本报告立足2025年中央城市工作会议精神及国家最新政策导向，系统整合全国297个地级及以上城市的城市体检核心数据、31个省份地方立法实践成果及2025-2026年20余个典型标杆案例，全面研判我国城市更新从“试点探索”阶段向“法治化、规范化、常态化”推进阶段转型的核心逻辑与关键路径。报告以“人民城市”理念为根本遵循，深度优化“三维一体”（法治化、市场化、数字化）战略框架，明确城市发展从“建设城市”向“经营城市”转型的核心要义，为地方政府、城市规划部门、房地产开发企业及金融机构提供精准、可落地、系统性的战略决策参考与实操指引。

一、引言：城市更新的时代命题与核心定位

（一）核心背景与驱动动因

1.  城镇化进入存量提质关键转型期：截至2025年底，我国常住人口城镇化率达到67%，城镇人口总量突破9.4亿，城镇化发展正式从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式实现从“大规模增量扩张”向“存量提质增效为主、增量优化为辅”的根本性转变。截至2025年末，全国已完成300多万栋住宅、18万个小区、3万多个社区、3800多个街区的全面城市体检工作，精准摸清城市存量空间“家底”，识别低效用地、设施短板、安全隐患等核心问题，为城市更新提供了科学精准的“诊断依据”与靶向施策的基础支撑。

2.  破解土地财政依赖与可持续发展双重困境：近年来，全国土地出让收入持续下滑，地方政府传统“卖地财政”模式难以为继，亟需通过城市更新盘活存量资产、挖掘土地二次价值，构建新的财政收入增长极。2025年1-9月，全国房地产相关专项债发行规模达6400亿元，其中城中村改造专项债816亿元，同比增长140%；老旧小区改造专项债632亿元，重点支持基础配套完善项目。中央财政已将城市更新纳入重点扶持领域，2025年专项下达城市更新专项资金800亿元，定向支持20个示范城市，单个城市最高补助额度达12亿元，城市更新已成为破解土地财政依赖、推动城市可持续发展的必然选择。

3.  回应人民群众美好生活需求升级：当前，我国人口结构呈现少子化、老龄化加剧、区域人口增减分化的趋势性特征，2024年65周岁及以上老年人口占总人口比重达15.6%，19个城市群承载了全国75%的人口，人口持续向核心城市群、都市圈集聚。人民群众对美好生活的需求已从“有没有”的基础保障型，转向“好不好”的品质提升型，对安全舒适的居住条件、优质均衡的公共服务、便捷高效的基础设施、优美宜人的城市环境、特色鲜明的文化体验等需求日益迫切，城市更新正是精准回应这一核心诉求的重要载体与关键抓手。

4.  国家政策体系持续完善形成强力引导：“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，将其作为推进新型城镇化的核心任务；2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》，确立“留改拆并举、以保留利用提升为主”的基本原则；2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确城市更新八项主要任务和六大支撑保障措施，将城市更新定位为“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”的核心抓手；2026年1月起，天津、济南、安阳等地城市更新条例正式实施，北京、上海、广州等一线城市加速出台配套实施措施，我国城市更新工作已迈入法治化、规范化推进的新阶段。

（二）研究目的、意义与框架

1.  研究目的：全面梳理我国城市更新政策演变脉络与2025-2026年最新发展趋势，深入剖析当前城市更新推进过程中面临的核心制度障碍与资金困境，系统优化“三维一体”（法治化、市场化、数字化）战略框架，结合最新典型案例提炼可复制、可推广的实践经验，深化“人民城市”理念下城市更新的未来战略方向分析，为多方参与主体提供系统性、专业化的战略决策参考。

2.  核心意义：一是为地方政府提供城市更新政策执行、机制创新与项目推进的精准路径参考，助力其破解统筹协调难题；二是为城市规划部门提供科学的实施机制与方法论指导，提升城市更新规划编制与落地效率；三是为房地产企业指明从“重开发、卖房子”向“重运营、经营城市空间”的转型方向，挖掘存量时代核心竞争力；四是为金融机构揭示城市更新领域的投资机遇与风险防范策略，引导金融资本精准赋能。

3.  研究框架与方法：本报告采用文献分析、政策解读、案例研究、数据分析、对比研判等多种研究方法，构建“政策背景-核心挑战-战略框架-典型案例-未来展望-行动建议”的闭环研究体系。研究过程中，充分参考住建部、自然资源部、发改委等中央部委发布的政策文件与统计数据，深度剖析北京、上海、广州、深圳、成都、西安等重点城市的实践案例，确保研究结论的权威性、专业性与实用性。本报告核心发现：当前城市更新已从单一项目思维转向整体资源优化配置思维，亟需构建“法治化+市场化+数字化”的协同治理体系，形成“政府引导、市场运作、公众参与、专业支撑”的多元共治格局，其本质不仅是物理空间的改造升级，更是城市发展模式的根本性转型，是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动。

二、政策演变与最新趋势

（一）政策演变脉络

自2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”概念以来，我国城市更新政策历经七年发展，逐步实现从理念提出到系统部署、从试点探索到法治化推进的全方位升级，形成了“顶层设计引领、地方实践创新、制度体系完善”的发展格局。具体演变脉络如下表所示：

数据来源：住建部、自然资源部、发改委、各地方政府官网及公开政策文件整理

政策演变核心特征：整体呈现“层级持续提升、内容不断深化、机制逐步完善、导向愈发清晰”的发展趋势。从政策层级来看，2025年中办、国办联合发文标志着城市更新政策从部门指导层面上升至国家顶层设计层面，成为国家战略行动的核心抓手；从内容导向来看，政策重心从“防风险、定规则”逐步转向“提效能、促创新”，从单一管控转向“民生保障、文化传承、产业升级、生态修复”多元协同；从实施机制来看，逐步构建起“顶层设计+地方落地+试点示范”的推进体系，法治化、市场化、数字化成为核心支撑。

（二）六大最新政策趋势与创新点

2025年以来，随着国家顶层设计的进一步明确与地方实践的持续创新，我国城市更新政策呈现出六大核心趋势与创新点，为行业发展注入新的动力：

1.  政策层级大幅提升，战略定位更加明确：《关于持续推进城市更新行动的意见》作为迄今城市更新领域最高规格的专项政策文件，将城市更新正式写入《“十五五”规划建议》，政策定位提升至前所未有的高度，明确其作为“推动城市高质量发展、建设现代化人民城市”的核心载体作用，为未来5-10年城市更新工作划定了总体方向。

2.  实施体系标准化，闭环机制基本形成：住建部等部门密集发布多批可复制经验做法清单，明确“专项规划—片区策划—项目实施方案”的三级规划实施体系，推动建立“城市体检—问题识别—规划编制—项目储备—实施推进—效果评估”的全流程闭环机制，有效解决了以往城市更新“碎片化、无序化”推进的问题。

3.  市场运作机制强化，要素保障更加精准：2025年5月，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间临时利用、完善产权登记制度、破解历史遗留问题等六大方面提出11项具体措施，构建了从规划、土地、资产、产权到历史遗留问题的全方位要素支持体系，为市场主体参与城市更新扫清了核心障碍。

4.  投融资模式多元创新，资金渠道持续拓宽：2025年以来，城市更新融资渠道形成“中央财政专项补助+地方政府专项债+政策性金融工具+社会资本参与+公募REITs退出+居民自筹”的多元格局。截至2025年底，全国22家省级城市更新平台已承接60%的区域项目；28个城市设立城市更新专项基金，总资金规模达4550亿元，预计2026年将突破6000亿元；REITs试点范围持续扩大，城市更新设施正式纳入试点，为社会资本提供了清晰的退出通道。

5.  地方立法加速推进，法治保障日趋完善：2026年1月起，《天津市城市更新条例》《济南市城市更新条例》《安阳市城市更新条例》等地方性法规正式实施，北京、上海、广州等一线城市也加速出台配套措施，如《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》《上海市城市更新规划资源行动方案》等。这些地方立法普遍强调“保留利用提升为主”的原则，杜绝“大拆大建”，将“城市体检”作为更新工作的前置条件，突出民生导向与文化传承，为地方城市更新工作提供了稳定、权威的法治保障。

6.  技术赋能深度融合，数字化转型加速落地：住建部等三部委联合发布《关于开展城市信息模型（CIM）基础平台建设的指导意见》，推动CIM平台成为城市更新数字化治理的核心载体；上海发布《上海市CIM底座建设三年行动计划（2025-2027年）》，构建“数字孪生上海”；广州推出“穗智管”城市运行管理中枢，实现城市更新全流程数字化、智能化管控。数字化技术已从“辅助工具”转变为“核心支撑”，推动城市更新向精准化、高效化、智慧化方向发展。

（三）2025-2026年市场规模与资金需求分析

1.  市场规模持续扩容，成为稳投资核心抓手：城市更新已成为我国稳投资、扩内需、促消费的重要领域，市场规模持续扩大。“十四五”期间，全国城市更新完成投资累计达15万亿元，2025年单年市场规模预计达8.6万亿元，同比增长18.3%；随着法治化推进与市场化机制的完善，预计到2030年，城市更新将形成10万亿元级别的超级市场，成为拉动经济增长的重要动力。

2.  资金需求缺口显著，结构矛盾较为突出：城市更新项目普遍具有投资规模大、回收周期长、收益水平偏低的特点，资金需求总量庞大且结构不均衡。从2025年资金供给情况来看，1-9月全国房地产相关专项债发行规模6400亿元，其中城中村改造专项债816亿元（占比12.75%），老旧小区改造专项债632亿元（占比9.88%），资金分配向重点领域倾斜但仍显不足；从区域来看，一线城市城中村改造项目平均融资规模达131亿元（北京），远超全国19亿元的平均水平，区域资金分配不均问题突出；从主体来看，社会资本参与率不足40%，远低于政策预期，资金供给过度依赖政府与地方国企，可持续性面临挑战。

3.  资金配置核心痛点：一是政府资金投入有限，中央补助申报竞争激烈，2025年全国申报城市超60个，最终仅20个城市入选，申报成功率约30%，且地方政府债务风险等级成为核心考量因素，部分城市因债务率超标被直接淘汰；二是社会资本参与积极性不足，城市更新项目平均回报周期长达8-12年，国内城市更新REITs实际收益率仅为5.2%-6.8%，远低于国际机构预测的10%-15%，投资回报与风险不匹配；三是区域资金分配失衡，2025年三四线城市房地产类专项债发行规模达2562亿元，占比50%，一线城市1436亿元（占比28%），二线城市1120亿元（占比22%），资金供给与更新需求匹配度有待提升。

三、核心价值体系：“三维一体”框架下的十大战略价值维度

围绕“城市更新——城市高质量发展新里程”的核心理念，结合“人民城市”理念要求与最新政策导向，本报告构建了城市更新十大战略价值维度，形成以“三维一体”（法治化、市场化、数字化）为支撑的完整价值体系。核心逻辑：城市更新绝非简单的“拆建替换”，而是涵盖“空间重构+功能升级+文化延续+经济再生+社会治理”的综合性系统工程，其核心是实现从“建设城市”向“经营城市”的转变、从“单一开发”向“系统集成”的升级、从“物质更新”向“人文复兴”的深化、从“局部试点”向“全域覆盖”的扩展。

（一）十大战略价值维度详解

十大战略价值维度相互关联、协同发力，构成了城市更新的完整价值闭环，其中空间重构是基础、功能升级是核心、文化延续是灵魂、经济再生是动力、社会治理是保障，生态修复、民生改善、产业升级、智慧治理、区域协同是重要延伸与补充：

1.  空间重构：核心是优化城市空间结构，推动产城融合、TOD（以公共交通为导向）开发、生态廊道建设，构建韧性城市空间格局。通过城市体检精准识别低效用地、闲置空间等存量资源，结合城市发展定位制定差异化改造策略，实现空间资源的优化配置与高效利用，破解城市“摊大饼”式扩张遗留的空间布局失衡问题。

2.  功能升级：核心是调整职住平衡、完善交通网络、优化公共服务设施布局，提升城市整体运行效率与品质。以“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设为抓手，聚焦居民急难愁盼问题，补齐教育、医疗、养老、托幼等公共服务短板，推动城市功能从“基础保障”向“品质提升”转型。

3.  文化延续：核心是保护历史建筑、传承历史文脉、活化利用工业遗产，实现文化遗产的“活态保护”。坚持“修旧如旧、以用促保”的原则，在城市更新全过程、各环节融入文化保护理念，避免“千城一面”，保留城市记忆与特色风貌，增强居民文化认同与城市凝聚力。

4.  经济再生：核心是通过旧厂房改造、产业园区升级、低效商圈焕新等方式，引入数字经济、智能制造、文化创意等新兴产业，打造城市创新高地。盘活低效闲置资产，培育新的经济增长点，促进城市经济转型升级，构建可持续的经济发展模式，破解土地财政依赖困境。

5.  社会治理：核心是创新社区治理模式，构建“政府引导、市场运作、公众参与、专业支撑”的多元共治格局。推行“社区规划师/建筑师”全程陪伴制度，畅通公众参与渠道，健全利益协调机制，提升社区治理精细化水平与居民满意度，促进社会和谐稳定。

6.  生态修复：核心是增加城市绿地、建设海绵城市、推广绿色建筑、治理环境污染，提升城市生态环境品质与韧性。结合城市更新项目推进生态廊道建设、河道治理、土壤修复等工程，推动城市发展与生态保护良性互动，应对气候变化与生态风险。

7.  民生改善：核心是改造老旧小区、提升公共空间品质、完善基础设施配套，增强居民幸福感、获得感与安全感。以“小切口”改善“大民生”，聚焦老旧小区加装电梯、停车难、充电难等具体问题，精准对接居民需求，让城市更新成果惠及更多群众。

8.  产业升级：核心是优化城市产业结构，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型，培育新兴产业与未来产业，提升城市核心竞争力。通过城市更新为产业发展提供优质空间载体，推动产业集聚与协同发展，构建“空间+产业+服务”的产业生态体系。

9.  智慧治理：核心是构建城市数字化治理平台，运用人工智能、大数据、物联网等技术，实现城市运行的智能化、精细化与高效化。以CIM平台、城市运行管理中枢等为载体，推动城市更新项目全流程数字化管控，提升决策效率与治理水平。

10. 区域协同：核心是推动城市群、都市圈内部城市更新协同发展，促进区域资源共享、优势互补与均衡发展。结合区域发展战略，统筹推进跨区域城市更新项目，加强城市间交通互联互通、公共服务共建共享、生态环境协同治理，推动区域一体化发展。

（二）价值维度间的相互关系

城市更新十大战略价值维度并非孤立存在，而是形成了紧密关联、协同共生的有机整体：

一是空间重构与功能升级相辅相成，空间重构为功能升级提供物理载体，功能升级为空间重构赋予核心内涵，二者共同支撑城市品质提升；

二是文化延续与经济再生相互促进，文化延续为经济再生注入精神内核与特色竞争力，经济再生为文化延续提供物质保障与可持续动力；

三是社会治理与民生改善深度融合，社会治理机制的完善为民生改善提供制度保障，民生改善的成效是社会治理水平的核心体现；

四是智慧治理与生态修复、产业升级、区域协同等维度深度赋能，为各价值维度的实现提供技术支撑与高效路径，推动城市更新价值最大化。

这一价值体系始终坚持“以人民为中心”的发展思想，将民生改善放在首位，同时兼顾经济发展、文化传承与生态保护，实现城市高质量发展与人民高品质生活的有机统一。

四、核心挑战与破解方案

当前，我国城市更新工作虽已进入法治化、规范化推进阶段，但在实践过程中，仍面临制度障碍突出、资金困境明显等核心问题，制约了城市更新的推进效率、质量与可持续性。本报告结合全国多地实践案例，深入剖析核心挑战，并提出针对性破解方案。

（一）四大核心制度障碍与破解路径

制度层面的障碍是制约城市更新高效推进的核心瓶颈，主要集中在审批流程、产权处理、政策协同与利益协调四个方面：

数据来源：基于全国20个城市更新示范城市实践案例整理

（二）三大核心资金困境与破解路径

资金问题是城市更新项目落地的核心制约，当前主要面临政府资金压力大、社会资本参与度低、区域资金分配不均三大困境：

1.  政府资金投入有限与压力增大：核心痛点是中央补助额度有限、申报竞争激烈，地方政府债务压力大，资金分配精准度不足。破解路径：一是优化中央专项补助分配机制，向更新需求迫切、债务风险可控的城市倾斜，提高资金使用效率；二是建立地方政府城市更新资金统筹机制，整合各类财政资金，避免分散使用；三是强化资金使用监管，建立项目绩效评价体系，将评价结果与后续资金支持挂钩。

2.  社会资本参与度低与回报周期长：核心痛点是项目投资规模大、回报周期长、收益率偏低，社会资本投资风险高、退出渠道不畅。破解路径：一是推广上海“特许经营+绩效付费”模式，将项目收益与运营绩效挂钩，保障社会资本8%-10%的合理回报率；二是加速推进城市更新REITs试点扩容，扩大试点项目类型，优化收益率核算机制，畅通社会资本退出通道；三是给予社会资本税收优惠、容积率奖励、配套设施经营权等激励政策，降低投资成本与风险。

3.  区域资金分配不均与专项债规模差异：核心痛点是一线城市资金供给充足但竞争激烈，二三线城市资金缺口大，三四线城市资金使用效率偏低。破解路径：一是建立专项债发行差异化支持机制，根据城市更新需求、经济实力、债务水平合理分配额度；二是鼓励二线城市联合设立区域性城市更新基金，整合金融资本与社会资本，集中支持重点项目；三是推广重庆、杭州“土地收储专项债+项目运营”模式，提高三四线城市资金使用效率与项目可持续性。

（三）综合破解保障措施

针对制度与资金层面的核心挑战，需构建“制度创新+资金保障+技术支撑+主体协同”的综合保障体系：

一是强化顶层设计，加快《城市更新法》立法进程，将地方成熟经验上升为国家法律，构建全周期法治保障体系；

二是健全投融资长效机制，形成“财政引导、金融支持、社会参与”的多元资金格局，降低社会资本投资门槛；

三是深化技术赋能，以CIM平台为核心，实现审批、监管、运营全流程数字化，提升推进效率；

四是构建多元共治格局，明确政府、市场、公众的角色定位，形成推进城市更新的合力。

五、“三维一体”框架优化与最新政策支持

“三维一体”框架（法治化、市场化、数字化）是城市更新系统性推进的核心支撑，随着2025-2026年政策体系的完善与实践经验的积累，该框架需进一步优化升级，强化三者的协同融合，构建“法治保底线、市场强动力、数字提效能”的治理体系，推动城市更新高质量发展。

（一）法治化维度：筑牢制度根基，强化底线保障

法治化是城市更新有序推进的前提，核心是通过立法明确更新范围、权责边界、利益保障与操作流程，避免行政干预过多与政策随意性，为市场主体提供稳定的预期。

1.  国家与地方立法协同推进：目前《城市更新法》立法进程尚未明确，但地方立法已进入加速期。2026年1月起，天津、济南、安阳等地城市更新条例正式实施，这些条例普遍确立了“保留利用提升为主”的基本原则，明确了城市更新的适用范围、工作机制、产权处理、补偿标准、公众参与等核心内容，为地方实践提供了法律依据。未来需加快国家层面立法进程，同时鼓励地方结合自身特色出台配套实施细则，形成“国家立法+地方配套”的完整法治体系。

2.  产权处理与利益保障制度创新：产权清晰是城市更新的核心前提，各地通过地方立法创新产权处理机制，取得显著成效。例如，北京《城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》明确了无手续建筑的认定标准、处理程序与产权归属；深圳修订《历史遗留违法建筑处理规定》，明确1999年3月5日前建成且为唯一住房的无证房屋可参照合法建筑补偿；广州《城市更新条例》确立“房票安置”制度，提高补偿透明度与灵活性。未来需进一步完善产权确权、变更、登记等制度，保障各方主体合法权益。

3.  实施机制法规化完善：各地立法普遍强化了城市更新实施机制的规范化，例如《天津市城市更新条例》明确城市更新的主要任务包括老旧小区改造、完整社区建设、历史文化保护、基础设施完善等；《济南市城市更新条例》将“城市更新+泉水保护”作为核心特色写入条款，体现地方特色与法治创新的结合。同时，各地普遍确立了“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系，明确各环节的审批流程与责任主体，确保城市更新有序推进。

最新政策支持：2025年5月中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》明确将法治化建设作为六大支撑保障措施之一，要求加快完善城市更新法律法规体系；住建部等部委联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从产权登记、历史遗留问题处置等方面提供政策支持，为法治化建设提供了顶层设计支撑。

（二）市场化维度：激活主体活力，强化动力支撑

市场化是城市更新可持续推进的核心动力，核心是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，吸引社会资本参与，形成“投资—建设—运营—退出”的完整闭环，破解资金困境与运营难题。

1.  投融资模式多元创新：2025年以来，我国城市更新投融资模式形成多元格局，中央财政专项补助、地方政府专项债、政策性金融工具、城市更新基金、社会资本、REITs等资金渠道协同发力。截至2025年底，全国28个城市设立城市更新基金，总规模达4550亿元，预计2026年将突破6000亿元；REITs试点取得重要突破，2025年发改委991号文将城市更新设施纳入REITs试点范围，首单城市更新REIT年化收益达6.8%，为社会资本提供了重要退出通道；2025年11月，证监会公开征求意见的《商业不动产REITs试点公告》明确将商业办公设施与城市更新设施纳入试点，进一步拓宽了社会资本投资渠道。

2.  社会资本参与机制完善：各地通过模式创新提高社会资本参与积极性，形成了多种可复制的实践模式。例如，深圳南头古城采用“政府主导、企业实施、社会参与”模式，政府负责政策引导与基础设施投入，专业企业负责改造运营，原住民通过参与社区治理与资产入股共享发展成果；成都玉林片区试点“社区合伙人”制度，商户与居民自筹资金参与改造，分享项目运营收益；上海推行“特许经营+绩效付费”模式，保障社会资本合理回报率，提高参与积极性。未来需进一步完善社会资本参与的激励机制与风险分担机制，降低投资门槛与风险。

3.  资产盘活与产权激励创新：各地通过产权激励、容积率奖励等方式，提高存量资产价值，吸引社会资本参与。例如，上海试点“容积率奖励”政策，对城市更新项目中提供公共空间、公共服务的商务楼宇，允许增加一定比例的经营性建筑面积；重庆推行“老厂区加层改造不计容”政策，盘活存量工业用地；成都推行“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”的资产盘活策略，提高存量资产使用效率与价值。这些创新举措有效平衡了公共利益与市场利益，实现了多方共赢。

最新政策支持：2025年5月，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从土地供应、产权登记、临时利用等方面为市场化运作提供政策支持；2025年12月，住建部等部委联合发布《关于建立城市更新可持续模式的意见》，明确提出“政府引导、市场运作、公众参与”的多元共治格局，为市场化运作提供了顶层设计指引。

（三）数字化维度：强化技术赋能，提升治理效能

数字化是城市更新精准化、高效化推进的核心支撑，核心是运用CIM平台、人工智能、大数据、物联网等数字技术，实现城市更新全流程数字化管控，提升决策效率、监管水平与运营质量。

1.  CIM平台建设与深度应用：CIM平台作为城市更新数字化治理的核心载体，已在全国多地推广应用。住建部等三部委联合发布《关于开展城市信息模型（CIM）基础平台建设的指导意见》，推动各地构建统一的CIM底座；上海发布《上海市CIM底座建设三年行动计划（2025-2027年）》，构建“数字孪生上海”，实现城市更新项目全周期模拟与管控；广州依托CIM平台构建“穗智管”城市运行管理中枢，整合115个政务系统与36亿条城市数据，实现城市更新“秒级监测、智能预警、每月体检”，签约率提升10%，投诉量减少20%。未来需进一步完善CIM平台功能，实现与规划、建设、运营等各环节的深度融合。

2.  城市体检与数字化治理融合：城市体检是城市更新的前置条件，各地通过数字化手段提升城市体检的精准度与效率。2025年，全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，通过大数据、物联网等技术实现问题精准识别与动态监控；上海构建“数字住建”4321整体框架，实现住建行业“物联+数联+智联”发展格局，项目审批时间从30天缩短至3天，效率提升90%；西安构建“城市更新耦合平台”，实现评价数据实时抓取、动态监控，绩效管理精准度提升30%。

3.  公众参与与智慧运维数字化：各地通过数字化平台拓宽公众参与渠道，提升居民参与度与满意度。例如，上海开发“城市更新掌中宝”APP，居民可实时查看改造进度、参与方案投票、反馈意见建议，2025年试点社区线上参与率达85%，满意度超90%；南京探索“面向城市更新的城市设计公众参与数字平台”，通过数字技术辅助公众数据采集、分析与展示，提升公众意见传导与成果感知能力。同时，数字化技术广泛应用于项目运维阶段，成都陆肖TOD项目推行“智慧工地”管理，实时监测扬尘、噪音与工程质量，能耗降低28%；南京颐和路片区通过数字技术实现客流高效导入与运营效率提升。

最新政策支持：2025年5月，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，鼓励“资源资产组合供应整体运营”，创新城市更新项目数字化管理；2025年12月，住建部等部委联合发布《关于建立城市更新可持续模式的意见》，提出“数字技术赋能城市更新”，推动城市更新数字化、智能化、智慧化转型。

（四）“三维一体”框架优化建议

基于最新政策导向与实践经验，本报告对“三维一体”框架提出以下优化建议，强化三者协同融合，提升框架的系统性与可操作性：

1.  加强法治化与市场化协同：一是建立“法治化+市场化”协同机制，通过法治明确市场主体的权利与义务，保障市场活力与公平竞争，同时通过市场实践检验与完善法律法规；二是探索“产权明晰+收益共享”模式创新，结合广州“房票安置”、成都“社区合伙人”等经验，平衡政府、企业、居民三方利益，以市场化手段落实法治化要求；三是完善城市更新项目库标准化管理，将市场化运作合规性、法治化流程履行情况作为项目入库核心指标，提高市场化运作效率与法治合规性。

2.  深化市场化与数字化融合：一是推动市场化与数字化深度融合，将CIM平台、大数据等技术应用于项目投融资、运营管理等环节，例如通过数字化手段优化REITs项目收益率核算与风险管控，提高融资效率；二是探索“数字化赋能+市场化运作”模式创新，借鉴南京颐和路数字展示馆、西安老钢厂数字孪生项目经验，通过数字化提升项目运营价值与商业吸引力，增强市场化盈利能力；三是建立城市更新项目数字化评估体系，将数字化水平、运营效率等指标作为项目融资、政策支持的重要考量因素，引导市场主体加大数字化投入。

3.  强化数字化与法治化结合：一是推动数字化与法治化有机融合，将“数字住建”“穗智管”等数字化平台的监管数据作为法治监管的重要依据，提高执法精准度与效率；二是探索“数字化监管+法治保障”模式创新，借鉴北京CIM平台监管功能、广州“穗智管”四级联动体系经验，通过数字化手段实现对城市更新全流程的动态监管，以法治保障数字化监管的合法性与权威性；三是建立城市更新数字化标准体系，将数字化技术应用标准、数据安全标准等纳入地方立法，确保数字化转型在法治框架内有序推进。

优化核心：“三维一体”框架的核心是三者相互促进、融合发展，法治化是底线保障、市场化为动力源泉、数字化为效能支撑，只有实现三者的深度协同，才能破解城市更新面临的核心挑战，推动城市更新高质量、可持续推进。

六、国内城市更新典型案例研究

本报告选取2025-2026年国内城市更新四大核心类型（老旧城区更新、工业遗存改造、城中村改造、城市核心区更新）的9个典型标杆案例，深入剖析其实施模式、创新点与核心成效，提炼可复制、可推广的实践经验，为各地城市更新工作提供参考。

（一）老旧城区更新典型案例

老旧城区更新核心是“微更新、渐进式”改造，聚焦民生改善与文化传承，避免大拆大建，提升居民生活品质与城区活力。

1.  深圳南头古城活化更新：项目位于深圳市南山区，是“微更新、渐进式”模式的典范。核心理念是“修旧如旧，不搞大拆大建”，核心改造面积控制在30%，最大程度保留古城“六纵一横”的原始街巷肌理与历史风貌。实施模式采用“政府主导、企业实施、村民参与”的三方共建机制：政府负责政策引导、基础设施投入与监管；专业运营企业负责项目改造、商业运营与文化活化；原住民通过产权入股、房屋租赁、参与社区治理等方式共享发展成果。核心成效：2025年12月，南山区将2026年定为“全面发力年”，持续擦亮南头古城文化名片，推动非遗与民艺落地，融合科技手段实现保护传承与创新转化，年客流超400万人次，实现了文化传承、民生改善与经济收益的三方共赢。

2.  重庆道角片区城市更新：项目总投资约85.69亿元，是“留改拆”结合的典型案例。核心理念是“保留历史肌理、改造低效空间、拆除危旧建筑”，对机床厂遗留建筑进行结构加固与功能置换，拆除安全隐患严重的区域，新建3.39万平方米复合功能建筑。创新点：引入“智慧工地”管理模式，实时监测扬尘、噪音与工程质量，能耗降低28%；聚焦民生痛点，新增停车位超200个，改造老旧小区10余个，配套无障碍设施与适老化改造。核心成效：直接惠及数万居民，改善了居住环境与基础设施条件，实现了工业遗存活化与民生改善的有机结合。

3.  南京颐和路历史文化街区更新：项目入选住建部第二批城市更新典型案例，核心理念是“留改拆加”，保留文物建筑，改造破败门房，拆除私搭乱建，破解了原先独立院落封闭“有街无路”的困境。创新点：引入国际顶级品牌首店，首店比例达83%，打造“历史底蕴+体验式消费”融合模式；搭建数字化公众参与平台，广泛收集居民意见，平衡保护与开发需求。核心成效：自2021年底开街后策划各类活动50余场，总客流超百万人次，成为南京历史文化传承与商业活力提升的标杆项目。

（二）工业遗存改造典型案例

工业遗存改造核心是“活化利用、产业转型”，保留工业历史记忆，推动老旧厂房、厂区向创意园区、文旅空间、产业载体转型，实现“工业锈带”向“生活秀带”“产业绣带”转变。

1.  西安老钢厂设计创意产业园：项目由1958年“一五”期间建设的陕西钢厂改造而成，核心理念是“工业遗存+创意经济”。创新点：保留园区内大量原有建筑结构及材质，突出工业历史特色；利用老厂房高层高（3.9-7.8米）优势，改造为loft创意办公空间；规划“创意展示交流中心、loft创意生态办公、创意街区、大学生创业中心”四大板块，实现产业集聚。核心成效：累计举办文化活动800余场，年产值突破10亿元，吸纳就业5000余人，年接待游客超50万人次，成为西安创意产业与工业遗产活化的标杆。

2.  重庆鹅岭贰厂文创公园：项目原为中央银行印钞厂，1953年成为重庆印制二厂，核心理念是“工业遗产+文旅融合”。创新点：保留老厂房旧楼风貌，融入当代艺术设计；借助热映电影取景地的IP效应，打造网红文旅打卡地；通过创新展陈与互动体验，让工业遗产“活起来”。核心成效：成为连接重庆工业历史与现代文旅的文化纽带，年客流超300万人次，带动周边商业发展，实现了工业遗产活化与文旅经济的协同发展。

3.  南京晨光1865创意产业园：项目前身为1865年创办的金陵制造局，是中国近代工业的发源地之一，核心理念是“工业遗产保护+文化创意+产业升级”三位一体。创新点：采用“修旧如故、功能重塑”的改造策略，完整保留了晚清至民国时期的工业建筑群落，包括机器大厂、炎铜厂等15栋历史建筑，建筑面积达10万平方米；构建“创意设计、文化旅游、科技研发、高端商务”四大产业板块，引入设计机构、文创企业、科技公司等各类主体200余家，形成产业集聚效应；打造工业文化体验带，建设晨光工业博物馆、非遗展示中心，定期举办工业文化节、创意设计周等活动。核心成效：年营业收入突破25亿元，吸纳就业3000余人，年接待游客超80万人次，先后获评“国家工业遗产”“全国文化产业示范基地”，实现了工业遗产保护、文化传承与产业发展的深度融合。

（三）城中村改造典型案例

城中村改造核心是“统筹规划、分批推进、民生优先、产城融合”，破解人居环境差、安全隐患多、配套设施不足等问题，实现城市功能优化与村民生活品质提升的双重目标。

1.  广州三元里城中村改造：项目位于广州市白云区，总占地面积约6.8平方公里，涉及居民约3.2万人，是广州中心城区规模较大的城中村改造项目。核心理念是“留文化、保民生、促产业”，避免大拆大建，最大程度保留三元里抗英历史文化记忆与岭南民居风貌。实施模式采用“政府统筹+村集体主导+市场化运作”三方协同机制：政府负责规划审批、基础设施配套与政策支持；村集体通过股份合作制整合集体资产，代表村民参与改造决策；市场化主体负责项目投资、建设与运营。创新点：推行“积分选房+产权置换+货币补偿”多元安置模式，居民签约率超90%；规划建设三元里历史文化博物馆、抗英纪念广场，传承红色文化与岭南文化；引入数字经济、美妆时尚等新兴产业，打造三元里美妆时尚产业园。核心成效：改造后村民人均居住面积从25平方米提升至45平方米，新增公共绿地5.2万平方米，配套建设中小学3所、幼儿园4所、社区卫生服务中心2个，实现了人居环境改善、文化传承与产业升级的有机统一。

2.  深圳白石洲城中村改造：项目位于深圳市南山区，总建筑面积约550万平方米，涉及居民约15万人，是深圳规模最大的城中村改造项目之一。核心理念是“产城融合、职住平衡、生态宜居”，打造集居住、产业、商业、公共服务于一体的现代化新城。实施模式采用“政府引导+企业主导+村民参与”模式：政府负责规划管控与公共服务配套；企业负责项目整体投资、建设与运营，投入资金超300亿元；村民通过产权入股、房屋置换等方式共享改造收益。创新点：规划建设保障性住房120万平方米，解决低收入群体住房需求；引入总部经济、科技创新等产业，建设白石洲科技产业园，预计年产值超500亿元；构建“海绵城市”体系，新增生态绿地10万平方米，提升城市生态韧性。核心成效：项目建成后将提供就业岗位10万个，新增公共服务设施30余项，有效缓解南山区职住失衡问题，成为深圳城中村改造“产城融合”的标杆。

3.  杭州和睦新村城中村改造：项目位于杭州市拱墅区，总占地面积约1.2平方公里，涉及居民约8000人，是杭州“未来社区”理念融入城中村改造的典型案例。核心理念是“以人为本、数字赋能、未来导向”，打造“未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来交通、未来低碳、未来建筑、未来服务、未来治理”九大场景。实施模式采用“政府主导+国企实施+居民共建”模式：政府负责政策引导与场景规划；国企负责项目建设与运营；居民通过“居民议事会”参与改造方案设计与项目监督。创新点：全面植入数字化技术，建设社区智慧服务平台，实现停车、养老、医疗等服务智能化；打造“和睦里”邻里中心，提供一站式公共服务；推行绿色建筑与低碳改造，建筑节能率达65%。核心成效：居民满意度达95%以上，先后获评“浙江省未来社区建设标杆项目”，为城中村改造与未来社区建设融合提供了可复制经验。

（四）城市核心区更新典型案例

城市核心区更新核心是“功能优化、品质提升、产业升级、文化彰显”，聚焦核心区低效用地盘活、公共服务完善、产业结构优化，提升城市核心竞争力与辐射带动能力。

1.  成都陆肖TOD城市核心区更新：项目位于成都市高新区，是国内首个以TOD模式推进的城市核心区更新项目，总投资约200亿元，规划面积约3.2平方公里。核心理念是“以公共交通为导向、产城融合为核心、功能复合为目标”，打造集轨道交通、商业商务、居住、公共服务于一体的现代化城市核心区。实施模式采用“政府统筹+国企主导+市场化合作”模式：政府负责规划管控与政策支持；国企负责轨道交通建设与土地整理；市场化主体负责商业运营与产业导入。创新点：以地铁6号线陆肖站为核心，构建“15分钟生活圈”，实现工作、生活、出行无缝衔接；引入总部经济、数字经济、高端商务等产业，建设陆肖TOD总部产业园；打造城市公园绿地系统，新增绿地面积4.8万平方米。核心成效：项目建成后将实现年营业收入超300亿元，提供就业岗位5万个，成为成都产城融合与TOD模式应用的标杆项目，有效提升高新区核心竞争力。

2.  上海外滩金融集聚带核心区更新：项目位于上海市黄浦区，总占地面积约2.6平方公里，是上海国际金融中心建设的核心载体。核心理念是“金融集聚、文化彰显、品质提升”，推动外滩历史建筑活化利用与金融产业升级。实施模式采用“政府引导+市场运作+专业运营”模式：政府负责历史建筑保护与规划管控；市场化主体负责历史建筑修复与商业运营；专业机构负责金融产业导入与服务。创新点：采用“修旧如故、功能重塑”的策略，修复历史建筑50余栋，建筑面积达80万平方米，引入银行、证券、保险等金融机构总部30余家；打造外滩金融文化长廊，建设金融博物馆、历史建筑展示中心；植入数字化技术，建设外滩智慧金融服务平台。核心成效：外滩金融集聚带年税收突破500亿元，成为全球金融机构集聚度最高的区域之一，实现了历史文化保护与金融产业升级的深度融合。

3.  北京CBD核心区更新：项目位于北京市朝阳区，总占地面积约7.9平方公里，是北京国际化商务中心的核心载体。核心理念是“高端引领、功能复合、绿色低碳、智慧赋能”，推动CBD核心区低效用地盘活、产业结构优化与品质提升。实施模式采用“政府统筹+企业主体+多元参与”模式：政府负责规划引导与政策支持；企业负责项目投资、建设与运营；多元主体参与产业导入与公共服务配套。创新点：盘活低效商务楼宇20余栋，改造升级为高端写字楼与产业载体，引入世界500强企业区域总部20余家；打造CBD绿色生态走廊，新增绿地面积3.5万平方米，建筑绿色节能率达70%；建设CBD智慧运营管理平台，实现交通、能源、安全等全流程智能化管控。核心成效：北京CBD核心区年营业收入突破1万亿元，成为全球国际化程度最高的商务中心之一，有效提升了北京的国际影响力与核心竞争力。

（五）案例共性总结与核心启示

通过对2025-2026年9个典型案例的深度剖析，我国城市更新实践呈现出

四大共性特征：

一是坚持民生导向，所有案例均将民生改善作为核心目标，聚焦居民急难愁盼问题，补齐公共服务短板；

二是强化文化传承，注重历史建筑、工业遗产与传统文化的保护与活化利用，避免“千城一面”；

三是推动多元协同，构建“政府引导、市场运作、公众参与、专业支撑”的多元共治格局，形成推进合力；

四是突出技术赋能，广泛应用数字化技术，提升城市更新的精准度、高效性与智能化水平。

核心启示：

一是城市更新必须坚持“以人民为中心”的发展思想，平衡公共利益与市场利益，让更新成果惠及更多群众；

二是必须坚持“留改拆并举、以保留利用提升为主”的基本原则，避免大拆大建，保护城市历史文脉与特色风貌；

三是必须构建可持续的市场化运作机制，拓宽资金渠道，保障社会资本合理回报，实现城市更新可持续推进；

四是必须强化技术赋能与制度创新，以数字化提升治理效能，以法治化筑牢制度底线，推动城市更新高质量发展。

七、“人民城市”理念下城市更新的未来战略方向

“人民城市”理念是城市更新的根本遵循，其核心是“人民城市人民建、人民城市为人民”。结合2025-2026年最新政策导向与实践经验，未来我国城市更新需聚焦五大战略方向，推动城市更新从“物理空间改造”向“城市发展模式转型”深度跨越，实现城市高质量发展与人民高品质生活的有机统一。

（一）深化民生导向，打造宜居宜业的生活空间

未来城市更新需进一步强化民生导向，将“宜居宜业”作为核心目标，聚焦居民最关心、最直接、最现实的利益问题，推动城市更新从“重面子”向“重里子”转变。一是持续推进老旧小区改造与完整社区建设，聚焦加装电梯、停车难、充电难、养老托幼等民生痛点，完善基础设施配套，提升社区服务水平；二是优化职住平衡，推动产城融合发展，在城市核心区、产业园区周边规划建设保障性住房与租赁住房，缓解通勤压力；三是提升公共服务均等化水平，统筹推进教育、医疗、养老、文化等公共服务设施建设，构建“15分钟生活圈”，让居民生活更便捷、更舒适、更有安全感。

（二）强化文化传承，塑造特色鲜明的城市风貌

文化是城市的灵魂，未来城市更新需将文化传承贯穿全过程，避免“千城一面”，塑造特色鲜明的城市风貌。一是加强历史文化保护与活化利用，完善历史建筑、工业遗产、历史街区的保护名录，推行“修旧如旧、以用促保”的保护模式，让历史文化遗产“活起来”；二是挖掘地域文化特色，将地方传统文化、民俗风情融入城市更新项目，打造具有地域特色的城市空间与公共景观；三是推动文化与旅游、商业、创意等产业深度融合，打造文化创意园区、文旅融合街区等特色载体，提升城市文化软实力与吸引力。

（三）推动产业融合，构建高质量发展的产业生态

产业升级是城市更新的核心动力，未来城市更新需推动产业融合发展，构建“空间+产业+服务”的高质量产业生态体系。一是盘活低效用地与闲置资产，推动老旧厂房、老旧商圈向创意园区、数字经济产业园、高端商务载体转型，培育新的经济增长点；二是推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型，引入数字经济、智能制造、文化创意、总部经济等新兴产业，优化城市产业结构；三是强化产业协同发展，构建“核心产业+配套产业+服务产业”的产业生态链，提升城市产业核心竞争力与辐射带动能力。

（四）提升数字化水平，构建智慧高效的治理体系

数字化是城市更新高质量推进的核心支撑，未来城市更新需进一步深化数字技术赋能，构建智慧高效的城市治理体系。一是全面推广CIM平台建设与应用，构建“数字孪生城市”，实现城市更新项目全周期、全流程数字化管控；二是推动城市体检与数字化治理深度融合，通过大数据、物联网等技术实现城市问题精准识别、动态监控与靶向治理；三是搭建智慧社区、智慧园区等数字化载体，提升公共服务、社区治理、项目运营的智能化水平，让城市治理更高效、更精准、更便民。

（五）构建多元共治，形成可持续推进的长效机制

多元共治是城市更新可持续推进的关键，未来城市更新需进一步完善多元共治机制，明确政府、市场、公众的角色定位，形成推进合力。一是强化政府引导作用，负责规划管控、政策制定、公共服务配套与监管保障，营造良好的制度环境；二是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，吸引社会资本参与城市更新的投资、建设与运营，构建“投资—建设—运营—退出”的完整闭环；三是拓宽公众参与渠道，搭建数字化公众参与平台，推行“社区合伙人”“居民议事会”等制度，保障公众的知情权、参与权、表达权与监督权，让城市更新真正成为“人民工程”。

八、战略建议

基于前文对政策趋势、核心挑战、框架优化、案例经验与未来方向的分析，本报告针对地方政府、城市规划部门、房地产企业、金融机构四大核心参与主体，提出针对性、可落地的核心战略建议，助力各方精准把握城市更新发展机遇，破解推进难题。

（一）针对地方政府：强化统筹引导，构建法治化、市场化推进体系

1.  加快地方立法进程，结合本地实际出台城市更新条例及配套实施细则，明确更新范围、产权处理、补偿标准、公众参与等核心内容，筑牢法治保障底线；2.  优化规划审批流程，推行“多审合一、并联审批”，对民生项目实行“豁免制”“告知承诺制”，压缩审批时限，提升推进效率；3.  构建多元投融资体系，整合财政资金，优化专项债分配机制，设立城市更新专项基金，引导金融资本与社会资本精准赋能；4.  强化统筹协调，建立跨部门协同工作机制，破解政策协同不足、多部门协调困难等问题，形成推进合力；5.  坚持试点先行，选择典型项目开展试点示范，总结可复制、可推广的实践经验，以点带面推动城市更新全面推进。

（二）针对城市规划部门：坚持科学规划，提升规划编制与落地效能

1.  强化城市体检与规划编制联动，以城市体检结果为核心依据，精准识别更新需求，制定差异化的更新规划方案；2.  坚持“留改拆并举”原则，注重历史文化保护与城市特色塑造，避免大拆大建，优化城市空间结构与功能布局；3.  推动规划实施体系标准化，严格落实“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划体系，确保规划落地见效；4.  融入数字化技术，利用CIM平台、大数据等技术提升规划编制的科学性、精准性与前瞻性，实现规划全流程数字化管控；5.  拓宽公众参与渠道，在规划编制、方案设计等环节广泛征求公众意见，平衡各方利益诉求，提升规划的认可度与可操作性。

（三）针对房地产企业：加速转型创新，培育存量时代核心竞争力

1.  推动业务模式转型，从“重开发、卖房子”向“重运营、经营城市空间”转型，聚焦城市更新、产业运营、物业服务等核心业务；2.  创新项目运作模式，积极探索“政府主导+企业实施+公众参与”“社区合伙人”等多元协同模式，平衡公共利益与市场利益；3.  强化产业导入能力，聚焦数字经济、文化创意、智能制造等新兴产业，打造“空间+产业+服务”的产业生态体系，提升项目可持续盈利能力；4.  加大数字化投入，应用CIM平台、智慧工地、智慧运营等数字化技术，提升项目建设与运营的智能化水平；5.  注重风险防控，加强对政策风险、市场风险、资金风险的研判与管控，拓宽融资渠道，保障项目可持续推进。

（四）针对金融机构：创新金融产品，精准赋能城市更新高质量发展

1.  创新金融产品与服务模式，开发适配城市更新项目的中长期贷款、并购贷款、供应链金融等产品，满足项目资金需求；2.  积极参与城市更新REITs试点，优化REITs产品设计与收益率核算机制，畅通社会资本退出通道；3.  加强与政府、企业的合作，参与城市更新专项基金的设立与运作，实现风险共担、利益共享；4.  强化风险管控，建立科学的项目评估体系，重点评估项目的合规性、盈利能力与可持续性，防范金融风险；5.  聚焦重点领域与重点区域，加大对老旧小区改造、工业遗存活化、TOD项目等重点领域及核心城市群、都市圈的资金支持力度。

九、结论与展望

当前，我国城市更新已进入从“试点探索”向“法治化、规范化、常态化”推进的关键转型期，政策体系日趋完善、市场规模持续扩容、技术赋能深度融合、多元共治格局逐步形成。城市更新的本质已不仅是物理空间的改造升级，更是城市发展模式的根本性转型，是推动城市高质量发展、建设现代化人民城市的综合性、系统性战略行动。

在推进过程中，我国城市更新仍面临规划审批效率低、产权关系复杂、政策协同不足、资金缺口显著、社会资本参与度低等核心挑战，破解这些挑战的关键在于构建“法治化+市场化+数字化”的“三维一体”协同治理体系：法治化为城市更新筑牢制度底线，市场化为城市更新注入核心动力，数字化为城市更新提升治理效能，三者深度协同、相互促进，才能推动城市更新高质量、可持续推进。

通过对2025-2026年典型案例的研究发现，坚持民生导向、强化文化传承、推动多元协同、突出技术赋能是城市更新成功的核心要素，各地需结合自身实际，借鉴可复制经验，因地制宜推进城市更新工作。

展望未来5-10年，我国城市更新将呈现以下四大发展趋势：一是法治化水平持续提升，国家与地方立法协同推进，形成完整的法治保障体系；二是市场化机制更加完善，社会资本参与积极性显著提高，形成可持续的投融资与运营模式；三是数字化转型加速落地，CIM平台、大数据、人工智能等技术广泛应用，城市更新精准化、高效化、智能化水平大幅提升；四是多元共治格局更加成熟，政府、市场、公众的角色定位更加清晰，形成推进城市更新的强大合力。

随着城市更新的持续推进，其将进一步发挥稳投资、扩内需、促消费、惠民生的重要作用，有效破解土地财政依赖、人居环境差、产业结构失衡等突出问题，推动城市空间结构优化、功能品质提升、产业结构升级、文化特色彰显，为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市提供核心支撑，为我国经济社会高质量发展注入新的强大动力。

附录1：2025-2026年城市更新重点项目核心数据

附录2：2025年城市更新REITs试点核心数据

附录3：数字化平台应用核心成效

数据来源：住建部、自然资源部、发改委、各地方政府官网、企业公开报告及调研数据整理

编制说明

本报告基于2025年中央城市工作会议精神及国家最新政策导向，结合全国297个地级及以上城市体检数据、31个省份地方立法实践成果及2025-2026年20余个典型标杆案例，采用文献分析、政策解读、案例研究、数据分析、对比研判等研究方法编制而成。报告核心结论与建议仅供地方政府、城市规划部门、房地产企业、金融机构等参与主体参考，具体实施需结合本地实际与项目特点因地制宜推进。