2025年第四季度
河内房地产
市场报告
报告来源：One Mount Group
市场研究与客户洞察中心
2025年第四季度河内公寓市场持续稳定增长，东部供应强劲扩大并引领河内市场
报告主要内容
一、宏观经济概览
1. 越南及河内宏观经济概览
2. 河内及文江基础设施更新
二、河内房地产市场概览
三、河内一手公寓市场
1. 2025年第四季度市场情况
2. 2026年市场预测
> 区域划分与售价区间 <
一
宏观经济概览
01
越南及河内宏观经济概览
越南
越南在 2025年关键过渡期尽力实现突破发展，积极适应全球变化
2026年货币政策操作空间预计将明显收紧
自2025年初以来的货币宽松周期之后，截至目前，货币政策操作空间已明显收紧。利率上升趋势预计将在短期内对房地产市场的融资成本和需求形成直接影响。
与此同时，流入证券市场的资金出现突破性增长，反映出市场风险偏好有所回升。
与证券市场并行，黄金价格持续确立新一轮价格水平，达到1.528亿越盾/两（与年初的7740万越盾大幅上涨）。总之而言，2025年金价涨幅接近97%，正式从传统“避险资产”逐步转变为“投资资产”。
河内
新体制与法律框架改革，为房地产市场注入“新动能”
河内：2025年公共投资成为区域增长动力的关键亮点
2025年，在全球充满不确定性的背景下，河内经济依然保持积极增长。居民平均收入增长约10%，继续巩固消费及需求能力，尤其是针对房地产领域。
国家财政预算收入创历史新高，为公共投资活动提供了坚实的资金基础。资金加快落地不仅有助于推进重点基础设施项目建设、强化区域互联互通能力，也为首都房地产市场，尤其是新项目，注入强劲发展动能。
02
河内及文江基础设施更新
2025年河内基础设施实现新突破，一系列工程项目相续开工
加快公共投资资金拨付推动了一系列基础设施项目相继开工，有效疏解交通瓶颈（1环和2.5环路），提升区域间互联互通能力，并为房地产市场的发展释放新的潜力。
小结
2026年河内预计将积极增长，并具备应对全球变化的适应能力
二
河内房地产市场
2025年河内市场共录得10.9万笔交易，一手和二手公寓继续引领市场
2025年河内全市场共录得10.9套，同比小幅下降8%。其中，东部地区上升15个百分点，西部地区下降23个百分点。公寓持续引领市场，占总交易量的63%，得益于一手和二手市场的交易均大幅上涨。
2025年第四季度，公寓市场的交易量约2.3万笔，创近两年来新高。土地市场出现复苏迹象，交易量约8100笔，环比上涨31%，但同比却下降19%。
2025第四季度，二手公寓交易出现回调，而一手公寓持续强劲增长
河内公寓市场自2025年第一季度起持续增长，其中二手市场在前三个季度的流动性高于一手市场。然而，到2025年第四季度，市场走势明显分化：二手公寓成交量回落至约9500套（环比下降22%），而一手市场成交量大幅提升至约1.3万套（环比增长31%）。
二手公寓交易回落主要由于价格已经接近高位。二手公寓价格已连续7个季度上涨，截至2025年第三季度与一手市场价格基本持平。进入第四季度，二手公寓均价约为每平方米9000万越盾（环比上涨7.4%），已高于一手市场约每平方米8600万越盾的水平。
一手公寓交易增长主要集中在兴安省文江县。2025年第四季度，该区域共有4个新项目集中开盘，平均入驻率达78%。在大型都市区新供应充足的背景下，预计文江县未来将继续在一手及二手市场交易量方面保持增长态势。
三
河内一手公寓市场
2025年第四季度河内一手公寓市场概览
2026年河内一手公寓市场预测
总结
01
市场概览
市场供应
2025年河内一手公寓持续增长，市场结构出现明显变化
2025年是河内公寓市场进入增长周期的第二年，供应量和交易量较2024年同期增长约2%，分别达到约3.55万套和3.45万套。然而，2025年的市场供应结构呈现出多项值得关注的变化：
区域结构明显转移：来自兴安省文江县的新增供应占比达40%，而2024年该区域供应仅占7%。
高端公寓产品显著扩张：占新增供应总量的35%，创历史新高。
新开盘项目数量大幅增加：市场共录得32个首次开盘项目，较2024年同期增长78%（2024年为18个新开项目）。
文江县在2025年第四季度一手公寓供应居于主导地位
尽管2025年全年新增供应高于2024年，但新增供应的集中释放主要发生在2025年第四季度，约为1.55万套，环比大幅增长85%，同比增长26%，创近一手市场新增供应最高的季度。
值得关注的是，文江县作为新增供应的核心驱动力，供应占比高达61%，主要得益于4个大型项目的持续开工与推售。此外，文江县还成为第四季度新增供应增长最大的地区，较2025年第三季度增长8.6倍。
与此同时，河内市场也录得部分新项目入市，主要集中在规模1000套的高端公寓项目。河内和乐（旧石室县）区域也推出2个新项目，均价约为每平方米5000万越盾，进一步丰富了一手市场的区域供应结构。
销售价格
受益于文江县及郊外地区价格合理的供应，2025年第四季度河内供应价格进入横盘走稳阶段
截至2025年底，河内公寓一手市场在连续三个季度上涨后，首次出现价格横盘走势，均价稳定在约每平方米8600万越盾。尽管如此，售价仍比去年同期上涨13%。此次价格企稳主要得益于文江县的大量新增供应。该区域近期价格保持横盘，项目售价普遍在每平方米6000万–7000万越盾之间，仅相当于河内内城区平均价格（约每平方米1.09亿越盾）的约62%。
尽管整体市场价格涨势放缓，东部及西部区域仍录得过去一年内最高的价格涨幅，年涨幅约为47%–57%。这些区域新开盘项目的售价普遍已突破每平方米1亿越盾，继续拉高市场价格分化水平。
销售量
文江县在2025年公寓交易量创历史新高，占据市场最高的销售份额
尽管新增供应创历史新高，市场吸纳能力依然强劲，全年公寓吸纳量约为3.45万套，创近七年来最高水平（同比增长2%）。
值得关注的是，高端及豪华公寓两大细分市场均录得较高吸纳率，分别达到87%和93%。其中，豪华公寓表现尤为突出，全年交易量达1.18万套（为2024年的2.4倍），显示市场在高价位背景下仍处于积极吸纳阶段。
文江县不仅在新增供应方面位居首位（占比40%），同时也占据全市场最高的销售份额（37%）。其中，超过70%的项目在2025年第四季度的吸纳率已达到80%以上，进一步巩固其作为市场核心成交区域的地位。
Masterise Homes 连续三年在河内一手公寓市场销售份额中保持领先地位
尽管市场在供应结构及产品分化方面出现多重波动，Masterise Homes 仍连续三年（2023–2025）稳居河内一手公寓市场销售份额首位，主要得益于其在东部、西部及北部区域新开项目所取得的高吸纳率。
根据市场研究与客户洞察中心- One Mount Group对近1000名客户的调研结果，开发商信誉被认为是客户决定购买 Masterise Homes 产品的首要因素。此外，价格上涨潜力、项目区位及未来基础设施连接性同样是影响客户决策的重要因素。
02
2026年市场预测
2026年预测：市场将继续迎来新高端-豪华公寓供应，主要集中在文江县
预计2026年市场将录得约3.5–4万套新公寓供应。高端及豪华公寓占比预计小幅上涨，主要集中在3.5环区域。相比之下，3.5环之内区域大部分为豪华项目，售价高于1亿越盾/平米。这一现象反映出不同区域之间日益明显的价格分化，同时也体现了房地产项目及基础设施开发向新城的发展趋势。
文江县预计将占据约54%的市场新增供应份额，并在 Vinhomes Ocean Park 2–3、Alluvia City、Sunshine Legend City、Ecopark 等大型城市综合体进入下一阶段开发的推动下，持续引领市场供应走向。
总结
END
Diamondhome 副总经理 Alex Wang
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