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本期文章：
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以下正文：
一、 对2025年房地产数据的总体评估
整体形势严峻： 2025年行业基本面处于艰难状态。由于缺乏如2024年底“924新政”那样的强政策催化，市场在年底加速下行，与2024年的“年末翘尾”形成鲜明对比。
关键数据表现（12月单月同比）：
开发投资最差： 降幅达 -36%，反映了行业的实际困难和开发商极度谨慎的态度。
销售、开工、竣工： 降幅多在20%以上或接近20%。但边际上有所改善，销售额和销售面积的单月同比降幅较11月有所收敛。
年度数据亮点（四个积极信号/结构性变化）：
亮点一：销售额首超开发投资额。 2025年商品房销售额（8.39万亿）首次超过开发投资额（8.27万亿）。这并非源于高房价利润，而是供给侧深度调整的体现，表明开发商正加速“缩表”，销售回款状况相对投资意愿更好。
亮点二：新开工面积“过度调整”。 全年新开工面积5.9亿平，较历史峰值（22亿平）收缩约75%，幅度远大于销售端的收缩（约50-60%）。以人均新开工面积衡量（低于0.5平/人），已低于部分城镇化稳态国家的水平。这虽然加剧短期压力，但也意味着去库存显著（约3亿平），并为未来潜在的补库需求留下空间。
亮点三：国内贷款成为资金“中流砥柱”。 在开发商到位资金中（全年降幅-13%），国内贷款降幅仅 -7.3%，显著好于整体。这体现了“白名单”等政策的支持效果，银行成为当前最重要的资金来源。而定金、预收款及个人按揭贷款的降幅大于销售额降幅，反映居民购房首付比例进一步下降。
亮点四：投资意愿急剧萎缩，行业态度谨慎。 开发投资额月度降幅快速扩大（从11月-30%到12月-36%），远超市场预期。这体现了开发商再投资意愿极弱，深度聚焦于去化和回款，但也对后续土地市场和政府财政造成压力。
二、 对2026年房地产市场的展望
总体判断： 行业各项指标预计将继续下降，但降幅将较2025年收敛。
具体预测（开元证券 vs. 行业一致预期）：
房地产投资： 预计 -10% （一致预期-9.4%）
新开工面积： 预计 -10% （一致预期-10.4%）
竣工面积： 预计 -15% （一致预期-13.1%）
销售面积： 预计 -6% （一致预期-5.8%）
销售金额： 预计 -8% （一致预期-7.2%）
价格判断： 销售金额降幅大于面积，意味着2026年新房均价仍将有小个位数下降。压力来自收入预期、人口结构及部分需求分流至性价比更高的二手房。
全年节奏判断：
一季度承压： 需要消化2025年一季度因政策及AI科技乐观情绪（提及DeepSeek）带来的“小阳春”高基数。
二季度后改善： 进入4月后，随着基数降低，同比数据将逐渐好转。预计真正的数据改善将出现在二季度之后。
行业共识度提高： 与往年不同，当前市场对各机构关于2026年的预测分歧较小，预期趋于一致，反映出市场对行业底部调整阶段的共识。
三、 对2026年政策的展望与催化因素
分析师认为，2026年有望出台一揽子托底政策，主要基于两大核心动力：
官方定调出现积极变化： 2026年1月1日《求是》杂志刊登住建部领导文章，措辞直白、实事求是地承认了行业深度调整、房价大幅回落等问题，并提出“政策要一次性给足，不能添油战术”的新表述，超出市场预期，释放了积极的政策信号。
地方财政压力倒逼： 开发商拿地意愿和能力持续减弱，而另一拿地主力城投平台，因自身库存高、销售慢、资金能力边际减弱，托底能力也在下降。两者共同导致土地财政面临巨大压力，这将倒逼政策出台以稳定市场。
四、 投资观点与标的推荐
板块观点： 房地产板块在前期股市上涨中严重滞涨，估值和机构配置比例均处于历史低位。在潜在政策催化下，板块具备反弹机会，建议重点关注。
推荐主线与标的：
主线一（优质成长型）： 过去几年拿地质量高、强度大，聚焦核心一二线、产品力强的房企。
标的： 绿城中国、金茂、建发国际集团、招商蛇口、中海地产。
主线二（双轮驱动型）： 商业与住宅业务协同发展，能提供稳定现金流的房企。
标的： 华润置地、新城控股、龙湖集团。
主线三（红利防御型）： 具备较高分红属性，估值有吸引力的标的。
标的： 华润置地、建发国际集团。
总结摘要
本次会议的核心观点是：2025年房地产数据全面低迷，但结构上出现了销售额超投资、开工过度调整等标志供给侧深度出清的信号。展望2026年，市场预计将继续寻底，但降幅收窄，走势前低后高。行业极低的估值和仓位，叠加官方措辞转变及地方财政压力两大因素，使得2026年出台重磅托底政策的可能性显著增加，构成板块潜在的催化机遇。投资上建议沿优质成长、双轮驱动、红利防御三条主线布局。
