说 明
本文节选自中原集团研究院2025年度报告“《结构性止跌回稳 从“总量收缩”到“结构突围”的地产行业新逻辑》——新房市场部分
新建住宅市场
政策环境：
稳市场、防风险、构建房地产发展新模式
2025年政策延续了2024年9月新政后的宽松趋势。中央层面释放的信号以“止跌回稳，防范系统性风险，推动高质量发展”为主。地方层面，在2024年9月新政的基础上，需求端政策主要集中在购房补贴、税费减免、公积金政策优化，以旧换新、房票等方面。限购方面，北京、上海、深圳限购进一步放宽，非核心区域已取消限购（符合条件的家庭）。其余城市（海南除外）已无购房限制措施。
信贷方面，央行2025年5月将LPR下调10个基准点至3.5%，此后无变动，维持历史最低水平。目前主要一二线城市首套房利率在3%左右，除一线城市和个别二线城市外，二套房已调整至与首套一致。首付比例普遍降至15%（北京、上海、深圳二套房除外）。信贷处历史最宽松水平。
供给端政策主要集中在土地供应与使用、开发建设支持（鼓励建设“好房子”、四代住宅）、存量房转化与流通（收储、房票）。
全国新建住宅成交面积下降
2025年1-11月，全国新建住宅成交面积同比下降9%，创2008年以来同期新低。从月度成交走势看，2025年4-5月，全国新房成交量已回落至2024年9月新政前，即7-8月时的低位水平。下半年维持低位徘徊。
（备注：国家统计局公布的2025年1-11月新建住宅同比涨跌幅为8.1%，与文中数值存在差异，原因是自2023年3月起，国家统计局对部分房地产主要指标的增速按可比口径进行了调整，使得按历史月度数据计算的同比涨跌幅与统计局公布的有所不同。本报告中将同时列出两种口径的涨跌幅。同时，考虑到历史数据的连续性，作图时将保留原有的历史数据不变）
供应端：新房供应下降
2025年1-11月，全国新建住宅新开工面积同比大幅下降20%，创2010年以来同期新低，已经连续6年负增长。竣工面积下降20%，待售面积则上升4.5%，待售面积创2017年以来新高。
市场结构性分化加剧
中高端住宅表现更稳定
2025年重点城市成交结构主要呈现以下特征：
1.低总价住宅成交占比进一步上升，尤其在房价较高的一线及热点二线城市，如杭州。这主要由于这些城市本身有人口支持，随着2024年9月以来限购放松，叠加房价、利率下行，导致购房成本逐渐进入刚需可接受范围。
2.中总价段的改善住宅成交占比持续下降。中总价段以置换改善客户为主，受置换断档影响，这部分占比持续下降。
3.高总价段高端改善及豪宅需求占比相对稳定。且根据我们对中原覆盖城市的调研，2025年绝大部分热销新盘为中高端改善需求。相对而言，有能力购买高端改善及豪宅的客户受经济环境影响更小，影响其购房意愿的通常是资产配置需求及预期。
2025年热销新盘高端改善特征更为明显
中原地产研究院调研统计了中原覆盖的重点城市中，2025年各地销售金额/面积或销售率最好的前三名项目。
各地热销项目特征与2024年一致，以中高端改善项目为主。
主要特点有：1.多数分布在城市中心区；2.户型偏大；3.开发商具有品牌效应——大型国央企和TOP系民企为主。
相较2024年，中高端改善项目占比依然为热销主力，刚需市场少有热销项目。2025年81%的热销项目为中高端项目，较2024年上升了4个百分点，与此同时，72%的热销项目集中在中心区，较2024年下降2个百分点。此外，大户型项目占比则上升3个百分点。
热销的原因主要如下：
从产品本身看，地段无论在刚需项目还是中高端项目都是重点。刚需项目中，客户更看重性价比、功能性、实用性。而中高端项目中，客户更看重产品稀缺性、标杆性、奢侈性。
从营销方面看，高端产品相对中低端产品，更多地提到价值塑造、圈层渗透、品牌共鸣。而低端产品更多提到价格刺激、渠道推力等。
高端产品靠价值和圈层驱动，低端产品靠价格和渠道驱动。
2025年低总价刚需占比进一步升高
我们将2025年重点城市成交结构与2024年对比，发现低端需求占比较2024年进一步升高，尤其是在房价较高的一线城市，这一趋势尤为明显。而中端产品则占比持续降低，高端产品表现相对稳定。说明在有基本面支撑的城市，刚需依然表现坚挺，而中间价位段受置换断档影响，成交量大幅下降。
随着房价持续下行，我们认为2026年这一趋势仍将延续，低总价成交占比会进一步升高。
决定城市分化的主要因素
我们在2023及2024年的年度报告中论证过，城市间成交表现的分化主要是由3个因素共同作用导致的，分别是：
1) 城市基本面：主要指标小学生数量；
2) 市场风险高低：主要指标新房库存消化周期；
3) 房价，包括房价的绝对值的高低以及从最高位下调的深度。
综合上述3个影响因素，我们将各城人口表现、新房库存、房价水平等数据标准化后，对各城进行综合打分。2024年底时各城得分可见下表（表2-1）。根据得分，我们在2024年年刊中对2025年市场进行了预判。
从2025年的市场表现看，我们在上年末做出的预测与全年表现基本一致（表3-1与图3-23）。
以下为2024年年刊时我们所做的判断：
根据2024年年末数值，我们当时将重点城市分为3档：
第一档：深圳、上海、成都、西安等城市基本面优秀，库存较低的城市，2025年仍有回升空间。
第二档：北京、广州及武汉等二线城市。其各项指标表现中规中矩。
第三档，惠州、沈阳、哈尔滨、肇庆等城市基本面较弱，库存风险较高的城市，仍处于最弱的一档，其问题根源在城市基本面，预计2025年市场复苏难度相对较大。
由于2025年新房供应、成交持续缩减，房价，尤其是新房价格已经不能作为预测后市的可靠依据，故我们在模型中剔除了房价相关因素。
此外，我们加入了新房存量面积与小学生人口的比例这一指标，用以反映人口增长对提振市场的效能。举例说明：上海小学生人口为94万人，新房库存量680万平米，那么小学生人均新房存量为7.2平米，惠州小学生人口64万人，新房存量1100万平米，小学生人均新房存量为17.2平米。这两个城市2024年小学生同比涨幅均为2%，但显然这2%的人口增幅对上海来说需求刺激效能更大。
综上，我们用以下2个因素的相关指标作为2026年预测参考（结果见下表3-2）：
1)城市基本面：主要指标小学生数量与新房存量与小学生数量的比值
2)市场风险高低：主要指标新房库存消化周期；
城市间的分化预计将维持原有趋势，个别城市有所变化：
第一档：深圳、成都仍为综合得分最高的城市。成都2025年成交量表现较好，新房+二手房成交总量较历史同期均值上升11%，是样本城市中唯一上升的城市。广州、北京由于小学生人口出现增长，排名有所上升。
第二档：厦门、武汉等城市。其各项指标表现依然中规中矩。总体较2024年变化不大。大连由于成交表现低迷，新房+二手房成交量对比2019年-2024年均值下降53%，因此降至第三档。珠海由于人口增长，排名有所上升。
第三档，惠州、中山、肇庆等城市基本面较弱，库存风险较高（库存消化周期超过40个月）的城市，仍处于最弱的一档，其问题根源在城市基本面，市场复苏仍然有待时日。
附录：
中原覆盖的重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、长沙、武汉、天津、沈阳、长春、大连、东莞、佛山、惠州、中山、珠海、福州、厦门、南宁、西安、肇庆
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