重点城市酒店经营数据观察| 系列报告之深圳篇 (2013-2024)

海湾将夜幕熨成渐变的绸缎，深圳在暮色中开始流转它的第二种时间。酒店是这座城市最精妙的转换器——它们用玻璃幕墙接住晚霞的余温，用空中泳池盛满第一缕星芒。从大鹏所城的古驿改造民宿，到前海漂浮岛概念酒店的设计蓝图，每一扇窗都在重写“栖居”的定义。这是座把“未来时”编译为“现在进行时”的城市。当落日最后一次抚摸平安大厦的尖顶，整座城市的酒店忽然同时亮起——不是照亮，而是应答。它们以光的语言，与奔涌的湾区浪潮持续对话，在每一个窗口种植眺望，在每一次停留中预演明天。（图片来源：摄图网）

深圳作为我国经济活力最为充沛的中心城市之一，正由“中国硅谷”向“全球创新策源地”稳步迈进。以人工智能、低空经济及智能制造为代表的新质生产力，不仅吸引了全球跨国巨头与创新链条的深度扎根，更带来了前所未有的高频商务流动与技术交流，为酒店业与旅游业提供了极其深厚的市场腹地。

深圳持续挖掘并整合其独特的人文与自然动能。依托“山海连城”计划的纵深推进，从蛇口滨海长廊到大鹏半岛的蔚蓝海岸，旅游业态正经历从“游览”到“旅居”的质变。同时，随着新型消费中心城市建设的加速，大型顶奢商业综合体与国际潮流IP的入驻，使深圳成为了链接全球消费潮流的枢纽，吸引了数以千万计的国内外消费者前来感受这座“潮流之都”的商业脉搏。

作为全球会展与文体活动的领跑者，2024年深圳的国际影响力进一步扩大。随着深圳国际会展中心（宝安）与深圳会展中心（福田）的双馆联动，国际性、专业化巡展数量创下新高。此外，“深马”等体育赛事及高水准艺术季的频密举办，为城市注入了丰沛的文旅活力，极大地拉动了高端酒店与精品民宿的客流量，实现了产业联动效益的最大化。

深圳正加速推动产业结构的绿色化与智慧化转型。高新技术配套服务业及其衍生的金融、科研集群，催生了大量高净值人才与战略投资者的汇聚。这一精英群体对酒店服务提出了智能化、个性化及低碳化的全新要求，不仅倒逼传统酒店业进行数字化升级，更为定制化服务与品牌升级提供了巨大的市场蓝海。

2024年，深圳在“高质量发展”的征程上取得了突破性进展，城市经济韧性与创新活力持续爆发。全年GDP将迈向3.6万亿元人民币的新高度，增长势头继续领跑国内重点城市。2024年，伴随深中通道的正式通车以及国际免签政策的落地，深圳旅游业迎来了爆发式的“黄金年”。全年接待国内外游客总数突破8000万人次，创下历史新高；旅游总收入跨越2200亿元人民币大关，同比增长超5%。依托科技赋能与体验升级，深圳酒店业不仅在出租率上实现了全面超越，更在服务品质与国际声誉上确立了全球标杆。

数据解读：

深圳经济展现出显著的“阶梯式扩张”特征，从2013年的1.52万亿元增长至2024年的3.68万亿元，11年间总量翻了2.4倍，反映了深圳作为科技创新之都的持续增长动力。虽然受外部环境影响，2020年（3.1%）和2022年（3.3%）增速放缓，但2021年及2023-2024年的反弹（分别为7.0%、6.0%和5.8%）表明，深圳通过发展新质生产力有效抵御了宏观风险，为旅游及酒店业的繁荣提供了坚实的经济底座。

结合《旅游收入》与《过夜旅游人次》趋势图，2022年是市场的历史底部（收入1,162亿元，过夜游客4,896万人次）。2023年旅游收入同比激增87.2%，过夜人次增长44.6%。至2024年，过夜旅游人次已达8,298万，远超疫情前（2019年）的6,718万。这标志着深圳旅游业已完全摆脱疫情负效应，进入规模扩张的新阶段。2024年旅游收入增速（5.5%）虽较2023年的报复性反弹有所回落，但总量（2,230亿元）创下历史新高。这意味着深圳正通过高端商务聚集、深中通道开通以及“山海连城”等城市营销，实现了客流量与消费能级的双重增长。

数据解读：

出租率方面，2013-2024年的平均出租率为61.3%，其中最高为2018年的72.8%，最低为2020年的43.0%。从变动趋势来看，2013–2018年，出租率稳步上升，至2018年达72.8%，显示市场处于高景气周期。2019年起受经济环境与疫情双重影响，出租率进入下行通道，2020年触底至43.0%。2021–2022年出租率恢复缓慢，显示商旅与团体市场复苏滞后。2023年起加速回升，至2024年恢复至64.2%，已接近2013年水平，但仍较2018年高峰差距约8.6个百分点。这表明市场整体需求尚未完全恢复至疫情前强度，也侧面反映新增供应与市场竞争加剧对存量酒店带来的压力。

数据点评：

深圳市四星级酒店2013-2024年的平均房价为403元，其中最高为2018年的428元，最低为2020年的377元。从变动趋势来看，2013-2018年房价长期维持在400-430元区间，2018年达到峰值428元，显示出当时深圳商务市场的强劲支撑力；2019-2023年受宏观环境影响，2020年房价下探至377元的低点，随后在2023年强劲反弹至407元，这反映了行业在需求复苏初期的“价格优先”策略； 2024年均价回落至383元，同比下降5.9%，这预示着在市场竞争加剧及消费趋于理性的背景下，四星级酒店正经历结构性价格回归，依靠单纯提价获取增长的红利消退。

出租率方面，2013-2024年的平均出租率为59.5%，其中最高为2017年的71.4%，最低为2020年的43.8%。从变动趋势来看，2017年出租率达到71.4%的最优水平，与同年RevPAR的高峰相呼应，标志着深圳酒店市场的黄金成长期；2020-2023年出租率在2020年腰斩至43.8%；尽管2023年旅游业全面复苏，但出租率仅为49.9%，未过半数，反映出中端及高端酒店存量过剩与替代产品（如电竞酒店、精品民宿）分流带来的压力；2024年出租率回升至54.2%，虽同比增长8.6%，但较之2017年的巅峰（71.4%）仍有巨大缺口，这说明市场需求虽在回暖，但增量需求难以完全消化庞大的客房供应，行业进入“存量博弈”时代。

RevPAR方面，2013-2024年的平均RevPAR为241元，其中最高为2017年的297元，最低为2020年的165元。从变动趋势来看，2017-2018年RevPAR曾两度接近或达到290元左右（2017年为297元），也是行业盈利最丰厚的时期；2020年RevPAR跌至165元的谷底后，2021-2023年几乎处于停滞状态，连续三年徘徊在203元附近；2024年RevPAR微升至207元（+2.2%），虽然增幅较小，但在房价下降的情况下，依靠出租率的大幅提升实现了RevPAR的正向增长。

数据解读：

深圳市三星级酒店2013-2024年的平均房价为330元，其中最高为2023年的376元，最低为2022年的302元。从变动情况来看，2013-2021年三星级酒店房价展现出极强的抗风险韧性，长期徘徊在310-335元区间；2020年其房价（323元）也并未出现断崖式下跌，体现了三星级酒店作为刚需商务市场的价格底部支撑；2023年房价攀升至376元的历史最高点，同比增速高达24.7%，这一现象主要受后疫情初期补偿性旅游、大型会展活动复苏以及行业通胀压力共同推动，标志着市场进入了高溢价修复阶段；2024年房价微调至365元（-3.0%），但仍显著高于2013-2021年的历史平均水平，这表明深圳市三星级酒店的价格体系已完成整体台阶式的上移。

出租率方面，2013-2024年的平均出租率为55.6%，其中最高为2017年的66.9%，最低为2020年的31.9%。从变动情况来看，2013-2018年三星级酒店曾拥有极高的市场饱和度，出租率长期保持在64%-67%的良性水平，是当时性价比市场的首选；2020年出租率跌至31.9%的冰点；经过四年修复，2023-2024年回升至53%左右，值得关注的是，即便2023年市场大幅回暖，出租率仍比2017年的峰值低超13个百分点。

RevPAR方面，2013-2024年的平均RevPAR为183元，其中最高为2017年的223元，最低为2020年的103元。从变动情况来看，2023年RevPAR达到202元，基本追平了2013-2018年（约200-220元）的黄金期；2024年RevPAR下降至194元（-3.8%）。由于房价与出租率同步出现微调，经营者面临着双向挤压，尽管RevPAR数值看似稳健，但在人工、租金及能耗成本上升的背景下，酒店的实际净利润率（GOP）可能弱于十年前。

注：本报告中涉及的深圳第四季度（2024年Q4）各星级酒店经营数据（包括平均房价、出租率及RevPAR）为基于UHC合纵酒店顾问公司长期跟踪的全国酒店经营数据库，并结合历史数据趋势、行业季节性特征及宏观经济与旅游业复苏态势进行的专业预测。

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