2025年，园区行业进入“深水区”：周期下行、库存高企、客户决策理性化。面对持续内卷的招商环境，传统打法全面失效，新逻辑正在重构园区未来。
《2025园区年度报告》给出清晰判断：坚守产业基本盘，发力结构性新赛道，是园区突围的关键。
一、市场基本盘：
“空间为体，运营为用”
2025年，虽然园区整体处于调整期，但空间需求依然存在，“产业不动产”属性仍为基本盘。
园区供应端压力未减，全国主力城市总存量超5.9亿㎡，新增去化压力大；
然而，客户侧出现分化：部分高质量项目租售情况依旧活跃，关键在于运营效率与产业匹配度；
企业不再单看地段和价格，而是更看重园区的产业协同与服务能力。
二、结构重构：
产业下沉+成本外溢
企业选址逻辑正在发生变化：从CBD向郊区转移，从“品牌”向“性价比”倾斜。
区域转移趋势明显：深圳客户大量流向东莞、惠州，广州客户偏向佛山；
“近郊园区+产业集群+服务叠加”成为新偏好；
园区本体若不具备服务能力，再好位置也难留住客户。
三、招商逻辑：
从“曝光”到“转化”闭环
“客户越来越难谈”不是错觉，而是招商逻辑真的变了。
企业决策周期拉长，中小企业看重“透明、信任、被服务”；
园区招商需建立从“客户定位—内容种草—流量承接—落地转化”的闭环；
推广不能靠朋友圈与软文，而要通过新媒体矩阵+产业内容+私域留资组合拳形成获客系统。
四、运营重点：
“重资产轻输出”转向“轻资产重服务”
越来越多园区开始采用“代运营”模式，尤其是政府平台、平台公司与品牌开发商合作：
强调“运营前置+深度服务”；
新增“场景内容设计+服务系统引入+专业化平台搭建”；
轻资产品与“平台+运营”能力成为新标配。
五、产品演进：
从“标准园”到“适配园”
2025年园区产品呈现“服务型+复合型”趋势：
产品不再单一，融合生产、展示、研发、办公、孵化等功能；
“一园一策、灵活适配”逐渐替代通用型园区逻辑；
老旧园区更新、“工改工”、片区改造成为新的供给方向。
园区比拼已经进入
“系统级能力”的时代
从产业匹配，到内容表达，从客户引流，到服务承接，园区已不只是一个“物理空间”，而是一个产业服务系统。
?谁更懂客户、谁能说清价值、谁有系统能力，谁就能在深水区浮出水面。
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