2026 年 2 月 11 日，新加坡凯德投资（CapitaLand Investment Limited）正式发布 2025 财年财务业绩报告。在全球房地产市场波动加剧、中国资产估值承压的背景下，凯德投资实现管理规模、费用收入等核心指标稳步增长，同时通过轻资产转型、数字化赋能与区域布局优化，展现出强劲经营韧性，为长期发展奠定坚实基础。
【要点速览】核心业绩亮点 | 财务表现 | 业务更新 | 数字化与可持续 | 2026 年战略重点
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核心业绩亮点：六大维度实现突破，增长韧性凸显
2025 财年，凯德投资围绕规模扩张、盈利提升、募资发力、资本循环、收入增长、数字化提效六大核心方向全面推进，多项关键指标同比实现显著突破，印证了业务基本面的稳健性。
财务表现解析：费用业务成支柱，地产投资业务稳根基
费用相关业务：韧性十足，各细分板块全面增长
作为公司核心增长引擎，2025 财年凯德投资费用相关收入（FRR）达 12.34 亿新元，同比增长 6%，各细分板块均实现正向增长，收入结构持续优化。上市基金管理：收入同比增长 24%，成为增长最快的板块，叠加 SCCP 和 Wingate 的业绩贡献，成为费用收入增长的核心推手；私人基金管理：收入同比增长 8%，新基金落地与资本注入推动板块稳步发展，亚太投资者的强劲需求为募资提供了有力支撑；商业管理：收入微增 2% 至 3.89 亿新元，第三方管理合同在华落地，新加坡、马来西亚的零售咨询与战略合作进一步夯实业务基础；住宿管理：收入同比增长 1%，签约管线的持续扩张为后续收入增长储备动能；事件驱动型费用：同样实现增长，成为费用收入的重要补充。从费率来看，全口径 FRR/FUM 维持 85 个基点，基金管理 FRR/FUM 升至 52 个基点（2024 财年 48 个基点），费率的稳定保障了收入与管理规模的同步增长，彰显了轻资产模式的可持续性。
房地产投资业务：受资产剥离影响，核心盈利保持稳定
2025 财年房地产投资业务（REIB）经营 EBITDA 达 7.42 亿新元，若剔除 CLAS 去合并影响，2024 财年可比数据为 7.58 亿新元，核心盈利基本保持稳定，有效抵消了资产剥离和 REIT 持股比例降低的影响。上市基金：经营 EBITDA4.14 亿新元，虽同比有所下滑，但多数 REITs 经营表现向好，下滑主要受按市值计价的衍生品和外汇损失、持股比例降低导致的利润分成减少影响；私人基金：经营 EBITDA1.21 亿新元，同比微增 3%，新基金（尤其是信贷类）的费用贡献、中印基金外汇损失收窄成为增长亮点，仅被中国基金资产表现疲软部分抵消；资产负债表投资：经营 EBITDA2.07 亿新元，同比增长 10%，CLAS 去合并后主租赁的 IFRS 16 调整成为核心驱动，同时外汇损失和运营费用降低，抵消了资产剥离后的贡献下滑。
利润与资本管理：审慎运营，分红政策保持稳定
资本管理方面，凯德投资保持审慎运营策略，财务结构健康：净债 / 权益比 0.43 倍，虽较 2024 财年有所提升，但仍处于安全区间；隐含融资成本 3.9%/ 年，同比下降 0.5 个百分点，融资成本持续优化；平均债务期限 3.1 年，利息保障倍数 4.2 倍，债务结构合理，抗风险能力较强。分红方面，公司提议 2025 财年每股派发现金股息 12 新加坡分，这一分红水平已连续 5 年保持稳定，彰显对股东的回报承诺，该提议尚待 2026 年 4 月股东大会批准。《联合早报》评论称，稳定的分红政策进一步增强了投资者信心，成为凯德投资吸引长期资本的重要优势。
业务更新情况：各板块多点开花
上市基金管理：龙头地位稳固，交易与募资双活跃
凯德投资的上市基金板块保持亚太 REIT 领域的龙头地位，2025 财年上市基金 FUM 达 750 亿新元，自 2021 年以来增长 36%，足迹覆盖四大交易所，其中 CLCR 成功在上海证券交易所上市，实现了在中国资本市场的重要突破。募资与收购：全年股权融资 16 亿新元，同比增长 45%；完成收购 37 亿新元，同比增长 68%，资本获取能力与资产布局节奏加快；资本循环：剥离资产 15 亿新元，同比增长 275%，包括 CLINT 首次剥离、CICT 于 2026 年 1 月剥离武吉班让广场（4.28 亿新元），资产组合持续优化；收益表现：旗下 SGX 上市 REIT 的单位持有人总回报达 15.6%-29.9%，与富时新加坡 REIT 指数表现持平，业绩具备较强竞争力。
私人基金管理：募资强劲，本土与主题策略双落地
2025 财年私人基金募资 49 亿新元，创近年新高，总干火药达 120 亿新元。《联合早报》报道指出，85% 的股权来自亚太投资者，反映了区域资本对凯德投资投资能力的高度认可。产品布局：成功推出 CLARA II、ACP II 等二期基金，完成凯德印度数据中心基金首次关账，产品矩阵持续丰富；本土战略：人民币母基金完成 50 亿元人民币最终关账，下设中国产业园基金 IV（8.9 亿元人民币）、中国零售人民币基金 I（10 亿元人民币），深度契合 “境内服务境内” 战略，精准把握中国市场结构性机会；平台整合：完成 Wingate 整合，自 2025 年 6 月起贡献约 2700 万新元费用；SCCP 分阶段整合，成为私人基金业务的重要增长极。
住宿管理：签约创纪录，管线储备支撑长期增长
2025 财年凯德投资住宿管理业务迎来爆发式增长，全年新签 102 个物业、约 1.9 万间客房，其中超 38% 为改造项目，新签约数创历史纪录，同时 30% 的复签率彰显业主认可度。增长亮点：布局 10 余个新城市、新增 15 个度假酒店签约，东亚地区特许经营业务加速，业态与地域布局持续完善；业绩赋能：会员体系持续壮大，会员收入同比增长 23%，会员数同比增长 41%；AI 定价、收益优化等技术赋能推动 RevPAU 提升，2025 财年整体 RevPAU 同比增长 3%，日本、韩国市场更是实现 11% 的高增长；长期储备：截至 2025 年底，住宿业务在手管线对应的隐含 FRR 支撑公司向 5 亿新元 FRR 目标迈进，2027 年计划大幅增加开业量，未来收入增长确定性强。
商业管理：稳健运营，第三方业务占比提升
商业管理业务保持稳定，2025 财年 FRR 达 3.89 亿新元，同比微增 2%，其中第三方管理 FRR 达 1.01 亿新元，同比增长 17%，第三方业务占比提升，收入结构更趋多元。业务布局上，除核心的新加坡、马来西亚市场外，在中国落地多个第三方管理合同，如无锡 Raffles.Z、海南产业园与物流项目，同时斩获新加坡市中心零售商场的重新定位管理合同，全球运营能力持续得到市场认可。
数字化与可持续发展：双轮驱动，赋能长期价值
数字化转型：AI 全面落地，降本增收成效显著
2025 财年，凯德投资将 AI 技术全面应用于零售、住宿、自助仓储等核心业务，以及安全、营销、智能建筑等运营环节，实现超 1200 万新元收入增长和超 500 万新元成本优化。增收端：ChatGPT 驱动的礼宾服务实现 25 万 + 会话，将礼宾柜台转化为可租赁空间；AI 定价优化提升住宿收入；生成式 AI WhatsApp 渠道加速自助仓储询单转化；降本端：AI 视频分析减少安保外包人力；AI 辅助内容创作降低营销外包成本；AI 优化 HVAC 系统减少能源消耗；提效端：与微软新加坡、新加坡劳动力局合作，推出 AI 仪表盘、智能工作助手，替代人工报告、简化日常工作，大幅提升员工生产率。
可持续发展：目标清晰，绿色融资与评级双丰收
凯德投资持续推进可持续发展战略，以 2019 年为基准年的各项绿色指标稳步推进：2025 财年碳强度同比下降 13.1%、水强度下降 11.0%、可再生电力占比达 7.3%、绿色投资组合占比 63%，逐步向 2030 年长期目标靠拢。绿色融资方面，2025 财年凯德投资及其上市 REITs、商业信托共完成 57 亿新元可持续融资，同比增长 33%，为绿色发展提供充足资本。同时，公司斩获 MSCI ESG 评级 AA、GRESB 房地产五星等多项国际评级，可持续发展能力获全球市场认可，这也成为吸引长期机构投资者的重要加分项。
2026 年战略重点：聚焦四大方向，加速增长步伐
基于 2025 财年的良好表现，凯德投资明确了 2026 年四大核心增长优先级，锚定 2028 年 2000 亿新元 FUM 的长期目标：
纵观凯德投资 2025 财年业绩，正如《联合早报》所评价，在全球市场波动、中国资产估值承压的背景下，公司凭借轻资产转型的先发优势、多元的业务布局、审慎的资本管理，实现了管理规模、费用收入、募资规模等核心指标的稳步增长。尽管受中国资产重估等非经营性因素影响总利润下滑，但经营层面的盈利改善已印证业务基本面的稳健性。
2026 年，公司将以加速资本循环、推进住宿增长、深化轻资产模式为核心，依托数字化与可持续发展双轮驱动，向 2028 年 2000 亿新元 FUM 的长期目标稳步迈进。在亚太房地产市场逐步复苏的背景下，凯德投资凭借深厚的本土运营能力、全球化的平台优势和清晰的战略布局，未来增长值得期待。
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