纽约市城市规划成果综合评估与战略趋势研究报告(2025–2026年度)

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导读

在2025历年及2026财年的交替之际，纽约市的城市规划领域正经历着自1961年以来最为深刻的范式转变。随着“赞成之城”（City of Yes）系列倡议的全面落地，纽约市政府不仅在监管层面实施了大规模的去繁就简，更在空间布局、住房正义、气候韧性及经济现代化等维度构建了全新的协同框架。本报告旨在通过分析过去一年中由纽约市规划局（DCP）、经济发展局（NYCEDC）、房屋保护与发展局（HPD）及交通局（DOT）等核心职能部门发布的关键成果，梳理纽约城市发展的最新动态，并对其深层趋势进行专业透视。

（文末附最新规划成果和数据汇编获取方式）

纽约市城市规划核心成果与报告名录（2025–2026）

为便于专业读者快速检索，下表列出了过去一年中发布的具有战略影响力的规划成果、报告及其核心要素。这些文件构成了纽约市应对住房危机、气候挑战及经济结构调整的政策基石。

一、监管范式的重塑：“赞成之城”与2025分区体制改革

纽约市在2025年发布的《分区手册》（Zoning Handbook）标志着城市土地使用政策进入了一个高度灵活且目标导向的新时期 。这一更新不仅是对技术细节的修订，更是对“赞成之城”三大支柱倡议——住房机会、经济机会与碳中和——的系统性法律集成 。

新版手册在解释复杂容积率（FAR）、用途限制及停车要求时，采用了更加通俗易懂的语言，其核心目标是消除中小型开发者、小企业主及普通市民在参与社区规划时的技术壁垒 。这种透明化的努力反映了市政规划正从“防御性管制”向“促成型引导”转变。例如，手册中详细定义了“附属居住单元”（ADU），为房东将地下室或阁楼转化为合法住宅提供了明确的合规指引 。

为了实现2025年通过的“赞成之城：住房机会”倡议中增加82,000套住房的目标，分区新规引入了“通用可负担性优惠”（Universal Affordability Preference, UAP） 。该机制允许中高密度开发项目在提供约20%的永久可负担住房的前提下，获得额外的容积率奖励 。同时，在曼哈顿中城南区等地新划定的R11和R12高密度住宅区，强制性包容性住房（MIH）已成为标配，这标志着城市核心地带从单一办公用途向24/7混用社区的战略转型 。

“赞成之城：碳中和”倡议的成果已整合至最新的分区细则中，重点解决了太阳能板、电池储能系统（BESS）及电动汽车充电基础设施在既有建筑及新开发项目中的合规问题 。通过简化这些绿色设施的审批流程，纽约市正试图利用分区工具作为加速能源转型的杠杆。

二、住房供应与公平：从“秋季可负担计划”到“公平住房路线图”

在住房短缺与租金压力并行的背景下，2025年的规划报告显示，纽约市正采取“双管齐下”的策略：一方面通过资本投入加速建设，另一方面通过制度创新保护租户权益 。

2025年10月，市长宣布了总额达18亿美元的“秋季可负担计划”（Affordable Autumn），其中15亿美元直接追加至房屋保护与发展局（HPD）2026财年的预算中 。这一财政举措预计将使FY2026的可负担住房产出增加25%，通过加快十余个项目的封顶与建设，提前交付约4,000套单元 。此外，纽约市住房管理局（NYCHA）获得3亿美元追加资金，用于通过永久可负担承诺协同计划（PACT）将2,500套老旧公共住房转化为Section 8模式，利用社会资本改善基础设施 。

《我们居住的地方：2025计划》（Where We Live NYC 2025）将公平住房目标细化为六个维度，强调“在所有社区建设住房” 。

1. 打击歧视：通过扩大执法资源，特别是针对“收入来源”歧视的暗访测试，保护代金券持有者的权利 。

2. 区域性供应平衡：利用“绿色快速通道”（Green Fast Track）等政策，缩短可负担住房环境审查周期，鼓励在历史上供应不足的富裕社区增加开发 。

3. 防止流离失所：将针对长期居民的法律援助和维修资助（如HomeFix项目）制度化 。

4. 增强代金券流动性：通过提高租金上限和提供邻里导航服务，使持有租房补贴的家庭能进入资源丰富的社区 。

5. 残障人士无障碍化：在新建及既有改造中强化无障碍标准 。

6. 历史性投资缺口弥补：对历史上遭受撤资的社区进行针对性的基础设施与服务投放 。

《共享住房路线图》的发布是2025年住房政策的一大亮点。分析指出，纽约市拥有110万名基本劳动力，其中许多人面临极端的住房压力 。通过修改《住房维护规范》，纽约市正试图让“单间居住单元”（Rooming Units）回归，但带有更高的安全和管理标准 。这种模式被认为能有效缓解年轻人、低收入工人和老龄人口的孤独与经济负担，同时通过释放被单身人士占据的大型公寓来惠及家庭住户 。

2025年是 neighborhood-scale 规划丰收的一年。通过对OneLIC（长岛市）和牙买加（Jamaica）等重点区域的重新分区，纽约展示了如何将住房产出与大规模社区福利相挂钩的规划艺术 。

OneLIC：长岛市的整体性重塑

长岛市的一系列分区变更在2025年11月获得市议会批准，覆盖54个街区 。与以往单一的开发驱动不同，OneLIC计划是一个“住房+设施”的综合体：

• 住房产出：预计新增14,700套住房，其中4,350套为永久可负担住房，这是纽约市历史上通过单一分区行动创造的最高比例 。

• 社会基础设施：计划包含1,300个新学位（涵盖两所小学和一所中学）、一个新的带游泳池的社区中心，以及对Queensbridge公共住房项目的2.06亿美元直接投资 。

• 水岸韧性：确立了新的“滨水区访问计划”，旨在将甘特里广场州立公园与皇后桥公园通过公共开放空间串联 。

牙买加社区计划影响约230个街区，其核心是通过土地使用调整支持一个15年的增长框架 。规划不仅聚焦于在关键廊道（如Hillside Avenue）增加容积率，还特别强调了对南部和东部工业区的保护与升级 。为了配合开发，市政计划对牙买加巴士总站进行扩建，并对下水道系统进行大规模资本升级，以应对该地区长期的内涝问题 。

三、街道、交通与公共空间：构建“互联纽约”

2025年的《街道计划更新》与相关交通报告显示，纽约市正试图从“汽车导向”加速转向“人本导向”，并利用技术手段解决物流与通勤的矛盾 。

在“视觉零时”倡议十周年之际，纽约市宣布2024年交通死亡人数降至2020年以来的最低水平 。2025年的规划重点将是利用“萨米法律”（Sammy’s Law）赋予的权力，在特定街道降低限速，并利用已经翻倍的红灯摄像头网络强化执法 。

纽约市推出了全国最大规模的户外用餐永久计划“Dining Out NYC”，目前申请餐厅数量已是疫情前的三倍 。与此同时，DOT在2024年安装或升级了超过8,500个无障碍路缘坡道，并计划在2025年将无障碍行人信号灯（APS）的覆盖范围扩展至更多交叉口 。

针对日益增长的电商配送压力，2025年推出的微型配送中心试点项目是一个关键趋势 。这些中心允许大型货车在市中心边缘卸货，再由货运自行车或其他微型绿色交通工具完成“最后一公里”递送。这一规划不仅旨在减少重型卡车对居民区街道的冲击，还直接服务于改善空气质量和减少噪音污染的环保目标 。

四、气候韧性与基础设施：财政与工程的协同

2025年的规划文件显示，纽约市正将气候适应从“环境议题”转化为“核心预算议题”。《气候预算编制报告》和《DDC战略蓝图》共同勾勒了一个更具韧性的基础设施建设框架 。

纽约市管理与预算办公室（OMB）通过2026财年气候预算报告，首次系统性地对全市近1,967亿美元的十年资本计划进行了“气候对齐度”评估 。

• 洪涝风险投资：已确立约120亿美元用于应对沿海和内涝风险的项目，包括备受瞩目的FiDi-Seaport气候韧性计划，该计划已进入30%设计阶段，涉及通过向东河延伸海岸线建立多层次防洪系统 。

• 热浪缓解：投入超过20亿美元用于应对极端高温，其中重点是通过《城市森林计划》（Local Law 184）在2035年前将全市树木覆盖率提高到30%，优先覆盖高温脆弱指数（HVI）较高的社区 。

五、基础设施交付效率的“设计-建造”革命

设计与建设局（DDC）发布的《2025战略蓝图》强调了采购模式改革对规划落地的影响 。通过将“设计-建造”模式制度化，DDC在2024年提前完成了Orchard Beach维护中心和Shirley Chisholm康乐中心等项目 。这一规划趋势的核心在于减少跨部门审批的冗余，通过“高级资本规划”（ACP）程序在项目初期就嵌入气候韧性和成本控制数据 。

根据经济发展局（NYCEDC）的《2025年经济现状报告》，纽约市正处于一个“创纪录”与“减速”交织的战略十字路口 。

截至2025年第三季度，纽约市办公租赁面积达到33.9百万平方英尺，为2019年以来的最高水平，中城（Midtown）和中城南区的租赁活动已完全恢复至疫情前水平 。全市办公空置率在过去七个季度中有六个季度出现下降，当前处于14.7%的三年低点 。然而，趋势显示，这种复苏正向高品质（Class A）建筑集中，而老旧办公楼正面临被转化为住宅的压力 。

尽管私人部门就业人数在2025年8月达到了426万的历史新高，但增长速度显著放缓 。

• 高薪岗位流失：2025年至今，金融、保险及专业服务行业分别裁减了数千个岗位 。

• 低薪岗位驱动：当前的就业增长主要由医疗保健、社会援助及运输行业支撑 。

• 中产家庭外溢：报告警告称，由于住房成本高企，中产及劳动阶层家庭正向邻近地区迁移，这可能对城市长期的税收基础构成威胁 。

《纽约市工业计划》提出了“首要工业区”（Primary Industrial Areas）的新概念，旨在通过分区保护和财政激励，将滨水工业区（如Sunset Park和Hunts Point）转化为绿色能源和现代物流的引擎 。这一趋势表明，纽约正试图在后工业时代重新寻找实体生产与分销的平衡点。

六、趋势分析：纽约城市规划的未来轨迹

基于上述海量规划成果，我们可以推导出纽约市未来五至十年的几个核心战略趋势。

过去一年的最大特征是“赞成之城”倡议带来的制度性变革 。纽约正试图建立一套无需个案谈判即可自动合规的“按章操作”（As-of-right）开发体系。这不仅涵盖了住房（如UAP和ADU），也延伸至交通（如快速通道环境审查）和基础设施（如设计-建造模式） 。这种转型的深层动因是应对高昂的营商成本和冗长的开发周期。

通过OneLIC和牙买加计划的成功经验，未来的社区重分区将不再仅仅是关于“土地能盖多高”，而是关于“开发能带动多少社区资源” 。规划报告中反复出现的“社区设施清单”表明，教育、医疗和韧性设施将成为任何大规模私营开发的强制性前置条件。

《气候预算编制》的制度化意味着，未来的每一笔市政支出都必须计算其碳足迹和韧性贡献 。这将导致资本预算分配的重大转移，倾向于能够同时解决多个目标的“双效项目”（如既能防洪又能提供公共绿地的滨水公园） 。

《我们居住的地方 2025》所展现的趋势是，纽约不再满足于在贫困地区建设廉租房，而是通过提高代金券支付标准和消除分区障碍，强制性地在“高机会社区”创造混合居住环境 。这种政策导向虽然面临政治挑战，但已成为市政公平叙事的核心。

从中城南区的分区调整可以看出，纽约正致力于将单一功能的商务区转化为全时段的活力区 。这种“住宅-办公-文化”的高度融合将是曼哈顿乃至长岛市核心区未来规划的主旋律。

七、结论与展望

纽约市在过去一年中发布的各类规划成果展现了一个正处于深度调整期的全球城市形象。通过《2025分区手册》和《赞成之城》倡议，纽约正在拆除过时的监管藩篱；通过《气候预算》和《设计-建造战略》，城市正在构建更具效率的交付机制；而通过《我们居住的地方》和《共享住房路线图》，市政当局正试图以创新的空间策略回应日益尖锐的社会不公。

然而，规划的宏伟蓝图仍面临多重现实制约。首先是财政风险，州审计署指出的巨额预算缺口可能限制资本计划的执行力 。其次是劳动力市场的结构性变化，高薪岗位的流失与生活成本的攀升可能削弱城市的人才吸引力 。最后，气候韧性设施的建设速度是否能跑赢极端天气频率的增长，仍是悬在城市上方的达摩克利斯之剑 。

对于规划从业者和投资者而言，关注这些官方报告不仅是为了掌握当前的政策导向，更是为了捕捉隐藏在复杂数据背后的城市增长新动能。纽约市正通过这一系列密集的规划成果，试图定义一个更具韧性、更加包容且高度互联的未来大都市样板。