安鑫拍资产
2025年度全国
法拍房数据分析
引言：
司法拍卖市场的发展态势是宏观经济及房地产市场的关键指标。2025 年全国法拍市场在复杂的经济环境和房地产市场调整背景下，呈现出独特的运行特征。本报告将基于相关数据，对 2025 年度全国法拍市场进行深入分析，揭示其市场状况及发展趋势。
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全国法拍市场总体运行情况
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供给端
2025 年全国法拍挂牌量达到 129.56 万套，同比增幅为 16.41%，再创历史新高。自 2019 年以来，挂牌规模持续攀升，六年间累计增长超过 1.6 倍，表明法拍市场仍处于存量风险加速暴露阶段。
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成交端
成交量为 18.80 万套，同比增长 23.04%，增速快于挂牌量。但成交更多体现为被动出清，是在挂牌规模扩大、价格让渡背景下形成的，并非需求端系统性改善。
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成交效率/
2025 年全国法拍成交率为 14.51%，较 2024 年小幅回升 0.78 个百分点，但整体仍处于历史低位区间。
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价格端
2025 年全国法拍平均变现折扣降至 75.74%，同比下降 5.09 个百分点，为近七年来最低水平，价格中枢明显下移。
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全年节奏
呈现 “前低后高、逐季放量、价格持续下探” 态势。第四季度挂牌量为 34.90 万套，环比下降 5.70%，同比增长 9.88%；成交量为 5.36 万套，环比增长 5.68%，同比增长 13.58%；成交率回升至 15.37%；平均变现折扣降至 74.22%。
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拍卖阶段结构分析
·2025 年全国法拍资产成交进一步向二拍及变卖阶段集中。一拍阶段挂牌量占比为 45.03%，成交量占比仅为 36.29%，成交率为 11.69%；二拍阶段挂牌量占比为 37.20%，成交量占比提升至 45.97%，成交率达到 17.93%，成为出清核心阶段；变卖阶段挂牌量占比为 17.77%，成交量占比为 17.74%，成交率为 14.48%。
·从价格表现看，一拍、二拍及变卖阶段平均变现折扣分别为 85.87%、69.18% 和 72.03%，价格梯度清晰。二拍阶段通过一次性下调起拍价集中计入风险溢价，更侧重价格快速出清；变卖阶段则在评估基数下移基础上，以流动性优先完成剩余资产处置。
·2025年房产拍卖市场各拍卖阶段占比
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分资产类型拍卖市场情况
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挂牌结构
住宅类资产挂牌占比由 2024 年的 52.53% 下降至 47.67%，但仍为挂牌主体；商业类资产等其他类型资产挂牌占比有所上升，挂牌结构向非住宅扩散。
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成交主导
住宅维持成交主导地位。2025 年住宅类法拍房源成交相关数据在各物业类型中占比较大，成交总金额占各类物业成交金额的 51.9%，商业物业成交金额占比约 23%。
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市场区域分化情况
2025 年全国法拍市场呈现 “量价齐跌” 态势，城市分化持续加剧。超七成高价法拍住宅集中在北京、上海、深圳。成交总价排名前 500 的住宅法拍房源，深圳、上海、北京三城合计贡献了 351 套，占总数的 70.2%，广州、杭州位列第二梯队，合计 49 套，占比 9.8%。
2025全国房地产拍卖市场各线城市各项数据分布情况：
重庆法拍市场整体表现亮眼，多项指标逆势增长，成为全国法拍市场的 "优等生"：
重庆法拍市场呈现 "前高后稳" 的运行节奏，7 月单月新增法拍房突破 2074 套，创下年内新高；10 月单月住宅成交 662 套，成交均价 6012 元 / 平米，成交折价率 68.95%，环比增加 23.1%，显示出 "以价换量" 的市场特征。
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重庆区域分布特征分析
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各区县住宅成交排名
2025 年重庆各区县法拍住宅成交分化明显，渝北区以绝对优势领跑全市，南岸区和九龙坡区分列二三位：
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核心区域市场特征
渝北区：作为重庆经济发展的核心区域，法拍市场表现最为亮眼，清仓率高达 68.2%，成交均价 8621 元 / 平米，总成交金额 10.2 亿元，领先其他区域。成交主力集中在照母山、中央公园和空港新城等热门板块，以刚需和改善户型为主。
江北区：作为重庆的金融中心，法拍住宅成交均价最高，达 9215 元 / 平米，主要集中在观音桥、江北嘴和北滨路等核心区域，大户型占比相对较高。
南岸区：法拍市场活跃度较高，清仓率 63.1%，成交主力集中在南坪、茶园和弹子石等板块，以刚需户型为主。
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区域分化原因
重庆法拍市场区域分化的主要原因包括：
经济基本面差异：渝北区、江北区等核心区域经济发展水平高，人口流入量大，住房需求旺盛。
配套设施完善度：核心区域教育、医疗、商业等配套设施完善，资产流动性强。
资产质量差异：核心区域法拍房多为次新房，户型设计合理，而远郊区县多为老旧小区，资产质量相对较差。
结论：2025 年全国法拍市场整体运行在 “高供给、低效率、强定价” 的出清通道中。挂牌量持续创新高，成交量虽有增长但主要是被动出清，成交效率仍处于低位，价格端依赖较大折扣来推动交易。拍卖阶段上，二拍成为出清核心阶段。资产类型方面，住宅依然是成交主导，但挂牌结构向非住宅扩散。区域分化明显，一线城市核心地段的高价豪宅表现突出，频现溢价成交，而其他地区市场相对平淡。未来，随着宏观经济环境和房地产市场的变化，法拍市场有望逐步完成存量资产的再估值，向更健康、有序的方向发展，但短期内仍可能延续当前的一些特征，需持续关注市场动态及相关政策影响。
