，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元，成为稳投资的重要力量。根据住建部披露数据，2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元;2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元;2023年，全国实施各类城市更新项目约6.6万个、完成投资约2.6万亿元;2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。2025年城市更新作为扩大内需重要抓手，预计投资有望保持较大规模。
从投资领域来看，城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造等是城市更新重要内容。10月11日，国新办举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就。会上倪虹部长介绍，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠
从趋势来看，实施城市更新行动，既是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措，也有望成为稳投资、促消费的重要支点。就房地产而言，城市更新中的城中村改造不仅有利于释放增量购房需求，也将为构建房地产发展新模式提供持续动能。
3.房企转型“轻重并举”，适应行业发展新模式
2021年中央经济工作会议首次提出“房地产发展新模式”概念，并在随后的2022年至2024年连续强调其重要性。2025年3月，第十四届全国人民代表大会第三次会议重点提及“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。7月，中央城市工作会议也提到“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。构建房地产发展新模式，是进一步全面深化改革的任务，也是转变房地产发展方式的要求。预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。从企业发展角度来看，需主动适应新的发展环境，聚焦优势赛道，构建“开发+运营+服务”多元业务体系，通过“轻重并举”实现高质量发展。
提升产品力，聚焦主流城市打造“好房子”，同时构建以“开发+运营+服务”为核心的多元业务体系，实现高质量发展
随着不同城市市场分化和住房需求特征转变日益明显，房地产开发企业应顺势而为，聚焦主流城市与主流趋势，回归居住本质，提升产品力，建设“好房子”，在行业发展的新阶段，提升企业的市场竞争力和可持续发展能力。
与此同时，近几年在房地产市场持续调整的背景下，房企的营业收入与盈利水平普遍承压。为应对开发主业面临的挑战，部分企业在积极降本增效的同时，逐步向“服务商”转型，加大对商业地产、长租公寓等经营性业务的投入力度。这类业务通常具备较强的抗周期能力，有助于分散经营风险，推动企业实现稳健发展。目前，部分头部房企的经营性不动产业务营收占比持续提升，其增速与利润水平均超越开发业务，并能贡献持续稳定的现金流，正逐渐成为企业业绩增长的“第二曲线”与应对行业下行的“稳压器”
从发达国家经验来看，2008年美国次贷危机后，霍顿、普尔特、莱纳等住宅开发商的营收大幅下滑，而商业地产企业西蒙地产的营收则保持相对稳定，盈利能力也高于前述三家开发商。同样，20世纪90年代日本房地产泡沫破灭后，三井不动产、三菱地所、住友不动产等头部房企在财团支持下渡过危机，随后着力拓展多元化业务，逐步构建起覆盖房地产全产业链的业务布局。
展望“十五五”时期，经营性物业领域的存量竞争预计将进一步加剧，项目的运营质量是决定成败的关键。从外部环境来看，市场上存在大量亟待盘活的存量项目，为商业运营服务带来广阔发展空间，也为企业开展轻资产输出创造了机遇。从企业内部发展来看，轻资产运营模式不涉及土地与项目持有，毛利率较高，有助于减轻资金压力、降低运营风险。因此，加大轻资产拓展力度已成为行业共识，业务范围也从商业运营延伸至代建、物业管理、长租公寓运营等多个领域。部分头部企业在发展轻资产业务过程中已逐步形成规模效应，运营能力的价值日益凸显，并开始推动相关业务分拆上市。
值得注意的是，不同类型房企在业务规模与资源禀赋方面存在差异，应结合自身特点因企施策，聚焦优势领域。大型央国企的开发业务宜重点布局主流城市，持续推进区域深耕;轻资产业务则可依托品牌优势、资源整合与技术积淀，通过代建运营、资产管理、产业服务等方式，构建跨板块协同生态，实现资源复用与价值提升。地方国有企业作为地方政府推进城市建设的重要力量，应深度参与基础设施配套建设，履行社会责任、保障基本民生，同时凭借属地优势增强运营服务能力，逐步向“城市运营商”转型。民营企业则应围绕轻资产业务做专做精，把握存量时代机遇，以专业化、精细化的服务能力提升核心竞争力，在行业格局重塑过程中实现可持续发展。
不动产金融的发展拓宽经营性物业退出渠道，“十五五”时期企业应持续强化资产管理能力，打通“融、投、管、退”闭环
自2021年首批试点项目上市以来，我国公募REITs市场制度持续完善，底层资产不断丰富。2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资[2024]1014号)，标志着我国公募REITs正式迈入常态化发行阶段。从市场表现来看，2024年以来公募REITs产品发行节奏显著加快，整体规模持续扩张。截至2025年11月，我国已上市公募REITs产品共计77支，累计发行规模超2000亿元。
私募基金方面，2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，明确规定了不动产私募投资基金的投资范围、管理人要求、投资者资质等内容。此前，市场上已存在部分投资于商业地产、基础设施、物流仓储、市政工程等领域的私募基金，《备案指引》的发布进一步针对不动产投资特点作出规范，有利于激发市场活力，促进房企盘活存量经营性不动产并探索新发展模式。
私募基金与公募REITs在功能上相互衔接，共同为不动产项目全周期开发与运营提供金融支持。私募基金主要在开发培育阶段提供股权资金，缓解项目前期资金压力。待项目运营成熟并符合发行条件后，可通过公募REITs市场实现资产转让与资金退出。趋势来看，“私募+公募”不动产金融链条将不断成熟，助力企业提升资产管理能力，畅通“融投管退”闭环，进一步推动业务结构由重向轻转型。
数字技术与人工智能驱动行业变革，助力房地产企业转型升级
近年来，随着技术水平的持续进步，房地产企业已逐步将数字化应用贯穿于投资决策、设计开发、施工建造、运营服务等全产业链环节。2025年以来，人工智能在多个行业加速渗透，数据、算法与算力的深度融合推动房地产AI应用进入新阶段，即从辅助工具逐步演进为具备场景认知与自主决策能力的“新一代行业智能系统”。
在具体业务环节中，AI正发挥日益重要的作用。投拓阶段，AI可辅助进行地块价值评估、自动生成可行性研究报告，提升决策效率与科学性。在规划设计与施工建造环节，AI与BIM技术结合，实现辅助设计、智能审图、施工进度管理等功能，提升工程质量与管控水平。营销环节，AI可参与直播获客、智能选房，并为客户提供从产品咨询、场景化导购到售后服务的全流程智能体验。运营管理方面，AI广泛应用于商业运营、物业服务和设施运维等多个领域，有效提升运营效率与服务品质。
数字技术与人工智能正在深刻重塑房地产的开发、营销、管理与服务全流程，成为企业降本增效、构建新竞争优势的重要支撑。随着行业发展模式从以“建造房屋”为核心，转向对“空间与资产”的持续运营与价值挖掘，AI作为关键赋能者的作用日益凸显。
