2025年昆明房地产行业蓝皮书深度解读与分析

一、土地市场：深度调整后企稳回升

1. 阶段判断
昆明土地市场已完成深度调整，正从“调整期”进入“企稳回升期”。2025年成交面积预计回升至1584亩，土地均价也将从2024年的410万元/亩回升至872万元/亩，反映出市场信心正在恢复。
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2. 城市发展重心转移
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- 主城五区：土地成交占比从55%飙升至95.6%，开发商资金向核心区集中，避险情绪明显。
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- 呈贡区：成交占比大幅上升，配套完善使其成为新增长极。
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- 环昆及远郊区县：成交占比显著下降，标志着昆明城市扩张模式结束，进入内涵提升阶段。
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3. 市场趋势
未来土地供应将集中在主城，新房供应也将随之向核心区倾斜，这将为核心区房价提供坚实支撑。

 

二、主城五区住宅市场：L型筑底，分化加剧

1. 整体行情
2025年主城住宅销量与前两年基本持平，市场在低位企稳。全年缺乏明显销售亮点，传统“金九银十”效应失效，仅在6月因房企以价换量出现短暂冲高。
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2. 新旧盘分化
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- 新规“好房子”：23个新项目以改善型为主，均价13996元/㎡，较全市均价高出20%，去化率达68%，展现出强劲的市场吸引力。
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- 老规“库存盘”：面临流动性困境，库存高企（57519套），去化率仅35.5%，与新盘形成鲜明对比。
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3. 产品结构与客群分层
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- 改善需求：聚焦120㎡以上户型，支撑新规“好房子”去化。
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- 刚需需求：集中在80-120㎡户型，是老规盘的主要消化力量。
这种分化使得市场分层更加清晰。

三、核心结论与展望
1. 市场格局：昆明房地产市场已从普涨普跌转向结构性行情，核心区与外围、新房与库存、改善与刚需之间的价值差异将持续扩大。
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2. 购房策略：对于购房者而言，核心区的优质“好房子”资产属性更强，而外围区域及老库存盘则面临更大的去化压力和价值重估风险。
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3. 行业逻辑：开发商的竞争焦点已从规模转向产品力，能够提供更高使用率、更优户型和更好品质的项目将更受市场认可。