仲量联行数据显示，上海写字楼市场进入调整周期，2025年预计全年净吸纳量为55万至65万平方米，低于近年来的供应水平。
市场需求结构正发生明显变化，金融、专业服务和科技互联网仍是需求主力，但AI、大数据等新兴赛道正重塑市场格局。
2025年的上海写字楼市场，经历了全年持续调整的过程。年初仲量联行发布的报告已预测市场将“温和复苏”，但供应压力犹存。
根据戴德梁行的全年数据显示，2025年上海甲级写字楼市场新增14个项目，供应量约85万平方米，与2024年基本持平。
市场平均成交租金同比下降9.8%，降至 201.4元/平方米/月，空置率则达到23.4%。
供应方面，2025年上海写字楼市场经历了波动变化的供应节奏。第一季度仅有三个项目入市，体量共18万平方米。
第二季度供应量增加，四个新项目集中入市，为市场带来约24万平方米的新增供应。
第三季度市场供应节奏明显放缓，仅有两个新项目竣工交付，为市场带来13.999万平方米的新供面积，环比减少68%。
去化方面，第一季度净吸纳量为9.1万平方米，较2024年同期有所回升。第二季度净吸纳量环比下降18%，全市写字楼空置率升至23.6%。
但第三季度，市场需求有所释放，净吸纳量环比上涨3.9%，全市甲级写字楼空置率微降至23.5%。
2025年上海写字楼市场租金持续下行，为租户创造了有利的租赁窗口期。仲量联行数据显示，第一季度租金环比下降2.4%，为5.7元/平方米/天。
到第三季度，整体市场租金进一步下跌至每天每平方米 6.25元。戴德梁行数据则显示，第三季度全市平均成交租金降幅扩大至3.6%，平均月租金为每平方米205元。
区域租金差异明显。浦西中央商务区租金最高，为7.3元/平方米/天；浦东中央商务区为6.9元/平方米/天；非中央商务区租金则在4.4元至4.9元之间。
甲乙级写字楼之间的租金价差缩小，为原来的乙级写字楼租户及郊区租户升级至甲级办公楼提供了机会。
2025年上海写字楼市场区域分化趋势明显。传统核心商务区依然保持强大吸引力，不断吸引租户流入。
南京西路、新天地、徐汇滨江和前滩等板块在需求来源上优势突出。前滩作为小陆家嘴需求外溢首选市场，第三季度市场租金环比小幅下跌0.8%至每天每平方米5.95元。
非中央商务区面临较大去化压力。第三季度新竣工交付的两个项目均位于浦西非核心区域，进一步增加了这些区域的竞争压力。
新兴商务区如徐汇滨江、北外滩等辐射范围逐渐扩大，近郊远郊租户也有向市区商务板块搬迁的趋势。
展望未来，上海写字楼市场仍面临一定挑战。2025年全年供应量预计超过120万平方米，超过2024年。
未来三年，上海写字楼年平均供应量仍将超过100万平方米。
但从2028年开始，受土地市场等政策变化影响，新增商业项目减少，写字楼的供应也将减少。
市场预计将继续向租户倾斜，业主方将推出更多元化的方案，如为租户定制装修、提供灵活租赁条款等。
随着上海产业布局规划的深入推进，各区域有望进一步强化差异化定位，通过精准产业导入策略，持续吸引优质企业落户。
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