当前市场下，突围逻辑已从单纯的价格竞争转向以“稀缺资源锚定”为核心的价值重构。
短期，降价仍是去化工具，但边际效应递减，对房企而言，应控制降价幅度与频次，避免价格体系失锚。
中长期破局的关键在于，聚焦稀缺资源（如学区、产品力、配套等）的整合与兑现，构建结构性安全边际。
01
土地市场
呈现“优质稀缺与总量收缩”并存特征。一方面，曲江连供3宗低容优质地块（R=1.2-1.7，起始楼面价1.3-1.7万元/㎡），凸显核心区域土地稀缺价值；另一方面，仅成交5宗涉宅地块，主城3宗均为城改用地，市场整体处于低温运行状态。
土地供应特征
2026年开年首月，大西安供应3宗（环比-3宗）涉宅用地，规模收窄；供地区域高度集中，全部位于曲江，地块禀赋与指标特征鲜明：超低容积率（1.2/1.7）、万元地价（1.3/1.7万/㎡）、配套优质（曲江第一学校、电竞公园）。
土地成交特征
1月大西安涉宅用地成交5宗（环比-8宗），成交规模呈现季节性回落态势；主城成交3宗，全部为城改用地；西咸2宗延续平台托底模式。
数据范围：主城（浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天）+西咸新区+郊县。
02
新房市场
1月市场“量价齐跌”。供需环比分别下降26%与21%，均价下探至1.62万元/㎡（剔除高改实质约1.54万元/㎡），去化周期延长至17.8个月。且客户决策理性化程度加深，开盘平均去化率降至19%，市场观望情绪浓厚。
主城市场-总量
1月进入周期性淡季，呈现”供需双降、价格持续下探”走势：供应缩至24万㎡，成交量同步下降（成交39万㎡，环比↓21%，同比↓26%）；价格延续回调态势，降至1.62万元/㎡（剔除高改后实质性约1.54万元/㎡，比12月下降3%）。
主城市场-开盘解筹
2026年开年14个项目开盘或加推（其中4个首开盘），但需求端的疲软与观望情绪加剧，导致开盘整体去化率进一步探底至19%。
主城市场-案场热度
至2026年1月，市场呈现出显著的“有访无量”特征：周来访虽与2025年11月相当（12月因年末冲刺略有回升），但成交转化率已下滑至3.5%的新低；且80%项目周成交不足5套，进一步印证了市场动能的整体疲软，来访难以转化为有效成交已成为当前常态。
主城市场-竞争压力
主城当前存量823万㎡/17.8个月，远超10个月警戒线，市场整体面临较严重的库存积压与流速放缓压力。
超过8成区域去化周期高于全市均值，港务11个月相对可控，但比2025年12月延长1个月，比2025年3季度延长3个月，市场竞争压力仍在逐步积累；曲江高端改善板块存量结构特殊，呈现“低库存，但慢流速”的特征，短期风险虽可控，但需警惕长期客群分流压力，尤其是200㎡以上大户型产品的去化风险。
主城市场-成交结构特征
市场凸显“总价优先”特征，62%成交聚焦140㎡以下，140-160㎡市场份额由2025年的21%降至19%，显示购房决策更加理性，在总预算下优先追求空间效率与居住功能，而非单纯扩大面积。
03
二手房市场
1月因学区房集中成交支撑总体“价平量涨”，成交量环比增9%至4829套，均价稳定在1.1万元/㎡，但市场基本面并未实质性改善，存续挂牌仍处12.7万套高位，成交周期延长至7.8个月，议价空间扩大至11.73%，“高库存、买方主导”市场格局持续。
整体量价
2026年1月，在新增挂牌减少13%情况下，1月成交量上涨9%至4829套，价格稳定在1.1万元/㎡。
异动因子：具备“名校标签”的二手房表现突出，如浐灞的御锦城、碧桂园凤凰城等小区，通过教育（陕师大名校+）+价格吸引力，单区实现成交增量130套，占全市增量的30%。
买卖双方心态
尽管存续挂牌量有所减少，但高库存与慢去化（周期7.8个月）的失衡局面持续，叠加议价空间扩大至11.7%，印证了卖方价格主导权进一步削弱，房价支撑基础持续松动。
结构特征
在100-140㎡主流面积段，新房凭借更强的产品力与性价比，对二手房成交形成挤压，而在100㎡以内的低总价小户型及160㎡以上的中大户型市场，新旧房成交则相对稳定。
区域特征
当前市场格局的核心特征是“价值固化”与“价格重塑”并存。
曲江、城南等等成熟区域的价值已高度固化，二手房占据绝对主导（超过60%）；
高新、港务新房份额分别占据61%和81%；但高新全域次新房破发、港务奥体已出现破发迹象，这一风险若持续，将直接冲击新房定价逻辑。
备注：二手房数据来源AUR二手房数据系统；统计范围包含：浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天。
-更多业务合作请联系-
18629063024
1679335982@qq.com
榆叶飞云AUR数据系统，目前已开通包括西安、咸阳、兰州、银川在内的全国115座城市地产项目、土地、二手房等数据库。微信端小程序数据免费使用，网页端「AUR研策通「AUR二手房」版欢迎点击文末【阅读全文】联系客服开通试用~
