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导读

在后疫情时代的宏观背景下，旧金山市正处于一个关键的转型期。面对办公楼高空置率、住房负担危机以及公共财政收缩等多重挑战，旧金山市政府在2025年至2026年间发布了一系列具有深远意义的规划成果和研究报告。这些文件不仅是政策执行的蓝图，更是该市试图通过制度创新和空间重塑来重振城市活力的战略宣言。从《家庭分区计划》（Family Zoning Plan）的立法通过，到“街道安全法案”（Street Safety Act）对交通治理模式的彻底重构，旧金山的规划逻辑正从传统的“裁量式治理”转向更为高效、客观的“部长级审批”与“数据驱动决策”。本报告将对过去一年中公开发布的各类关键规划、报告进行深度梳理，并基于这些成果分析旧金山城市发展的核心趋势。

（文末附最新规划成果获取方式）

住房供应与分区制度的根本性变革

旧金山住房政策在过去一年中经历了自1970年代以来最剧烈的变动。这种变革的核心动力源于加州州政府对地方政府住房配额（RHNA）的强制性要求，以及旧金山自身解决住房隔离和负担能力的迫切需求。

2025年12月12日，市长丹尼尔·卢里（Daniel Lurie）正式签署了《家庭分区计划》，这标志着长达三年的社区参与和政策开发过程落下帷幕 。该计划不仅是旧金山履行州法律义务、避免失去土地用途自主权的关键行动，更是其《住房要素》（Housing Element）更新的核心组成部分。

该计划的机制设计体现了高度的战略性。通过“密度减控”（Density Decontrol），该市在很大程度上取消了住宅区内每个地块单位数量的硬性限制，转而依靠建筑高度和体量控制来规范空间形态 。这意味着在传统的低密度社区，开发商可以在不改变建筑外廓的前提下增加居住单元，从而显著降低单套住房的土地成本。

在该计划下，主要交通走廊的高度限制普遍提升至65至85英尺，而在主要节点和换乘中心，高度可达9层以上 。这种“公交导向型开发”（TOD）的强化，旨在将新增人口引导至资源丰富、配套齐全的区域，从而缓解城市边缘的扩张压力并降低人均碳排放。

为了应对加州住房与社区发展部（HCD）对旧金山审批效率低下的严厉批评，旧金山在2025年全面推进了“部长级审批程序”（SMAP）。根据2022年和2023年的统计数据，旧金山的住房项目从提交申请到开工建设的平均周期位居全州首位，其中授权阶段平均耗时523天，施工许可阶段平均耗时605天 。

2025年4月1日正式生效的《旧金山设计标准》（San Francisco Design Standards）是这一转向的技术基础 。该标准引入了“客观设计标准”，即不再依赖于规划委员会或社区会议的个人主观判断，而是基于可验证、可公开查询的硬性指标。对于符合特定可负担比例要求的项目，SMAP机制确保了审批的自动化和加速化 。这种从“裁量式”向“标准式”的转变，实质上是城市治理由程序公正向结果公正的重心倾斜。

随着远程办公模式的长期化，旧金山市中心（Downtown）正面临着严重的结构性危机。规划部门发布的报告显示，截至2025年5月，市中心办公楼入驻率仅为疫情前的45%左右，空置率则高达35.4% 。针对这一现状，政府通过立法和财政激励，启动了“市中心适应性重用计划”。

旧金山市中心复兴与经济复苏融资区（DRFD）的建立是过去一年中最重要的财政规划创新之一 。该区依托州议会AB 2488法案，允许城市捕获由办公楼转住宅（Office-to-Residential Conversion）产生的增量财产税收入，并将其返还给开发者以冲抵改造的高昂成本 。

改造战略不仅限于物理空间的转变。市长卢里的“城市之心”指令进一步明确了多元化的用途引进，包括吸引大学建立校区、设立“娱乐区”（Entertainment Zones）以及通过PermitSF系统简化商业租户装修的柜台审批 。这种策略反映出旧金山正试图打破对单一办公经济的依赖，转而构建一个以教育、文化、居住相互支撑的复杂生态系统。

基础设施投资与街道治理的新范式

在公共交通和街道安全领域，旧金山正经历着从扩张到维护、从理想化到问责制的深刻调整。

2025年9月，旧金山监事会全票通过了《街道安全法案》（Resolution 437-25），这标志着在该市推行了十年的“愿景零方案”（Vision Zero）因未能达成零死亡目标（2024年交通死亡人数达到43人的高位）而被正式取代 。

新法案的核心在于“硬性截止日期”和“跨部门问责”。法案要求旧金山交通局（SFMTA）必须在2026年12月前完成对所有高伤害网络（High Injury Network）街道的重新设计方案 。此外，该法案还引入了公共仪表板（Transparency Dashboards），实时跟踪各部门在安全设施安装、自动测速摄像头部署以及街道改造方面的进度 。

SFMTA发布的2025-2029年资本改进计划是一个总额达26亿美元的受限型财政计划 。在面临2.4亿美元经常性预算赤字的压力下，该计划展现了极强的务实主义色彩。

由于疫情后乘客流失和办公模式改变，SFMTA不得不将重心从扩展新线转向维护现有资产。2025-2035年资本计划更新显示，消除现有的延期维护积压每年需要超过9亿美元的投入，而当前的实际投资能力远未达到这一水平 。这种财政上的捉襟见肘，迫使城市在2026年立法计划中将重点放在争取州和联邦层面的长期运营补助上 。

环境韧性、气候行动与社会公平

旧金山在应对气候变化方面的规划正变得更加具体化，并与社会公平紧密挂钩。

2025年8月14日，联邦紧急事务管理局（FEMA）批准了旧金山更新后的《灾害与气候韧性计划》 。该计划不仅是旧金山应对13种自然灾害（包括地震、海平面上升和极端高温）的路线图，更是该市获得联邦防灾补助的先决条件。

HCR计划提出了超过90项具体策略，并首次通过交互式仪表板展示了各部门的执行责任 。值得注意的是，该计划特别强调了“热量与空气质量韧性”，这反映出过去几年加州野火引发的烟雾以及日益频繁的热浪已成为旧金山公共卫生领域的重大威胁 。

旧金山环境部正积极推进《气候行动计划》的2025年版本更新。与2021年版本相比，2025版更加注重“种族与社会公平评估工具”的应用 。

旧金山制定的目标极具挑战性：

电力供应：到2025年实现100%可再生电力供应 。

建筑运营：到2035年实现大型商业建筑零排放，2040年所有建筑零排放 。

交通与土地利用：到2030年，80%的出行采用低碳模式（步行、骑行、公交）；到2040年，所有新登记私人车辆为电动汽车 。

在实施层面，规划成果显示旧金山正通过推广“热泵”和“感应炊具”来加速住宅电气化，同时通过“多样化供水系统”应对长期干旱风险 。

Freedom West 2.0项目是过去一年中旧金山在规划、环境审查和社会公正交叉领域最显著的案例 。该项目位于历史悠久的菲尔莫尔区（Fillmore District），旨在改造一个拥有50年历史的可负担住房合作社。

2026年1月发布的《环境影响报告草案》（DEIR）展示了一个耗资23亿美元的雄心勃勃的计划：

规模：在10英亩的土地上建设约2000套住宅，包括对原有382个合作社单元的无成本重置 。

创新：引入了“设计公平”理念，通过恢复城市路网、设立STEM创新中心和表演艺术中心，试图纠正1960年代政府主导的城市更新给非裔社区带来的创伤 。

经济模型：合作社成员将参与市场化部分和商业空间的利润分成，这为高成本城市实现长期种族经济平衡提供了一种可参考的模型 。

该项目的推进过程也折射出当前房地产市场的脆弱性。尽管获得了数百万美元的补助，但由于融资环境恶化，其开工日期已从2025年推迟至2026年以后 。

宏观经济趋势与财政规划的协同

旧金山的规划成果并非孤立存在，而是深深扎根于其对宏观经济形势的严峻预判中。

旧金山联储（SF Fed）和市审计长办公室发布的研究报告指出，2025年旧金山的劳动力市场出现了一个“谜团”：就业增长几乎停滞，但失业率仅温和上升至4.4% 。这背后的深层原因是劳动力供给（移民减少和劳动参与率下降）与需求（招聘减少）同步放缓 。

报告强调，2025年的就业增长主要集中在单一行业——教育与健康服务，而曾作为增长引擎的专业服务、金融和制造业均表现平平甚至出现萎缩 。这种行业失衡对旧金山的税收结构构成了直接威胁，因为其商业税和工资税高度依赖于高薪科技和金融职位。

旧金山2025-2030年五年财务计划清晰地揭示了“后疫情财政赤字”的严重性 。为了弥补收入缺口，市长在2025年的预算指令中明确要求各部门寻求“成本中性”的运营模式，并最大限度地利用联邦和州层面的救济资金残余 。

旧金山市政府在2025年实施了一系列财政紧缩措施：

• 职位冻结： SFMTA等关键部门通过设立“招聘冻结”控制了超过400个职位的开支 。

• 收入开源：引入新的地方税收措施，并重新调整了各类许可费和行政费率（Master Fee Schedule） 。

• 债务重组：通过发行2025系列债券进行再融资，以降低利息负担。

2025-2026年旧金山城市规划的三大核心趋势

通过对上述规划成果和报告的综合分析，我们可以归纳出旧金山当前城市治理的三个显著趋势：

旧金山长期以来被认为是“美国审批最难”的城市。但在2025年，无论是通过《旧金山设计标准》引入客观指标，还是通过《街道安全法案》设立硬性死线，都表明城市决策者正在抛弃过去那种无休止的社区磋商和自由裁量权，转向追求确定性和效率的“部长级治理”模式。这种转变虽然在短期内引发了一些关于“民主参与削弱”的争议，但在州法律（如SB 423）的强力倒逼下，已成为不可逆转的趋势。

市中心复兴融资区（DRFD）的设立不仅是一个财政方案，更是一个规划哲学上的重大调整。旧金山正试图拆除数十年来建立的“中心商务区”围墙，将办公空间转化为教育、居住、娱乐的复合体。这种转型反映了城市对“办公经济不再是城市唯一支柱”的认知。未来，旧金山市中心的生命力将不再取决于有多少人周一到周五在这里通勤，而取决于有多少人愿意在这里长期生活和消费。

从Freedom West 2.0的重建到《气候行动计划》中的公平评估，旧金山的韧性建设已不再仅仅是加固海堤或安装感应灶台，而是被视为一种“社会补偿”和“经济赋权”的工具。规划者越来越意识到，如果不能解决历史遗留的不平等问题（如红线政策导致的隔离），那么城市的基础设施无论多么坚固，在面对气候和社会危机时依然是脆弱的。因此，将资本支出优先投向“公平优先社区”已成为各项规划报告中的标准条款。

结论

旧金山最近一年公布的各类规划成果和报告展示了一个正在进行“外科手术式”自我修正的城市。通过《家庭分区计划》，旧金山正在通过空间重塑来缓解住房负担；通过DRFD，它正在通过经济激励来重构市中心；通过《街道安全法案》，它正在通过问责机制来提升治理能力。

尽管面临严重的财政赤字、科技行业放缓和公共安全疑虑，旧金山的规划框架表现出了极强的韧性和前瞻性。2026年将是这些蓝图转化为实际成果的关键一年。随着首批办公楼转住宅申请的递交、家庭分区下的多单元建筑动工，以及街道安全法案下的第一阶段项目落成，我们将能更清晰地观察到旧金山是否能够成功跨越这道转型的鸿沟，构建一个更加公平、坚韧且充满活力的现代化大都市。