大经济环境尚在复苏，写字楼市场感受最为明显，当租金持续下调，空置率维持在高位时，投资市场对于“写字楼产品还是否值得投资？”也是持更多的消极看法。
1月20日，“‘拾年’2026中国商务办公产业互联大会”资管大讲堂现场，蓝拓科技副总裁、百思空间品牌联合创始人、国际注册资产管理师CPM、莱顿商学院CRAM特聘讲师 章睿荣先生，就以专业资管视角，用《下行周期的资管思维与应对策略》为行业同仁解答了当下的写字楼投资与运营的相关问题。
下行周期，写字楼是否值得投资？
根据五大行的数据报告显示，过去的一年里，全国各主要城市的写字楼市场都处在一个相对低迷的阶段，租金持续下降、存量持续增长。当2026年到来时，写字楼市场所面临的挑战，除租金之外，还有大量新增供应，以及客户的需求变化。
这不免会引发大家的思考：商办物业还能不能投资？
影响大宗交易表现的主要因素在于3点：1、供需情况；2、投资收益；3、经济环境。通过数据可以看到，受全球经济环境影响，外资逐步撤场后，非机构投资人、自用买家在逐渐成为市场主导，与此同时，市场整体的成交额在大幅下降，资本化率开始持续上升。
商办资产价值的底层逻辑是通过NOI净运营收益和Caprate资本化率两大项来体现的。当市场的租金水平、出租率都在下降，资本化率上升时，商办项目的资产价值是在下降的。
但是，这不代表写字楼不值得投资。
过去，投资房地产讲究的是“短平快”，但大家要知道，经济是有周期的，这其中就包括繁荣期、衰退期、萧条期、复苏期。所以在面对下行周期时，资管人想投资写字楼，想穿越周期，靠的是“长期主义”。
既然要穿越周期，那接下来还要熬多久？
穿越周期，要看影响商办项目现金流收益的几大因素——租金水平、出租情况、收缴情况。除此之外，资管人还需要关注的另一条周期曲线——时间。
根据荷兰经济学家雅各布·范·杜因总结的无论康波周期显示，通常经济衰退期要经历8-10年。如果本轮经济下行周期按2020开始算的话，理论上，最早需要到2028年才会迎来回升期。
过往经济周期的时间线仅供参考，因为随着时间的推移，很多楼宇首先要解决的是硬件配套会老化、优质租户搬迁带来的“楼宇衰退期”问题。资管人在做穿越周期资管策略设计时，务必要结合市场需求变化对存量资产进行产品迭代，以保证楼宇产业生态以及更持续的现金流。
写字楼招商，不是孤立的存在，它离不开产品、运营、渠道这三部分组成。
产品，是写字楼项目定位、硬件设施、服务配套；运营，是物业服务、客户社群运营，以及租赁策略；渠道，是经纪人，也可能是楼内租户。这些都是达成租赁成交的基础。
想打破招商困局，除在产品上紧贴用户需求，在运营上给予有性价比的出租条件之外，还要在渠道拓展上打开思路。近几年，很多一线交易人士会发现，在以新质生产力为主的商圈里，地方政府机构和协会商会的“带客”能力在逐渐提升，很多科技企业迁入新址时，会先咨询相关协会与政府办事人员的意见。因此，写字楼在维护经纪渠道合作关系时，更要多与相关职能机构多接触，以此突破招商困局。
只有理解客户变化，才能迭代自身产品与服务。在未来的一段时间内，资管人要结合行业的发展趋势及市场的动态变化，参考同类物业产品特点、经营情况等因素为基准，分析项目提升的可行性，并综合评估预计的经营成本及收益情况，进而为项目的资产盘活提供优化建议。
夯实“项目租户组合 + 物业管理保障”的运营基础，资管人才能在合适的时间点，将合适的发展空间匹配给客户，进而保障写字楼资产的长期价值。
