金融行研系列:07 REITs市场全景分析内容体系

摘要

本报告基于 2026 年 1 月的最新市场数据与政策框架，系统梳理中国不动产投资信托基金（REITs）市场在大金融领域的战略定位、分类体系、业务模式、治理架构及监管规则，为中高层金融从业者提供参考。

截至 2025 年末，中国公募 REITs 市场已成长为亚洲第一、全球第二大市场，总发行规模突破 2100 亿元，产品数量达 79 单，底层资产覆盖基础设施、消费不动产、商业办公等 15 大类别，成为连接实体经济与资本市场的关键枢纽。内容结合首单外资消费 REITs、扩募创新案例等实践，深入剖析 REITs 的业务逻辑与运营策略，并对其高质量发展的未来趋势提出前瞻性展望。

第一部分 

REITs 市场在大金融领域发展格局综述

1.1 REITs 的定义与金融属性

不动产投资信托基金（REITs）是指通过发行收益凭证募集资金，投资于能产生稳定现金流的不动产资产，并将大部分收益分配给投资者的标准化金融工具。在国际成熟市场，REITs 已与股票、债券并称为三大核心资产类别，具备流动性高、收益稳定、抗通胀等多重属性，既是实体经济盘活存量资产的关键抓手，也是资本市场优化资产配置的重要标的。

1.2 REITs 在大金融体系中的战略地位

中国 REITs 市场的发展，本质是落实 “盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重” 决策部署的核心金融创新。截至 2025 年末，公募 REITs 总发行规模（含扩募）突破 2100 亿元，产品数量达 79 单，总市值超 2188 亿元，市场规模稳居亚洲第一、全球第二。其在大金融领域的核心地位体现在三方面：

• 直接融资的重要载体
  REITs 将非标准化的不动产资产转化为标准化证券，截至 2025 年 5 月末，类 REITs 产品余额达 4363 亿元，占总资产证券化产品存量规模的 14.1%，占债券市场总规模的 6.2%，有效拓宽了权益融资渠道。

• 实体经济的 “输血器”
   REITs 通过 “存量变现 - 增量投资” 的循环机制，为基础设施、消费升级等领域注入流动性。例如华夏华润有巢 REIT 的扩募资金全部用于购入新的租赁住房项目，直接支持民生领域的增量供给；胶州湾隧道 REIT 通过收费权证券化，每年节省利息支出超 5000 万元，回收资金用于新隧道扩建。

• 长期资金的配置核心
  REITs 的稳定收益特征与保险、社保等长期资金的负债端需求高度匹配，截至 2025 年，保险资金持仓占比维持在 15%-20%，成为险资另类资产配置的核心标的。

1.3 中国 REITs 市场发展历程与里程碑

中国 REITs 市场的演进经历了从探索到常态化、再到高质量发展的清晰阶段，关键节点如下：

截至 2025 年末，全市场已上市公募 REITs 达 79 单，总发行规模（含扩募）突破 2100 亿元，完成了从单一基础设施向全品类不动产的跨越。

1.4 全球 REITs 市场格局中的中国定位

从全球视角看，中国 REITs 市场已成为重要的新兴力量：

• 规模排名
  中国公募 REITs 市场规模已跃居亚洲第一、全球第二，仅次于美国。

• 结构差异
  与成熟市场以商业不动产 REITs 为主不同，中国 REITs 起步于基础设施领域，逐步拓展至消费与商业不动产，形成了以权益型产品为核心的特色体系（权益型占比超 80%）。

• 增长潜力
  成熟市场 REITs 市值平均占股市总市值的 5.2%，而中国目前仅为 0.16%，提升空间显著。随着商业不动产 REITs 的试点落地，中国 REITs 市场规模有望在 2030 年突破万亿元。

第二部分 

REITs 市场分类、经营范畴及经营特色整理

2.1 按产品性质与结构分类

中国 REITs 市场可按产品性质与交易结构，分为公募 REITs 与私募 REITs（机构间 REITs）两大类，二者在法律架构、投资者门槛及流动性上存在显著差异：

2.1.1 公募 REITs

• 定义
  向社会公众投资者公开募集资金，通过 “公募基金 + 资产支持专项计划 + 项目公司” 的三层架构持有底层资产的封闭式基金。

• 法律架构

1. 公募基金层
   面向公众募集资金，全资持有资产支持专项计划份额；

1. 资产支持专项计划层
   通过收购项目公司股权及发放股东借款，实现对底层资产的控制；

1. 项目公司层
   直接持有不动产产权或特许经营权，是现金流的生成主体。

• 投资者门槛
  个人投资者 1000 元左右即可参与（二级市场交易最低 1 手，单价多为 1-5 元 / 份），无资产或收入限制。

• 流动性
  可在沪深交易所公开交易，实行 T+1 回转交易，年化换手率约 20%-30%。

• 分红要求
  监管强制要求每年收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，2025 年全市场加权平均股息率 TTM 为 4.94%。

2.1.2 私募 REITs（机构间 REITs）

• 定义
  采用 “专项计划 + 项目公司” 的简化架构，面向特定合格投资者非公开募集的 REITs 产品，又称 “持有型不动产 ABS”。

• 投资者门槛
  个人投资者需满足 “金融资产不低于 300 万元，或最近 3 年个人年均收入不低于 50 万元”；机构投资者需满足 “净资产不低于 1000 万元”，单份认购金额通常不低于 100 万元。

• 流动性
  仅在机构间私募产品报价与服务系统转让，流动性弱于公募 REITs。

• 核心特色
  突破了公募 REITs 对资产收益稳定性的严苛要求，可纳入工业厂房、特色商业等此前难以证券化的资产，截至 2025 年末，持有型不动产 ABS 累计发行规模约 475 亿元。

• 典型案例
  2025 年 11 月在上交所设立的 “国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，是全国首单消费类机构间 REITs，发行规模 6.16 亿元。

2.2 按底层资产类型分类

2025 年 12 月的政策扩围，将中国 REITs 的底层资产覆盖范围拓展至 15 大类别，可核心分为基础设施 REITs 与商业不动产 REITs 两大类，二者在资产属性、监管要求及运营逻辑上存在明确差异：

2.2.1 基础设施 REITs

• 监管框架
  发改委负责资产准入审核（《2025 年版基础设施 REITs 行业范围清单》），证监会负责发行审核。

• 资产范畴
  覆盖交通、能源、市政、仓储物流、园区、新型基础设施、租赁住房、水利等 12 大传统类别，核心要求是 “符合国家重大战略、权属清晰、现金流稳定”。

• 经营特色
  资产具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，收益主要来自特许经营权收费或租金，派息率普遍在 4%-6% 之间。

• 典型案例
  中金普洛斯 REIT（仓储物流）、华夏交投楚天高速公路 REIT（交通基础设施）。

2.2.2 商业不动产 REITs

• 监管框架
  证监会直接负责产品注册与上市审核，发改委清单为资产准入前置条件。

• 资产范畴
  覆盖购物中心、写字楼、四星级及以上酒店、商旅文体健商业综合体四大类，要求项目位于全国 22 座超大特大城市，且为超甲级 / 甲级品质（写字楼）或成熟运营 3 年以上（酒店 / 商业）。

• 经营特色
  资产具有消费属性强、主动运营空间大的特点，收益来自租金收入与资产增值，对运营团队的专业能力要求更高。

• 典型案例
  华夏凯德商业 REIT（首单外资消费基础设施 REIT）、华夏中海商业 REIT（认购倍数 320 倍）。

2.3 按收益来源与运作模式分类

国际通用的 REITs 分类标准主要基于收益来源，中国市场目前以权益型 REITs 为主，抵押型与混合型 REITs 仍处于探索阶段：

2.3.1 权益型 REITs

• 定义
  直接投资并拥有不动产产权，收益主要来自租金收入和资产增值的 REITs 类型，是中国市场的主流（占比超 80%）。

• 核心特征
  长期持有不动产资产，通过主动运营提升资产价值，强制分红比例不低于 90%，风险收益特征偏向稳定成长。

• 典型案例
  华夏首创奥莱 REIT，其底层资产济南和武汉项目通过品牌升级、扩铺等运营动作，出租率维持在 98% 以上，上市以来涨幅近 70%。

2.3.2 抵押型 REITs

• 定义
  不直接拥有物业，而是将资金用于发放房地产抵押贷款或购买抵押贷款支持证券，收益主要来源于贷款利息。

• 中国现状
  目前国内暂无公开试点，仅在类 REITs 产品中有部分债权属性安排，未来可能作为补充品类推出。

2.3.3 混合型 REITs

• 定义
  同时具备权益型与抵押型特征，既直接持有物业，又发放房地产抵押贷款的 REITs 类型。

• 中国现状
  国内暂无明确的混合型 REITs 试点案例，仅在扩募项目中有资产组合的初步尝试（如首单 “光伏 + 水电”REITs 扩募项目）。

第三部分 

REITs 市场主要业务类型、业务模式及业务策略整理

3.1 核心业务环节概述

中国 REITs 市场的业务体系可分为四大核心环节，各环节相互衔接形成完整的资产证券化闭环：

3.2 发行上市业务（一级市场）

发行上市是 REITs 业务的起点，核心是将非标准化资产转化为标准化证券，2025 年一级市场呈现 “高认购倍数、多元化资产” 的特征。

3.2.1 业务模式：战略配售 + 网下询价 + 公众认购

公募 REITs 的发行采用 “战略配售 + 网下询价 + 公众认购” 的三层结构，其中战略配售占比不得低于 20%，锁定期不少于 12 个月，旨在引入长期稳定资金。2025 年一级市场认购倍数屡创新高：华夏中海商业 REIT 网下有效认购倍数达 320 倍，华夏中核清洁能源 REIT 更是创下 340 倍的纪录。

3.2.2 业务策略：资产筛选与估值定价

• 资产筛选策略
  核心是 “现金流稳定性 + 资产质量”，券商作为财务顾问通常聚焦四大维度：主体信用（原始权益人综合实力）、资产质量（物理状态、供需关系）、现金流指标（近 3 年经营性现金流为正、未来 3 年净现金流分派率≥4.5%）、合规性（权属清晰、剩余土地年限≥20 年）。例如中信证券参与的 22 单 REITs 项目，均满足 “运营满 3 年、出租率≥80%” 的核心要求。

• 估值定价策略
  优先采用现金流折现法（DCF），辅以市场法和资产基础法，估值基准日通常为最近一期季度末，要求评估价值不低于资产账面价值的 90%。

3.2.3 操作流程

1. 项目储备与筛选
   原始权益人联合财务顾问筛选符合条件的资产，进行初步尽调；

1. 申报与审核
   向省级发改委报送项目材料，经发改委复审后推荐至证监会；交易所受理申请后 20 个工作日内出具首次反馈意见，证监会在收到交易所审核意见后 20 个工作日内作出注册决定；

1. 发行与上市
   完成战略配售、网下询价与公众认购后，基金在交易所挂牌上市，上市首日涨跌幅限制为 ±30%。

3.3 上市后运营业务

上市后运营是 REITs 持续创造价值的核心，监管要求基金管理人必须履行主动运营管理职责。

3.3.1 核心运营主体

• 基金管理人
  作为第一责任人，负责制定运营策略、监督运营机构、披露运营数据；

• 运营管理机构
  通常由原始权益人或其关联方担任，负责底层资产的日常运营（如招租、维护、租户管理），需具备 5 年以上相关资产运营经验。

3.3.2 关键运营指标

REITs 的运营效率核心通过三大指标体现，2025 年各品类资产的指标分化显著：

3.3.3 主动运营策略

优秀的运营团队可通过资产增值操作提升 REITs 价值，典型策略包括：

• 物理改造与业态升级
  如华夏首创奥莱 REIT 通过品牌升级、扩铺、新品牌引入及空间优化，提升出租率和租金收益，上市以来涨幅近 70%；

• 租户结构优化
  如华夏华润 REIT 将传统零售租户替换为体验式业态（影院、餐饮），非租金收入占比提升至 15%；

• 数字化运营降本增效
  如建信中关村 REIT 通过智能巡检、能耗管理系统，将运营成本降低 3%，NOI 提升约 23%。

3.4 扩募业务

2025 年的扩募机制创新，是 REITs 从 “单项目融资工具” 向 “资产整合平台” 转型的关键标志。

3.4.1 核心政策突破

2025 年监管将 REITs 扩募启动时间从上市后 12 个月缩短至 6 个月，允许上市 REITs 通过增发份额收购新资产，明确 “同类型资产优先” 原则（新购入项目需与原项目同属所有权类或经营收益权类）。

3.4.2 典型案例：华夏华润有巢 REIT

• 创新点
  采用向原基金份额持有人配售的发售方式，是国内首单非定向扩募的公募 REITs；

• 市场反应
  扩募份额认购价格为 2.53 元 / 份，可配售份额约 4.5 亿份，弃购率仅 0.49%，最终募集资金约 11.33 亿元；

• 战略意义
  验证了 REITs 的内生增长逻辑，为原始权益人盘活存量资产提供了持续通道。

3.4.3 扩募策略价值

扩募可实现 “一石三鸟” 的效果：对原始权益人而言，可回笼资金用于新资产投资；对投资者而言，可分享资产组合扩张带来的收益；对市场而言，可提升 REITs 的规模效应与抗风险能力。

3.5 Pre-REITs 业务（培育期业务）

Pre-REITs 是连接增量资产与公募 REITs 的关键环节，本质是通过私募股权基金培育优质资产，待满足公募 REITs 条件后退出。

3.5.1 核心模式

采用 “权益型投资 + 资产培育 + 公募 REITs 退出” 的闭环模式，基金通常锁定 5-7 年，投资标的为运营成熟期前的优质不动产（如在建或运营不满 3 年的资产）。

3.5.2 典型案例：华夏基金润盈华夏 Pre-REITs 基金

• 概况
  2025 年 12 月由华夏基金全资子公司华夏股权与华润置地联合设立，规模 30 亿元，是国内首单由公募基金私募股权子公司设立的 Pre-REITs 基金；

• 策略
  采用 “在营 + 开发” 混合投资策略，对标公募 REITs 标准培育购物中心资产，计划优先通过注入公募 REITs 实现退出；

• 战略意义
  构建了 “Pre-REITs - 公募 REITs” 的完整资本闭环，为商业不动产存量资产盘活提供了可复制的范本。

第四部分 

REITs 市场代表性业务、服务及产品专题整理

4.1 基础设施 REITs

基础设施 REITs 是中国 REITs 市场的基石，核心覆盖交通、能源、市政等传统基建领域，是落实 “稳经济、补短板” 战略的关键载体。

4.1.1 核心特征

• 现金流稳定
  收益来自特许经营权收费（如高速公路通行费、供热费），受宏观经济波动影响较小；

• 公共属性强
  资产通常服务于国家重大战略，如交通强国、双碳目标等；

• 派息率稳健
  平均分派率普遍在 4%-6% 之间，显著高于十年期国债收益率。

4.1.2 典型案例：华夏交投楚天高速公路 REIT

• 底层资产
  大广北高速，总里程约 147 公里，是连接河南与湖北的重要交通枢纽；

• 发行规模
  43 亿元，是 2025 年规模最大的基础设施 REITs 之一；

• 运营效果
  预计帮助楚天高速降低资产负债率 3-5 个百分点，回收资金可用于新的高速公路项目建设，形成 “存量变现 - 增量投资” 的良性循环。

4.2 消费基础设施 REITs

消费基础设施 REITs 是 2025 年市场表现最亮眼的品类，核心覆盖购物中心、奥特莱斯、农贸市场等资产，直接对接国内消费升级需求。

4.2.1 核心特征

• 抗通胀属性
  租金收入与消费需求强相关，可通过提租转嫁通胀压力；

• 主动运营空间大
  可通过业态调整、品牌升级提升资产价值，非租金收入占比可达 10%-15%；

• 市场关注度高
  2025 年平均涨幅超 30%，显著高于其他品类。

4.2.2 典型案例：华夏凯德商业 REIT

• 项目地位
  全国首单由国际知名资产管理机构发起的消费基础设施 REIT，也是首单外资背景的公募 REITs；

• 底层资产
  佛山映月湖环宇城和长沙凯德广场，均位于核心商圈，出租率超 95%；

• 发行表现
  基金拟募集规模 22.87 亿元，比例配售前累计认购资金超 3091.7 亿元，认购倍数超 135 倍，创当时市场纪录；

• 运营策略
  凯德投资作为运营管理机构，通过统一招商、会员体系共享等方式，将非租金收入占比提升至 12%，为投资者提供了稳定的收益增长预期。

4.3 商业不动产 REITs

商业不动产 REITs 是 2025 年底政策扩围的核心品类，标志着中国 REITs 市场进入全门类资产覆盖阶段。

4.3.1 核心特征

• 资产增值潜力大
  收益来自租金收入与资产价值重估，对运营团队的专业能力要求更高；

• 流动性提升显著
  将此前缺乏流动性的优质商业资产转化为可交易的标准化证券，为房企存量资产盘活提供了新渠道；

• 机构配置需求强
  险资、社保等长期资金对优质写字楼、酒店资产的配置需求旺盛。

4.3.2 政策框架

证监会 2025 年 12 月发布的《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套规则，确立了 “1+3+N” 的制度框架：

• “1”
   《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（纲领性文件）；

• “3”
   《关于推动 REITs 市场高质量发展有关工作的通知》及两项工作规程；

• “N”
   沪深交易所、中国结算等制定的 17 项配套规则，明确了商业不动产 REITs 的合规、财务、资产评估等要求。

4.3.3 市场前景

截至 2025 年末，已有超 1000 亿元的商业不动产资产在培育储备中，预计 2026 年将有首批商业不动产 REITs 项目发行上市。

4.4 保障性租赁住房 REITs

保障性租赁住房 REITs 是落实 “房住不炒” 定位、完善住房保障体系的重要金融工具，也是 2025 年扩募最活跃的品类。

4.4.1 核心特征

• 政策支持力度大
  纳入国家保障性住房体系，享受税收优惠与土地支持政策；

• 现金流稳定
  租金水平受政府指导，出租率普遍在 95% 以上，收缴率接近 100%；

• 社会效应显著
  可有效盘活存量保障性住房资产，支持新增保租房供给。

4.4.2 典型案例：华夏基金华润有巢 REIT

• 项目地位
  境内首单由市场化机构运营的租赁住房 REIT，也是首单采用向原持有人配售方式扩募的 REITs；

• 底层资产
  上海有巢马桥项目等优质保租房资产，出租率达 98%，租金收缴率 100%；

• 扩募效果
  扩募资金全部用于购入新的保租房项目，扩募后预测单位可供分配额较扩募前提升 2.88%，实现了资产规模与收益的同步增长。

第五部分 

REITs 市场治理架构、组织架构、合规风控专题整理

5.1 治理架构

中国公募 REITs 采用 “公募基金 + 资产支持专项计划 + 项目公司” 的三层架构，各层级的治理主体与权责边界通过法律文件明确划分：

5.2 组织架构

REITs 的运营管理通常采用 “基金管理人 + 运营管理机构” 的双轨制，二者通过《运营管理协议》明确权责：

5.2.1 基金管理人

• 核心职责
  制定 REITs 整体运营策略、监督运营管理机构、披露运营数据、处理投资者关系；

• 资质要求
  需具备公募基金管理资格，且有不少于 5 人的 REITs 专业团队（含 2 名以上注册会计师或资产评估师）；

• 市场格局
  截至 2025 年末，华夏基金以 19 单产品、454 亿元规模位居市场第一，占全市场规模的 20%。

5.2.2 运营管理机构

• 核心职责
  底层资产的日常运营（招租、维护、租户管理）、现金流归集、资产增值操作；

• 资质要求
  需具备 5 年以上相关资产运营经验，且最近 3 年无重大违法违规记录；

• 典型案例
  华夏凯德商业 REIT 的运营管理机构为凯德投资（亚太地区最大的 REITs 管理人之一），其专业运营能力是项目高认购倍数的核心支撑。

5.3 合规与风险管理

REITs 的合规风控是全链条监管的核心，2025 年新规进一步强化了穿透式监管与主体责任。

5.3.1 合规管理核心要点

• 穿透式监管
  监管层通过穿透核查底层资产权属、现金流来源、运营管理行为，确保信息披露真实、准确、完整；

• 信息披露要求
  基金管理人需按季披露运营数据（出租率、收缴率、EBITDA 等），重大事件（如租户违约、资产减值）需临时披露；

• 回收资金监管
  REITs 回收资金需优先用于盘活存量资产或扩大有效投资，不得用于购置商品住宅用地，需向交易所提交资金使用计划并接受监督。

5.3.2 风险管理体系

REITs 的核心风险包括运营风险、市场风险、合规风险三大类，需通过针对性策略应对：

5.3.3 典型风险事件与教训

2025 年三季度，华夏大悦城 REIT 因租户结构单一（零售租户占比超 70%），受宏观消费疲软影响，出租率从 98% 降至 92%，单位净值下跌 5%。该案例提示：运营管理需强化租户结构多元化，避免单一业态风险暴露。

第六部分 

REITs 市场相关的监管要求、主要法规、政策指引专题整理

6.1 监管体系

中国 REITs 市场实行 “双轨制” 监管框架，发改委与证监会分工协作，沪深交易所负责日常自律监管：

6.2 核心法规与政策文件

截至 2026 年 1 月，中国 REITs 市场已形成以《证券法》《基金法》为基础，以证监会、发改委文件为核心的规则体系：

6.2.1 法律基础

6.2.2 核心政策文件

6.3 2025 年政策突破与市场影响

2025 年 12 月的政策扩围是中国 REITs 市场的里程碑事件，对市场产生了深远影响：

• 资产版图的系统性丰富
  将商业不动产纳入试点范围，实现了从基础设施到全品类不动产的跨越，为万亿级存量商业资产注入流动性；

• 分类监管体系的完善
  针对商业不动产的特性，制定了差异化的审核与信息披露要求，提升了制度适配性；

• 市场主体活力的激发
  允许银行保险资管机构参与商业不动产 REITs 业务，鼓励业态相近的资产组合发行，吸引了更多优质资产与长期资金入市。

第七部分 

REITs 市场未来发展趋势、发展战略及发展路径研究

7.1 发展趋势展望

基于 2025 年末的政策框架与市场数据，中国 REITs 市场 2026-2030 年将呈现五大核心趋势：

7.1.1 市场规模与产品类型双扩容

• 规模目标
  预计到 2030 年，中国公募 REITs 市场规模将突破万亿元，成为全球第三大 REITs 市场；

• 产品扩容
  商业不动产 REITs 将成为新增长点，工业物流、数据中心等新基建 REITs 将持续放量，预计 2026 年新增 REITs 产品 30-40 单，募资规模超 600 亿元。

7.1.2 常态化扩募机制深化

• 扩募成为核心增长引擎
  预计 2026 年扩募项目数量将达 10-15 单，占全年新增规模的 30% 以上，REITs 将从 “单项目融资工具” 转型为 “资产整合平台”；

• 跨区域资产整合
  鼓励 REITs 收购跨区域的同类型资产，提升规模效应与风险分散能力。

7.1.3 投资者结构优化与长期资金入市

• 机构化趋势
  预计到 2026 年末，机构投资者持有公募 REITs 的比例将从当前的 60% 提升至 70% 以上，其中保险资金、社保基金等长期资金持仓占比将提升至 25% 以上；

• 个人投资者参与度提升
  随着 REITs ETF 的推出与投资者教育的深化，个人投资者占比将逐步提升至 30% 左右。

7.1.4 ESG 与 REITs 的深度融合

• ESG 成为核心评估指标
  监管将逐步要求 REITs 披露 ESG 数据，ESG 评级将成为投资者配置的重要参考；

• 绿色 REITs 放量
  预计 2026 年将有首批 ESG 主题 REITs 发行，底层资产为光伏、风电、绿色建筑等，享受绿色金融政策支持。

7.1.5 多层次市场体系完善

• 私募 REITs 创新
  支持私募 REITs 探索不同风险收益特征的产品，与公募 REITs 形成互补；

• REITs ETF 试点
  2026 年有望推出首只 REITs ETF，跟踪中证 REITs 全收益指数，进一步提升市场流动性。

7.2 发展战略与路径

为实现上述趋势，市场参与主体需明确三大核心战略路径：

7.2.1 构建多层次 REITs 市场体系

• 横向扩围
  继续拓展底层资产类型，将养老设施、医疗设施等纳入试点范围；

• 纵向分层
  完善 “Pre-REITs - 公募 REITs - 私募 REITs” 的多层次市场，满足不同风险偏好的资金需求。

7.2.2 提升资产质量与运营能力

• 资产端
  重点培育优质资产，优先支持符合国家战略、现金流稳定的资产发行 REITs；

• 运营端
  引入国际先进运营经验，提升主动运营能力，通过资产增值实现 REITs 价值增长。

7.2.3 优化市场生态与配套政策

• 税收政策
  期待进一步明确 REITs 的税收中性政策，降低发行与运营成本；

• 投资者教育
  加强 REITs 知识普及，引导投资者树立长期投资理念。

第八部分 

REITs 市场代表性岗位能力素质要求及职业发展路径研究

8.1 核心岗位体系

随着 REITs 市场的快速发展，行业对专业人才的需求持续增长，核心岗位可分为前台业务岗、中台运营岗、后台支持岗三大类：

8.2 能力素质要求

REITs 行业对人才的专业能力要求较高，需具备 “财务 + 法律 + 不动产运营” 的复合知识背景：

8.2.1 通用能力要求

• 复合知识结构
  掌握金融市场、资产证券化、不动产估值、法律合规等多领域知识；

• 沟通协调能力
  需与发改委、证监会、交易所等监管机构，以及原始权益人、运营团队等多方主体沟通；

• 项目管理能力
  具备全流程项目管理经验，能应对复杂的项目执行环节。

8.2.2 具体岗位能力要求

8.3 职业发展路径

REITs 行业的职业发展路径清晰，通常从初级岗位向中高级管理岗位晋升，也可跨机构流动：

8.3.1 典型晋升路径

• 初级岗位
  REITs 业务助理 / 运营助理 → 负责基础尽调、数据整理、运营支持；

• 中级岗位
  REITs 业务经理 / 运营经理 → 负责项目执行、运营策略制定；

• 高级岗位
  REITs 业务总监 / 资产运营总监 → 负责业务团队管理、重大项目决策；

• 管理岗位
  REITs 事业部总经理 / 首席投资官 → 负责机构 REITs 业务的整体战略规划。

8.3.2 跨机构流动方向

• 券商→基金
  从 REITs 财务顾问岗位转向基金管理人岗位，负责产品发行与运营；

• 房企→金融机构
  从房企资产运营岗位转向 REITs 运营管理岗位，利用不动产运营经验提升资产价值；

• 外资机构→内资机构
  将国际 REITs 运营经验引入国内市场，参与产品创新。

8.4 行业人才缺口与培养

• 人才缺口
  截至 2025 年末，中国 REITs 行业的专业人才缺口约为 1 万人，其中具备 5 年以上经验的高级人才缺口约 3000 人；

• 培养路径
  目前国内部分高校已开设 REITs 相关课程，同时头部机构（如华夏基金、中信证券）也通过内部培训体系培养专业人才；

• 证书体系
  CFA、CPA、资产评估师等资格证书是进入 REITs 行业的重要门槛，部分机构也会要求房地产估价师、律师资格等专业证书。

全文总结

中国 REITs 市场正处于从 “试点探索” 向 “高质量发展” 跨越的关键时期，其在大金融领域的战略地位将持续提升。作为连接实体经济与资本市场的关键载体，REITs 不仅为基础设施、消费升级等领域提供了权益融资渠道，也为保险、社保等长期资金提供了优质配置标的。随着商业不动产 REITs 的试点落地与常态化扩募机制的完善，中国 REITs 市场有望在未来五年内实现规模与质量的双提升，成为全球 REITs 市场的重要一极。对于金融从业者而言，深入理解 REITs 的业务逻辑、运营策略与监管规则，不仅是把握行业机遇的关键，也是提升专业竞争力的核心要求。