大家好，我是老金
原来是开发商营销总，现在是房产咨询顾问
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中国楼市何时能触底企稳？
这是一个所有人都关心的问题——上到庙堂权贵，下到斗升小民
不管手里有没有房子，经历了这几年，都会或多或少地感受到楼市下行对整体经济的拖累
今天索性就写得全面一些：涵盖地缘ZZ、经济发展、宏观政策、股市、储蓄、再到微观的数据、具体操作节点、观测指标……争取一篇文章，就把楼市的问题讲讲透
但毕竟是分析预测，不敢说绝对准确
只是希望尽力让这篇长文能比看投行研报更落地，比网络舆论更客观，比地产业内视角更全面，比外部视角更深入
换句话说，这是完整地呈现老金对楼市的框架性思考——可以给喜欢研究的人士，提供一个对市场趋势的分析思路
后续时局变化、政策加码、市场波动……但凡有新的信息，就可以在这篇文章的基础框架上进行修正，结论也会随之调整
全文预计阅读时间23分钟，可以先收藏或添加到浮窗，再慢慢看
接下来开始正文：
为什么要先说这个宏大的话题？
因为中国的ZZ体制（不用讨好选民）和经济特点（强出口导向），都决定了：国际环境，是操盘手制定各种宏观政策的思考原点——就像24年9月18日美联储降息后，就有了9月24日的大逆转，去年4月特朗普打了贸易战，随后就有了5月7日的“择机降准降息”
所以，对接下来一段时间的地缘格局预判，能让我们领先性地知道政策的大概方向，从而推导楼市企稳的必要条件，何时才能凑齐
2026年（所有）资产配置，最最重要的元问题，就是：
整个世界将会变得更混乱更不可预测，还是变得趋向稳定？
2025年世界最大的动荡，毫无疑问就是4月的对等关税
但特朗普无数次的TACO，以及美国在《国家安全战略报告》中的表态被认为是一种战略收缩，已经让这件事情彻底成为过去式了
不管是不是幻想，G2共治的时代，已经来临
虽然这个G2的关系并不会和谐，虽然这个共治时期不会太长，虽然对抗和冲突仍然是中美的主旋律，但这段共治时期，对东大来说，意味着又可以有一段很难得的“短暂和平”了
上一次本拉登创造的“发展窗口期”，我们抓住了，于是彻底崛起
那这一次呢？
这一次的窗口期，我们会解决哪些问题？
“改革深水区”？WW回归？还是什么问题……
不管历史会走向什么方向，至少，这一段“共治时期”的特点，将会成为我们思考所有问题，以及判断楼市何时企稳的逻辑出发点
具体有哪些特点呢？
第一个特点，就是对资源的抢夺
特朗普已经在到处施展拳脚，想要去控制更多的资源
甚至不惜将全球秩序带回丛林法则——委内瑞拉只是开胃小菜
同样的，作为“世界工厂”，我们也天然需要消耗庞大的资源量，美国对关键资源的控制，会带来"断供威慑"
对此，我们也必然会有一些对于资源保障线的额外投入（交换、冗余、囤积），这是从国家安全角度考虑的“底线问题”，也可能是从战略目标出发（zhan bei）需要做的准备
（所以，这轮大宗商品的牛市，很可能会走向历史级的疯狂，因为这样的场面，谁都没经历过）
第二个特点，就是财政的主导性越来越强
因为G2的文明底层差异天然存在，且难以弥合，导致对抗和冲突会是这个共治时代不可避免的主旋律
在这样的背景下，政策端，财政主导的时代已经来临
不论中美，权力集中于顶层，其他部门服从大局，按照国家计划来行事，不管你是华尔街还是美联储，谁不听话，就要办谁
财政的方向，很多时候会比货币政策，更值得我们关注——从去年开始，已经是这样了
第三个特点，就是不惜一切代价，抢夺制高点
我们看看从924到现在，A股哪些行业板块涨得好——不论是AI还是芯片，乃至12月轰轰烈烈的商业航天，都是对“制高点”的抢夺
一句话概括财富密码：
不能受制于人，不能“输了这场战争”
所以资源会冗余性地投入到这些领域——哪怕AI领域现状是"美国缺电、中国缺芯"，但看起来，美国即便不缺芯，也要动用关税大棒，让台积电来美国建设产能；中国即便不缺电，也要让国家电网用4万亿元固定资产投资，来升级电网、提升系统调节能力和数字化建设
在双方激烈竞争并交锋的过程中，所有可以被武器化的因素，都会逐渐被武器化——在多条赛道上，进行“军备竞赛”
而房地产，作为相对“闭塞”的行业——既不能当作武器来制约敌人，也不太会被别人拿来当武器（发美元债的房企，差不多都暴雷暴完了），在政策资源的分配上，优先级就没那么重要了
这也是为什么，最近几年的下行周期里，房地产救市政策一直呈现出“托而不举”的状态
最近几次的高级别会议通稿、十五五规划、定调性发文里，房地产的“篇幅”和“排位”都显著下降
直到26年初，《求是》才出来发文，“以正视听”
所以，从地缘ZZ和世界格局的视角来看，这一次楼市的触底企稳，更可能是市场自发的自然企稳，而不是投入巨大资源，“大力出奇迹”的政策救市
这是第一大段的结论
所以，像09年的四万亿，15年的货币化棚改那种“用房地产来拉动经济”的模式，这次大概率不会出现了
本轮调整，更可能是经济企稳在先，楼市企稳在后
那现在经济已经企稳了吗？
先说结论：
经历了2025年，中国经济已经走出了至暗时刻
我们回顾一下这两年发生了什么？
首先是2024年9月的政策逆转，那一轮动作，扭转了原本的趋势：
在之前7月的最高层会议上，对经济的评价还是总体平稳、稳中有进、延续回升良好态势
到了9月，就变成了“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，甚至要求大家“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。”
这意味着政策制定者开始意识到问题的严重性，需要调整部署了
所以，原本不讨论经济的9月份最高层会议，这次特意讲了经济的问题
（股市也是从926局会之后，开始真正拉升，9月25日还是冲高回落，9月26日中午通稿发布后，空中加油，集体抢筹，快速拉升突破了3000点，有兴趣的可以回看下那天的分时走势）
然后，就是各个部位出来开发布会，在不断释放信号和博弈政策中，保住了24年的5%
紧接着，就迎来了25年一季度的Deepseek，梁文峰的横空出世，证明了中国在AI领域没有被美国甩开太远，有些方面甚至有所领先——被载入史册的“Deepseek时刻”，甚至成了后人形容科技爆发拐点的代名词
到了二季度，贸易战一打，证明了全世界只有中国，能硬刚美国
从此，牌桌上只剩下中美两家
再到三季度，上峰提出了反内卷——这是另一种说法的供给侧改革
这说明通缩问题，开始被真正摆上了决策层的“待办清单”，虽然到现在还没有真正走出通缩，但正视问题是解决问题的第一步
到了四季度，最关键的事件就是釜山会晤
在会晤之前，我们还主动拿稀土去卡了美国的脖子，证明了我们也具备“让彼此瘫痪的能力”，从而让中美正式走向了"战略相持阶段"——也就是当前G2共治的格局
在这一连串动作之后，到了25年12月的最高层会议时，语调和方向就有了新的表述，对外部环境的表述，已经从之前的“动荡不安”（22年12月），“复杂性、严峻性、不确定性上升”（23年12月），转变为相对比较中性的“变化影响加深”（25年12月）
而对形势的论述重点，放到了内部问题上：
也就是在这次定调会议上，终于把内需问题，排到了经济工作重点任务的第一位
所以，现在的经济状态可以比较客观地评价为：
有些问题已经解决，有些问题已经在解决的过程中
2025年，解决了更为紧迫，更为要紧的外部问题
从2026年开始，可以腾出更多资源，来解决内部的需求问题了
那顺着这套逻辑，接下来这段时间的经济发展重点，可以重点关注这三个方面：
第一个，依旧是每次开大会的重点：科技
在上一轮科技创新爆发的领域：互联网，中国虽然起步晚于美国，但后来靠着国内的庞大市场，迎头赶上，现在已经是世界上唯一能与美国分庭抗礼的国家，这在1990年代互联网浪潮开启之初，是不可想象的
到了这一轮人工智能的竞争上，虽然一开始美国依旧是领先的那一方，但仅用了2年，中国就追上来了（比互联网那一轮速度更快）
如果按黄仁勋的说法，从某种程度上讲，中国甚至还具有优势
黄仁勋将人工智能的各个领域，比作一个5层蛋糕
在这个蛋糕里，中国明显处于优势的是能源、基础设施和应用，明显处于劣势的是芯片，优劣各半的是模型——美国在前沿模型上领先，而中国在开源模型上领先
按照黄仁勋的逻辑，会不会经过一段时间的发展，原本处于劣势的芯片，美国的优势不再明显（比如国产芯片的性能持续提升），而原本中国的优势，美国却因为国情，没有办法追上来（比如能源、基础设施）
如果真有那一天，中国就成了AI时代的领先者——至少，当下不宜完全排除掉这个“略显乐观”的可能（也不排除是黄仁勋索要更多资源而提出的“威胁论”）
第二个经济的关键，就是出口变出海
眼下还有个很多人没意识到的变化趋势正在悄然发生
那就是人民币的升值
这张是离岸人民币的周线走势图，可以看到，离岸人民币已经升破了24年9月底政策逆转后的6.9693
现在大家都在热议人民币升破7，如果有朝一日人民币升破6，那会是什么场景？
按照常理，人民币贬值利于出口：在国内生产制造，是按人民币计算的成本，出口到国外，是用外币结算收入，人民币贬值的话，外币的收入可以兑换成更多的人民币（给出口型企业带来更多利润）
现在人民币升值，利好的就是出海
在“十五五”规划中就提到：“有效实施对外投资管理，健全海外综合服务体系，促进贸易投资一体化，引导产业链供应链合理有序跨境布局。”
这其实就是在说出海了
所以，可以关注那些有业务出海的企业，他们的业绩增长，可能对经济恢复起到关键的拉动作用
日本在这方面，早就做出过正面案例：
第三个关键，就是内需了
这个问题就比较敏感
因为要提升内需，就必须面对分配问题
改革进入深水区，解决分配问题，需要更大决心和更高的智慧
但如果真的解决，或者至少有所改善（乐观估计），那么这次经济复苏带来的就业改善、收入增长和对未来预期的逐渐乐观，将取代原本的“土地财政”下的利益驱动，成为楼市未来企稳最核心的支撑力
哪怕经济回暖了，看空楼市的人可能仍然会说：
有了钱干吗要买房？吃吃喝喝出去玩玩不香嘛？
这5年的房价调整，确实让很多资产受损者对楼市产生了“生理性的厌恶感”——也可以解释为疤痕效应
但想想现在的股市，那个曾经永远在3000点止步不前的股市，那些发誓卸载软件再也不看的散户，现在还不是义无反顾地冲进去了嘛？
所以，没有什么绝对的看空和看多
趋势形成+天量资金+焦虑FOMO的心态，会像驱赶羊群一样驱赶民众，从一个市场到另一个市场
就像前几年大家拼命存钱，这段时间，存款到期之后，也在拼命往股市里跑
这张是中国居民资产配置结构图：
可以看到，20年前住房在资产中占比在60%以上，近年来逐年下滑，尤其是19年之后加速下滑，2024年已经降至49%
而金融资产这20年来逐渐上升，24年也已经来到40%以上
其中，这4年增速最快的，就是定期存款、公积金存款（褐色直线）
也就是说，在924大逆转之前，民众都在拼命存钱，这也符合通缩期的大环境
这是中金公司测算的历年居民长期存款到期规模：
可以看到，2026年有大量长期存款到期
其中，三年期到期存款较去年增加2.4万亿，较前年增加3.8万亿，这些钱就是2023年存的
从5年期及以上的存款到期数据来看，25年和26年，每年有20万亿规模的存款到期，这些钱是20-21年存的
我们都知道，中长期利率是从2021年下半年开始逐步下行的：
当时经济萧条，叠加疫情带来的不安定效应，让民众不敢投资和消费
而长期存款利率相对较高，因此民众热衷于长期存款
从数据上看，三年期和五年期定存存款利率，当时都在3%以上，而现在，他们的利率只有1.5-1.7%左右
这样的利率差别，让我们有理由相信，这些到期存款中，理应有相当一部分，不会再存这么长时间，一定会寻找其他出路
这也是为什么，最近的股票行情会那么疯狂，甚至国家队每天抛售都压不住，实在是增量资金太多了
那像这样的增量资金有多少呢?
这张是历年居民定期存款到期和吸收规模测算：
灰色的柱子是吸收存款，褐色的柱子是到期存款，两者的差值，可以理解为银行系统“吃”掉了多少储蓄资金
22年这个数据是14万亿，23年为17万亿，24年为12万亿，25年预估为12万亿，之后就预估不到10万亿了
因此，吸收长期存款的高峰期是在2023年，这也印证了我们前文的推论
假设这些到期资金都会直接或间接地（通过险资），进入目前赚钱效应最好的股市（现实中不会，暂且这么预估），那么这些增量资金的持续时间，最晚大约能到27-28年——对应的3年期存款的存入时间，是24-25年
需要注意的是，由于24年-25年的长期定存利率已经较低，所以存款人“改换门庭”的动力，并不会像22-23年那波人那么强烈
也就是说，27-28年之后，就很难指望太多长期定存到期所带来的巨大流动性
届时会发生什么？
我们回顾一下2015年就大概能明白了
那有没有可能一直慢牛走下去，走成美股那样震荡向上的趋势？
大概率是不可能的
这是埃森哲在25年8月做的一轮消费者调研，调研的问题就一个——基于您当下的人生阶段，您最看重的是以下选项的哪三项？（从高到低排序）
再把得出的数据与4年前的调查做对比：
从这张图表里，我们可以看到，经历了4年的下行周期，人们的追求发生了什么变化——着重看事业和财富这两条，我们可以发现，人们对事业的重视度大幅降低的同时，对财富的重视度全年龄段飙涨
大家自我代入一下就能理解，赚钱的机会更少了，努力也换不来回报了，想躺平又无法躺平——对未来没有安全感，最好能发笔横财
当收入效应降低时，心里对财富的渴望会增多，现实中赚钱越难，对财富（暴富）的期待就越强
所以啊，不能怪国人的赌性太重，都想挣快钱，实在是形势所迫，正经路子也不给机会
当各大科技公司都完成IPO，股市走完牛市之后，巨量资金又会去哪？
下面这张图，是将中国内地房价走势与其他国家和地区的房价周期作对比：
除日本外，美国、西班牙和中国香港的房价都是在房价见顶的六年之后见底
如果粗暴地照搬历史经验，那21年之后的6年，也就是2027年
如果非要给这个2027年，找一些理由的话：
美联储大放水，全球流动性严重过剩，股市涨完一轮牛市，居民财富从银行出来到股市滚完一轮，各种促内需提保障的财政措施在26年开始逐步落地，企业出海，带来新的利润增长点……
这样看来，粗暴的对比+合理的推导，27年楼市触底企稳也不是不可能
如果2027年全国楼市触底企稳，那一定会有一些领先指标，来不断验证这件事情
毕竟不可能全国各地同时触底企稳，有些城市一定会走在前面
就比如，香港楼市在2025年已经完成触底
很多人关心上海何时触底，在上个月，老金就已经提前性地做出假设：如果上海楼市在2026年提前触底……
现在过了一个月，又有了更多的数据和信息：
从挂牌量的数据变化来看，存量挂牌的下降趋势出现了加速
同时，当期成交端：带看数据和定金数据，在震荡中依旧维持在相对高位，表明市场消化库存的速度，并没有减慢
所以，新增挂牌量的减少，市场消化库存的持续放量，再叠加被PUA的房东撤牌，综合导致了存量挂牌数据的加速下行
在这样的形势下，部分房东已经开始调价
成交案例上，也有了价格企稳，甚至出现价格上涨的现象：
徐汇植物园板块，东泉小区，46.9平的1房，24年年底成交总价245万，25年年底成交总价311万
学区房里的典型：海防村，27平的1房，年底的价格较年中已经有所回升
所以，当前形势已经有了“小阳春提前”的苗头
据一线反馈，有不少客户怕年后涨价
毕竟经过近一年的阴跌，很多人判断房价已经到底部区间了，购房者的心态从“还要跌先观望”，逐渐变成怕现在不买，万一春节后传统的“小阳春”行情一来，卖家心态一变，可能就要多掏钱了
至于市场的供求关系是不是真的就此反转，我们仍然需要观察（也可能会反复几次）
观察什么呢？
从历史数据来看，每年小阳春，都是新增挂牌量的高峰，但拉长看，历年的挂牌高峰数已经呈现逐级下降的趋势
26年春节之后会增加多少增量挂牌数据，我们拭目以待
除了存量挂牌数据、成交以及网签数据，还有个对楼市企稳来说的利好消息，就是市场的新房供应，预计在2026年持续缩量
作为新房供应的领先指标，2025年全年土拍成交量跟24年一样维持在低位，这也就意味着26年的新房供应量将继续萎缩
在持续土拍溢价的情况下，现在的新房价格虚高，并不好卖
这间接导致了开发商拍地热情的下降（土拍溢价率越来越低）
可以预见，2026年上半年上市的新房，会以25年下半年的高溢价成交土地为主——开发商会卖得非常艰难。同时，政府也会需要面对趋冷的土拍市场，26年上半年推地也会越推越少
所以，按逻辑推演，26年下半年，新房市场的新增供应会更少
这也就意味着，新房市场对于二手房市场的分流，在26年会越来越弱
说完了利好，再看看利空：
21年开始的限售新房，将在今年迎来解禁潮
从数据上看，26年从二季度开始，全年会解禁3.3万套，这些解禁新房有可能会成为市场上的挂牌增量
于此相对，今年政策端也会有足够多的牌可以打，上海还保留了足够多的政策释放空间
《求是》杂志说了，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态
所以今年政策端能有多少措施，什么时候释放，能否对冲掉解禁新房的影响，也是个值得观察的指标项
最后总结一下：
当前上海楼市存量挂牌加速下降，房价已经有了企稳的苗头，考虑到市场的新房供应会在2026年持续缩量，新房市场对二手房市场的分流日益趋弱，我们可以在26年带着“企稳触底”的视角，来观测市场
重点的观测指标：
1. 春节之后的小阳春，会增加多少增量挂牌数据，观察挂牌量的下降速度
2. 二季度开始的解禁，会对市场产生什么样的冲击，会不会扭转存量挂牌的下降趋势
3. 政策端，会有哪些举措出台，时机如何，力度如何，效果如何
除了这些对微观楼市的观测指标，还有一些指标，有一定参考意义：
比如用名义GDP-实际GDP来观察是否走出通缩；用上市公司财报，尤其是周期型行业的股价走势，来判断经济是否真的企稳……
具体用法就不一一赘述了，如果有兴趣，可以来我的星球，里面会有更多对于宏观经济的监测和分析（文末扫码可以加入）
有很多非上海的客户可能会问，如果不是要买上海的房子，那什么时候市场会触底？
大逻辑还是一样的
企稳肯定有先后，盯住领先指标/领先城市/领先板块即可
大概相当于：北方观察北京，西部观察成都，南部观察深圳……当这些流动性更健康的市场止跌企稳，甚至明显上涨了，再来考虑二三线城市，乃至全国楼市的复苏也来得及
换句话说，如果全国楼市在27-28年企稳，这些头部城市在26-27年就会率先出现止跌信号，甚至出现全面性的价格上涨
春江水暖鸭先知，讲的就是这个意思
可能会有很多悲观者会认为，现在的人口数据那么难看，人都没了，哪来那么多买房的需求？
这个观点乍一看，逻辑上没错，但存在2个致命的瑕疵：
1. 时间框架问题
人口问题是个长周期的逻辑，市场的供求关系再平衡，是个短周期的事件
这种时间框架的错配现象，通常会有更好的解释案例：
股票市场里一些长周期的逻辑，会被拿来进行短平快的炒作（比如最近的商业航天）
大多数散户投资股票的时间框架是短期，甚至超短期的——生怕这个时候如果不上车，就会错过此生最重要的机会——但同时让散户笃信不疑的，却是长线逻辑下的宏大叙事
最后发现被长线叙事骗进来，套在短线情绪的山顶
类似的，人口问题对楼市也是长期的利空，尤其是对于还有人口吸附能力的城市，人口问题暂时不需要担心
短期内人口问题对楼市的影响，甚至还不如人工智能和机器人
（这个部分又会涉及到很多敏感信息，还是照例放到星球的完整版里，文末扫码可以加入）
2. 需求是可以被创造的
不要忘了，需求是可以被创造的
不论是客观上，随着科技的发展而产生出的新居住需求；还是主观上，自上而下的引导预期，制造焦虑……民众购房的需求都是可以被创造出来的
别的不说，大家对于房产保值增值的需求，显然就比自住型的需求更强烈——不然的话，当年上涨的时候，为何要提“房住不炒”？这几年下跌的时候，为何要持币观望？
当市场出现越来越多的逆转信号时，又有多少曾经认为房价还要继续跌的人，能坚守在“空头”的阵营里呢？
人性的规律，从不让人失望
最后谈谈具体的操作建议：
对于手中有多套房的群体而言，如果此次楼市真的触底企稳，引发反弹……
那不是加仓时机，反而是最佳抛售时机
听起来有点反常识，但只要能理解趋势和周期的差别，就能明白我说的是什么意思（这个部分有很多ZZ不正确的内容，但很残酷很真实，还是照例放到星球的完整版里，文末扫码可以加入）
而对于抛售的时机，不用期待房价能回到最高位——只要想想，当年的最高位（2021年7月、2023年3月）是在一个什么样的经济环境、什么样的情绪氛围下飙升出来的，再想想现在还具备当时的条件吗？
对于反弹的抛售点，提供2个参考标尺：
一个是对比2024年9月之后的反弹高点，大概出现在2025年1月
另一个标尺，是房价最低点向上大约30%的位置，部分热门板块、热门小区可以看低点向上50%
这没有什么道理，纯粹是我个人的一个经验值，仅供参考
对于需要买房自住的群体而言，现在可以开始忙起来了
这一轮的楼市触底，将成为大多数人的家庭财富量级走向K型分化的关键战役——不论是择时、还是选筹，将变得非常关键
用股市里的形态来比喻：
有些房子会走“二波”，有些房子会做“双头”
如果有一定投资经验，这句话一看能懂
具体操作步骤：
现在就可以行动起来，建立全面的市场认知+挑出几个最合适的小区，然后盯住那几套性价比最高的房子，看看有没有被卖掉，看看会不会有性价比更高的房源挂出来……
扣动扳机的前一步，是埋伏+瞄准
眼下至少这个动作可以做起来了，而不是等市场真的起来了，再胡乱开枪
而对于想在楼市里做投资的群体来说，这一轮更值得关注的反而是低总价、老破小、拆迁房、解禁重灾区……以及那些传统意义上最热门、价格弹性最大、流通性最好、最受新上海人热捧的板块/小区
后者的逻辑大家这几年都知道，抓的就是市场上最愿意“为爱买单”的那波人——赚的是“增量资金抱团”的溢价
而前者的逻辑，很多人想不通
但事实上，市场里已经出现了一些老破小从3.8-4.3万/㎡，飙升到6-6.5万/㎡，甚至在短短几个月里翻倍的真实案例
（没错，就是因为多了动迁预期）
总之，没有绝对的好，也没有绝对的坏，没有永远的上涨，也没有永远的下跌，任何投资市场，都永远有机会，就看谁能抓住机会了
还有些不能说的，比如2027年的一条暗线，蕴含着巨大的利好，和巨大的利空，敏感度比较高，跟上周六的大新闻也有关系，就不在公开平台说了，还是放到星球里
毕竟全文所有的推导，都是基于当前基本格局不变的前提下，对现状的分析和推演
但如果基本格局发生翻天覆地的变化了呢？
中国家庭的资产结构里，占比最高就是房子
为处置好房子，值得我们多投入一些
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