来源：葡萄牙《邮报》
葡萄牙房地产市场目前正经历一段高度紧张的时期。这并非传统意义上的危机；资金和需求都不短缺。真正缺乏的是逻辑。如果我们不明确认识到这一点，就只能继续讨论表面现象，而无法解决根本问题。
ZOME首席执行官卡洛斯·桑托斯
每天，在与家庭、投资者和业内人士的交流中，我们都看到同样的景象：房价高企、供应短缺、交易流程缓慢，人们不断推迟人生大事。买房已成为一种抗争，尤其对于那些在葡萄牙工作生活、并非投机者的人来说更是如此。他们只是单纯地想要住房。
数据印证了街头巷尾的普遍感受。自2015年以来，房价几乎持续上涨，葡萄牙是过去十年欧洲房价实际涨幅最高的国家之一。租赁市场也呈现同样的趋势，进一步加剧了家庭收入的压力。结果显而易见：住房难求，年轻人推迟独立生活，家庭纷纷离开城市中心，不平等现象日益凸显。
但必须明确指出这一点，正如ZOME首席执行官卡洛斯·桑托斯所言：“问题不在于需求或外国投资，这常常被简单地归咎于此。需求主要来自国内，属于结构性需求，而且是合理的。问题在于市场乃至整个国家无法在合适的地点以合适的速度创造适度的供应。”
活跃但失衡的市场
房地产市场依然活跃。交易活跃，市场需求旺盛，资金充裕。但缺乏的是平衡。平均价格已超过每平方米2100欧元，但这掩盖了截然不同的现实。里斯本、波尔图和阿尔加维集中了市场压力，而大片土地仍未得到充分利用。
这种情况并非偶然。多年来，建设往往发生在最容易的地方，而不是最需要的地方。过去，人们关注的是服务不足的郊区，以及与现实不符的建筑类型，而大型城市中心的建设则因缓慢、难以预测且过于繁琐的审批流程而受阻。其结果是，市场看似充满活力，但实际上却缺乏结构性规划。
城市改造和分散化并非一时风尚，而是势在必行。
卡洛斯·桑托斯指出：“城市改造不再仅仅是美学或环境问题，如今它已成为一种战略工具。改造意味着在供应不足的地方增加供给，意味着让城市中心重焕生机，意味着充分利用现有资源，而不是继续将人口驱逐出城市。”
与此同时，一种可能改变市场格局的趋势正在兴起：投资分散化。越来越多的投资者追求的是稳定性、可持续收入和生活质量，而非快速升值。如今，位于主要中心以外的中等城市和地区在价格、回报和福祉之间提供了更好的平衡。如果管理得当，这一趋势将对构建更健康、更公平的市场起到决定性作用。
公共政策：良好的意愿远远不够。
2026 年国家预算带来了一些积极的信号。例如，政府出台了鼓励以可负担价格建造和改造房屋、提供租金税收优惠以及针对年轻人的各项措施。其意图很明确：增加住房供应。
但一线人员深知，这还远远不够。任何税收优惠都无法弥补审批流程缓慢、分散且难以预测的问题。只要项目审批耗时数年，只要各市镇各自执行不同的规则，只要缺乏对整个地区的统一规划，公共政策的影响就始终有限。住房问题不能仅仅依靠政策公告来解决，而需要切实执行。
技术与可持续性：不适应者将被淘汰。
技术和能源效率不再是未来的趋势，而是当下的决策标准。可持续性、舒适性和效率不再是附加值，而是购买、投资和获得融资的决定性因素。这一现实不可逆转，不跟上时代步伐的资产将会贬值。就这么简单。
房地产行业正变得更加专业化，这是件好事。更多的数据、更先进的技术和更严格的要求，保证了运营中更少的即兴发挥。那些仍然沿用二十年前运营模式的企业，将在信息日益灵通、选择更加精准的市场中面临越来越大的挑战。
关键时刻
葡萄牙面临的并非需求危机或资本危机，而是规划、执行和愿景的危机。资本存在，需求真实存在：有人想买房，也有投资者想投资，但整个体系却始终无法做出有效响应。
“房地产行业正处于一个转折点。我们要么继续放任问题发展，要么就必须承认我们需要更好地规划、加快审批流程、谨慎建设并合理分配供应。房地产行业能够也应该在建设一个更加平衡、便捷和可持续发展的国家中发挥积极作用。但这需要领导力、清晰的思路和变革的勇气，”卡洛斯·桑托斯总结道。
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